¿Qué es una hipoteca de cupón cero??
Una hipoteca de cupón cero es una hipoteca comercial a largo plazo que aplaza todos los pagos de capital e intereses hasta el vencimiento de la hipoteca. La estructuración del préstamo es como un pagaré devengado, lo que significa que los intereses adeudados se suman a la cantidad pendiente de pago del préstamo. A su vencimiento, el prestatario paga el pagaré o bien saca a flote otro préstamo a los tipos de interés actuales.
Puntos clave
- Las hipotecas de cupón cero son hipotecas comerciales a largo plazo que aplazan todos los pagos de capital e intereses hasta su vencimiento.
- Los intereses adeudados se suman al importe pendiente del préstamo, que debe pagarse en la fecha de vencimiento o refinanciarse a los tipos de interés vigentes.
- Los proyectos comerciales pueden utilizar hipotecas de cupón cero cuando los flujos de caja necesarios para pagar la deuda no están disponibles hasta que el proyecto esté casi terminado.
- Los prestamistas normalmente sólo ofrecen hipotecas de cupón cero a prestatarios comerciales establecidos que tienen un historial de crédito limpio.
Cómo funciona una hipoteca de cupón cero
Las hipotecas de cupón cero se parecen a los bonos de cupón cero. El cupón, el tipo de interés anual que se paga por el préstamo, es cero hasta la fecha de vencimiento, cuando debe devolverse de una sola vez, junto con la totalidad del importe prestado.
Los proyectos comerciales utilizan hipotecas de cupón cero cuando es improbable que los flujos de caja para el servicio de la deuda estén disponibles hasta que el proyecto se acerque a su finalización. Un ejemplo de esto sería un estadio deportivo. En este caso, no se generan ingresos hasta que la estructura esté terminada y pueda albergar eventos.
Dado que el prestamista sólo recibe la totalidad de los intereses más el reembolso del principal cuando vence el préstamo, el riesgo crediticio es significativamente mayor que con un préstamo convencional. Por ello, los prestamistas suelen ofrecer esta forma de financiación sólo a prestatarios comerciales establecidos con un historial de crédito limpio. También suelen cobrar un tipo de interés más alto en las hipotecas de cupón cero para compensar la falta de rendimiento inmediato.
Con una hipoteca de cupón cero, un prestatario puede financiar un proyecto comercial con un flujo de caja menor, con la expectativa de que la apreciación del valor de la propiedad durante la vida del préstamo sea suficiente para pagarlo.
Ejemplo de una hipoteca de cupón cero
Digamos que ABC Corp. contrata una hipoteca de cupón cero por valor de 400.000 dólares, que debe devolverse dentro de 20 años. En el transcurso de las dos décadas siguientes, ABC no devuelve nada al prestamista. A diferencia de las hipotecas convencionales, la empresa no está obligada a empezar a devolver gradualmente el capital, así como los intereses por el privilegio de contratar un préstamo.
Todo esto cambia cuando se cumplen los 20 años. De repente, ABC debe devolver los 400.000 dólares que tomó prestados de una vez, junto con los intereses compuestos del préstamo, o refinanciar a los tipos de interés vigentes. Si no lo hace, perderá la propiedad y se verá obligado a entregar las llaves al prestamista.
1984
El año en que la Franklin Savings Association, con sede en Kansas, vendió la primera emisión de bonos de cupón cero respaldados por hipotecas.
Consideraciones especiales
Invertir en cédulas hipotecarias de cupón cero
Los inversores tienen la oportunidad de entrar en acción y ganar dinero con las hipotecas y bonos de cupón cero. Estas inversiones son populares entre ciertos inversores, en parte debido a su disponibilidad en determinados mercados inmobiliarios y también porque los bonos de cupón cero se venden con un descuento sobre el valor nominal del pagaré.
Los inversores no recibirán pagos regulares de intereses. Sin embargo, el prestatario añadirá el importe de los intereses a la cantidad principal, que se devuelve a los acreedores al vencimiento. El interés se compone semestralmente, y a medida que el valor primario aumenta, se generan mayores pagos de intereses, que se revierten en la suma total del principal.
Como no pagan cupones y sólo entregan dinero al vencimiento, los precios de las hipotecas de cupón cero pueden ser muy volátiles. También están sujetos al pago anual del impuesto sobre la renta, aunque los ingresos se atribuyan y no sean percibidos regularmente por los inversores. Una excepción sería si el acuerdo de inversión no se compromete a pagar a los inversores un rendimiento específico, en cuyo caso no habría ingresos anuales imponibles actuales.
Otro tipo de inversión similar se opera principalmente para las cuentas de jubilación individuales (IRA) y otras entidades en las que no se tiene en cuenta la fiscalidad del año en curso.
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