Definición de hipoteca de tipo variable (ARM)

Qué es una hipoteca de tipo variable (ARM)?

Una hipoteca de tipo variable (ARM) es un préstamo hipotecario con un tipo de interés variable. Con un ARM, el tipo de interés inicial es fijo durante un periodo de tiempo. Después, el tipo de interés aplicado al saldo pendiente se reajusta periódicamente, a intervalos anuales o incluso mensuales.

Los ARM también se denominan hipotecas de tipo variable o hipotecas flotantes. El tipo de interés de las hipotecas ARM se reajusta en función de un índice de referencia, más un margen adicional denominado margen ARM. El índice típico que se utiliza en los ARMs ha sido el London Interbank Offered Rate (LIBOR).

Puntos clave

  • Una hipoteca de tipo variable (ARM) es un préstamo hipotecario con un tipo de interés que puede fluctuar periódicamente en función de la evolución de un índice de referencia específico.
  • Las hipotecas ARM suelen tener topes que limitan el aumento del tipo de interés o de las cuotas al año o durante la vida del préstamo.
  • Un préstamo ARM puede ser una opción financiera inteligente para los compradores de vivienda que planean mantener el préstamo durante un período de tiempo limitado y pueden permitirse cualquier aumento potencial de su tipo de interés.

Cómo entender una hipoteca de tipo variable (ARM)

Cuando se obtiene una hipoteca, hay que devolver la suma prestada a lo largo de un número determinado de años, así como pagar al prestamista algo extra para compensar sus molestias y la probabilidad de que la inflación erosione el valor del saldo en el momento de reembolsar los fondos.

En la mayoría de los casos, podrá elegir entre mantener este tipo de interés fijo durante toda la vida del préstamo o dejar que fluctúe hacia arriba y hacia abajo. Por lo general, los costes iniciales de un préstamo ARM se fijan a un tipo de interés inferior al que se le ofrecería en una hipoteca de tipo fijo comparable. Sin embargo, después de ese momento, el tipo de interés que afecta a sus pagos mensuales podría subir o bajar, dependiendo del estado de la economía y del coste general de los préstamos.

Tipos de hipotecas ARM

Las hipotecas ARM suelen ser de tres tipos: Híbrida, de sólo interés (IO) y con opción de pago. Aquí tienes un rápido desglose de cada uno de ellos.

ARM híbrida

Los ARM híbridos ofrecen una combinación de un periodo de tipo fijo y otro ajustable. Con este tipo de préstamo, el tipo de interés será fijo al principio y luego comenzará a flotar en un momento predeterminado.

Esta información suele expresarse en dos números. En la mayoría de los casos, el primer número indica el tiempo que se aplica el tipo fijo al préstamo, mientras que el segundo se refiere a la duración o frecuencia de ajuste del tipo variable.

Por ejemplo, un ARM 2/28 presenta un tipo fijo durante dos años, seguido de un tipo variable durante los 28 años restantes. En comparación, una hipoteca ARM 5/1 tiene un tipo de interés fijo durante los primeros cinco años, seguido de un tipo de interés variable que se ajusta cada año (como indica el número uno después de la barra). Del mismo modo, una ARM 5/5 comenzaría con un tipo fijo durante cinco años y luego se ajustaría cada cinco años.

Puedes comparar los diferentes tipos de ARMs utilizando una calculadora de hipotecas. 

ARM de sólo interés (I-O)

También es posible obtener un préstamo ARM de sólo intereses (I-O), lo que significa esencialmente que sólo se pagarán los intereses de la hipoteca durante un periodo de tiempo específico, normalmente de tres a diez años. Una vez finalizado este periodo, deberá pagar tanto los intereses como el capital del préstamo.

Estos tipos de planes son atractivos para quienes desean gastar menos en su hipoteca durante los primeros años, de modo que puedan liberar fondos para otras cosas, como la compra de muebles para su nueva casa. Por supuesto, esta ventaja tiene un coste: Cuanto más largo sea el periodo de I-O, más altos serán los pagos cuando termine.

ARM con opción de pago

Un ARM con opción de pago es, como su nombre indica, un ARM con varias opciones de pago. Estas opciones suelen incluir pagos que cubren el capital y los intereses, el pago de sólo los intereses o el pago de una cantidad mínima que ni siquiera cubre los intereses.

Optar por pagar la cantidad mínima o sólo los intereses puede parecer atractivo. Sin embargo, conviene recordar que tendrá que devolver todo al prestamista en la fecha especificada en el contrato y que los cargos por intereses son mayores cuando no se paga el principal. Si persiste en pagar poco, descubrirá que su deuda sigue creciendo, tal vez hasta niveles inmanejables.

Cómo se determina el tipo variable de las hipotecas ARM

Al final del período inicial de tipo fijo, los tipos de interés de las hipotecas ARM pasarán a ser variables (ajustables) y fluctuarán en función de un tipo de interés de referencia (el índice ARM) más una cantidad fija de interés por encima de ese índice (el margen ARM). El índice de las hipotecas ARM suele ser un tipo de referencia, como el tipo preferente, el LIBOR, el tipo de financiación a un día (SOFR) o el tipo de los bonos del Tesoro a corto plazo.S. Tesoros a corto plazo.

Aunque el tipo de interés puede cambiar, el margen es el mismo. Por ejemplo, si el índice es del 5% y el margen del 2%, el tipo de interés de la hipoteca se ajusta al 7%. Sin embargo, si el índice se sitúa en sólo el 2% la próxima vez que se ajuste el tipo de interés, éste bajará al 4% en función del margen del 2% del préstamo.

El tipo de interés de las hipotecas ARM viene determinado por un tipo de referencia fluctuante que suele reflejar el estado general de la economía y un margen fijo adicional que cobra el prestamista.

Hipoteca de tipo variable frente a. Hipoteca de interés fijo

A diferencia de los ARM, las hipotecas tradicionales o de tipo fijo mantienen el mismo tipo de interés durante la vida del préstamo, que puede ser de 10, 20, 30 o más años. Suelen tener tipos de interés más altos al principio que los ARM, lo que puede hacerlos más atractivos y asequibles, al menos a corto plazo. Sin embargo, los préstamos a tipo fijo ofrecen la garantía de que el tipo de interés del prestatario nunca se disparará hasta un punto en el que los pagos del préstamo puedan resultar inviables.

Con una hipoteca de tipo fijo, los pagos mensuales no varían, aunque las cantidades que se destinan a pagar los intereses o el capital cambian con el tiempo, según el plan de amortización del préstamo.

Si los tipos de interés bajan en general, los propietarios de viviendas con hipotecas a tipo fijo pueden refinanciar, pagando su antiguo préstamo con uno a un nuevo tipo más bajo.

Los prestamistas están obligados a poner por escrito todos los términos y condiciones relacionados con el ARM en el que estás interesado. Esto incluye información sobre el índice y el margen, cómo se calculará el tipo de interés y con qué frecuencia puede cambiarse, si hay topes, la cantidad máxima que puede tener que pagar y otras consideraciones importantes, como la amortización negativa.

¿Es una hipoteca de tipo variable adecuada para usted??

Un préstamo ARM puede ser una opción financiera inteligente si se planea mantener el préstamo durante un periodo de tiempo limitado y se puede soportar cualquier aumento de los tipos mientras tanto.

En muchos casos, las hipotecas de tipo variable tienen topes de tipo que limitan el aumento del tipo en un momento dado o en total. Los topes de tipos periódicos limitan la variación del tipo de interés de un año a otro, mientras que los topes de tipos vitalicios limitan el aumento del tipo de interés durante la vida del préstamo.

En particular, algunas hipotecas ARM tienen topes de pago que limitan el aumento de la cuota mensual de la hipoteca, en términos de dólares. Esto puede dar lugar a un problema llamado amortización negativa si sus pagos mensuales no son suficientes para cubrir el tipo de interés que su prestamista está cambiando. Con la amortización negativa, la cantidad que debe puede seguir aumentando, incluso si realiza los pagos mensuales requeridos.

¿Por qué una hipoteca de tipo variable (ARM) es una mala idea??

Las hipotecas de tipo variable (ARM) no son para todo el mundo. Sí, sus tipos de interés iniciales favorables son atractivos, y un ARM podría ayudarte a conseguir un préstamo mayor para una casa. Sin embargo, es difícil hacer un presupuesto cuando los pagos pueden fluctuar de forma salvaje, y podrías acabar en un gran problema financiero si los tipos de interés se disparan, especialmente si no hay topes establecidos.

Cómo se calculan los ARM?

Una vez finalizado el periodo inicial de tipo fijo, los costes de los préstamos fluctuarán en función de un tipo de interés de referencia, como el tipo de interés preferente, el tipo de oferta interbancaria de Londres (LIBOR), el tipo de financiación a un día garantizado (SOFR) o el tipo de interés de los préstamos a corto plazo.S. Tesoros. Además, el prestamista también añadirá su propia cantidad fija de intereses a pagar, lo que se conoce como margen ARM.

Cuándo se ofrecieron por primera vez los ARM a los compradores de vivienda?

Los préstamos ARM existen desde hace varias décadas, y la opción de obtener un préstamo hipotecario a largo plazo con tipos de interés fluctuantes se puso a disposición de los estadounidenses por primera vez a principios de la década de 1980.

Los intentos anteriores de introducir este tipo de préstamos en la década de 1970 fueron frustrados por el Congreso, debido al temor de que dejaran a los prestatarios con pagos hipotecarios inmanejables. Sin embargo, el deterioro del sector de las entidades de crédito a finales de esa década hizo que las autoridades reconsideraran su resistencia inicial y se mostraran más flexibles.

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