Definición de Hipoteca de Tipo Ajustable 2/28 (ARM 2/28)

Qué es una hipoteca de tipo variable 2/28 (ARM 2/28)?

Una hipoteca de tasa ajustable 2/28 (2/28 ARM) es un tipo de préstamo hipotecario a 30 años que tiene un período inicial de dos años de tasa de interés fija. Después de este periodo de 2 años, el tipo de interés fluctúa en función de un índice más un margen.

El tipo inicial suele estar por debajo del tipo medio de las hipotecas convencionales, pero el tipo ajustable puede aumentar posteriormente de forma significativa. Dado que los bancos no ganan mucho dinero con el tipo inicial, las hipotecas ARM 2/28 incluyen fuertes penalizaciones por prepago durante los dos primeros años.

Puntos clave

  • Las hipotecas de tipo variable (ARM) 2/28 ofrecen un tipo fijo inicial durante dos años, tras los cuales el tipo de interés se ajusta semestralmente durante 28 años más.
  • Cuando los ARM se ajustan, los tipos de interés cambian en función de sus tipos marginales y de los índices a los que están vinculados.
  • Los propietarios de viviendas suelen disfrutar de pagos hipotecarios más bajos durante el periodo inicial, pero después están sujetos al riesgo de los tipos de interés.

Comprender las hipotecas de tipo variable 2/28

Las hipotecas ARM 2/28 se hicieron populares durante el boom inmobiliario de principios de la década de 2000, cuando el aumento de los precios puso los pagos de las hipotecas convencionales fuera del alcance de muchos compradores. Por ejemplo, una hipoteca convencional de 300.000 dólares a 30 años tendría unos pagos mensuales de 1.610 dólares. Pero un ARM 2/28 con un tipo inicial del 3% requeriría pagos mensuales de sólo 1.265.

Existen otras estructuras de ARM, como las ARM 5/1, 5/5 y 5/6, que presentan un período introductorio de cinco años seguido de un ajuste del tipo cada cinco años o cada seis meses, respectivamente. En particular, las hipotecas ARM 15/15 se ajustan una vez después de 15 años y luego permanecen fijas durante el resto del préstamo. Menos comunes son los ARMs 2/28 y 3/27. En la primera, el tipo de interés fijo se aplica sólo durante los dos primeros años, seguidos de 28 años de tipos ajustables; en la segunda, el tipo fijo es para tres años, con ajustes en cada uno de los 27 años siguientes. En estos casos, los tipos se ajustan semestralmente.

Posibles problemas de las hipotecas ARM 2/28

El posible inconveniente de una hipoteca de tipo variable 2/28 es que, después de dos años, el tipo se ajusta cada seis meses, normalmente al alza, con un margen de ARM por encima de un tipo de índice, como el tipo de oferta interbancaria de Londres (LIBOR). Las hipotecas ARM 2/28 tienen algunas características de seguridad incorporadas, como un tope de por vida para el tipo de interés y límites sobre cuánto puede aumentar o disminuir el tipo en cada período. Pero incluso con topes, los propietarios de viviendas pueden enfrentarse a picos de pago que dejan boquiabiertos a los mercados volátiles.

En el ejemplo anterior, en el préstamo ARM 2/28 de 300.000 dólares a 30 años, si al cabo de dos años el LIBOR es del 2.7 y el margen es de 1.5, el interés se incrementaría en un 4.2%, hasta un total de 7.2%. Este 7.El tipo del 2% podría estar muy por encima de los tipos hipotecarios convencionales actuales. El pago mensual del propietario aumentaría de 1.265 a 2.036 dólares, lo que supone un incremento del 61%.

Muchos propietarios de viviendas durante el boom no entendieron cómo un aumento aparentemente pequeño de la tasa podría aumentar drásticamente su pago mensual. E incluso aquellos que eran plenamente conscientes de los riesgos consideraban los préstamos ARM 2/28 como un vehículo de financiación a corto plazo. La idea era aprovechar el bajo tipo de interés inicial y, al cabo de dos años, refinanciar una hipoteca convencional o, si el crédito no era lo suficientemente bueno, una nueva hipoteca variable. Y, teniendo en cuenta el aumento de los precios de los inmuebles, se puede seguir endeudándose. Para muchos, esto tenía cierto sentido, ya que, después de todo, el valor de la vivienda del prestatario estaba aumentando rápidamente.

Los problemas llegaron con el colapso del mercado en 2008. El valor de la vivienda se desplomó. Muchos propietarios de préstamos ARM 2/28 se encontraron con que no podían refinanciar, hacer sus pagos o vender sus casas por el valor del préstamo pendiente. La avalancha de ejecuciones hipotecarias llevó a endurecer las normas de los préstamos. Hoy en día, los bancos evalúan con más cuidado la capacidad de un prestatario para realizar pagos con tipos de interés ajustables.

Nuestro equipo exige a los redactores que utilicen fuentes primarias para respaldar su trabajo. Se trata de libros blancos, datos gubernamentales, informes originales y entrevistas con expertos del sector. También hacemos referencia a investigaciones originales de otras editoriales de renombre cuando procede. Puede obtener más información sobre las normas que seguimos para producir un contenido preciso e imparcial en nuestro
política editorial.

  1. U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. "Hipotecas de tipo variable (ARM)." Consultado en agosto. 17, 2021.

  2. Centro para el Progreso Americano. "La crisis inmobiliaria de 2008." Consultado en agosto. 17, 2021.

Dodaj komentarz