Definición de Hipoteca Balloon

Qué es una hipoteca globo?

Una hipoteca global es un préstamo inmobiliario que tiene un periodo inicial de pagos mensuales bajos o inexistentes, al final del cual el prestatario debe pagar todo el saldo en una sola vez. Los pagos mensuales, si los hay, pueden ser sólo de intereses, y el tipo de interés ofrecido suele ser relativamente bajo.

Las hipotecas globales tienen ventajas a corto plazo, pero pueden ser arriesgadas tanto para los propietarios como para los prestamistas.

Puntos clave

  • Una hipoteca global es un préstamo hipotecario que tiene un periodo inicial de pagos bajos -a veces sólo de intereses-, al final del cual el prestatario debe pagar el saldo completo.
  • Una hipoteca global suele ser de corta duración, a menudo de cinco a siete años.
  • Con sus pagos mensuales más bajos, las hipotecas globales pueden ser ventajosas para los compradores que planean estar en la casa durante un corto plazo.
  • Las hipotecas globales pueden ser arriesgadas tanto para los compradores como para los prestamistas, sobre todo si resulta difícil vender o refinanciar la vivienda cuando vence el gran pago final.

Entender la hipoteca global

Las hipotecas globales para compradores de viviendas pueden estructurarse con distintos plazos y vencimientos y pueden tener tipos de interés fijos o variables. Algunos préstamos a corto plazo pueden requerir que el prestatario pague el principal y los intereses al vencimiento del préstamo sin amortización durante la vida del mismo. En otros casos, una parte de los pagos se destina al principal, reduciéndolo en cierta medida, pero la mayor parte se debe pagar al final.

Las hipotecas globo también pueden cobrar pagos de sólo intereses, lo que permite a los prestatarios hacer pagos mensuales bajos antes de devolver la suma global cuando ésta vence. Las hipotecas con pago global pueden emitirse por un plazo tan corto como dos años, aunque los plazos de cinco a siete años son más habituales.

En una de las variantes de la hipoteca globo. En la llamada hipoteca de pago global, el prestatario paga un tipo de interés fijo durante un determinado número de años. A continuación, el préstamo se resetea y el pago global se convierte en una hipoteca nueva o que continúa amortizándose a los tipos de mercado vigentes al final de ese plazo. Los pagos globales tienden a ser al menos el doble del importe de los pagos anteriores del préstamo, y a menudo mucho más.

Por qué obtener una hipoteca con pago global?

Las personas que esperan permanecer en su casa durante un corto periodo de tiempo pueden optar por una hipoteca global. Tiene pagos mensuales bajos y un coste total mucho menor, ya que se paga en unos pocos años en lugar de en 20 o 30 años como una hipoteca convencional.

Otros pueden tener la intención de permanecer en su casa y refinanciar antes de que venza el pago global. Es posible que cuenten con mayores ingresos para entonces, y que estén seguros de que podrán hacer frente a un pago mensual mayor. O pueden prever una caída de los tipos de interés.

Otro tipo de comprador de vivienda que puede encontrar atractiva la hipoteca global es un profesional cuyos ingresos principales proceden de una bonificación de fin de año. Si ese bono es una certeza, entonces permite al comprador entrar en la casa antes.

Préstamos globales para empresas

Las empresas del sector de la construcción utilizan a menudo la hipoteca global como forma de obtener financiación a corto plazo para proyectos de construcción sin ofrecer garantías. En este caso, suelen ser préstamos a corto plazo que tienen tipos de interés más altos que los préstamos comerciales convencionales con garantía real.

La empresa constructora puede pedir un préstamo por un año o 18 meses y luego refinanciar con una hipoteca a un tipo más bajo, utilizando la estructura recién construida como garantía.

Ejemplos de un calendario de pagos globales

Supongamos que se contrata una hipoteca global a siete años de 150.000 dólares. Sólo se realizan pagos de intereses por un importe de 531.25 euros al mes. A lo largo de la vida del préstamo, esos pagos no cambiarán, pero tampoco lo hará el saldo adeudado de la hipoteca. Al final del plazo, deberás esos 150.000 dólares.

O bien, digamos que se contrata un préstamo global de 300.000 dólares, con un plazo más largo de 17 años, pero en el que se pagan tanto los intereses como el capital cada mes. El calendario de pagos sería el siguiente

Pagos de un préstamo global de 300.000 dólares
 Mes  Pago Intereses Principal Saldo
1 $2,028.57 $1,062.50 $966.07 $299,033.93
2 $2,028.57 $1,059.08 $969.49 $298,064.44
3 $2,028.57 $1,055.64 $972.92 $297,091.52
4 $2,028.57 $1,052.20 $976.37 $296,115.15
5 $2,028.57 $1,048.74 $979.83 $295,135.33
6 $2,028.57 $1,045.27 $983.30 $294,152.03
7 $2,028.57 $1,041.79 $986.78 $293,165.25
8 $2,028.57 $1,038.29 $990.27 $292,174.98
9 $2,028.57 $1,034.79 $993.78 $291,181.20
10 $2,028.57 $1,031.27 $997.30 $290,183.90
11 $2,028.57 $1,027.73 $1,000.83 $289,183.07
12 $2,028.57 $1,024.19 $1,004.38 $288,178.69
183 $2,028.57 $190.12 $1,838.45 $51,841.83
184 $2,028.57 $183.61 $1,844.96 $49,996.87
185 $2,028.57 $177.07 $1,851.49 $48,145.38
186 $2,028.57 $170.51 $1,858.05 $46,287.32
187 $2,028.57 $163.93 $1,864.63 $44,422.69
188 $2,028.57 $157.33 $1,871.24 $42,551.45
189 $2,028.57 $150.70 $1,877.86 $40,673.59
190 $2,028.57 $144.05 $1,884.51 $38,789.08
191 $2,028.57 $137.38 $1,891.19 $36,897.89
192 $2,028.57 $130.68 $1,897.89 $35,000.00
Fuente: Rocket Mortgage

Al final del plazo, hay un pago global de 35.000 $, la totalidad del importe restante de la hipoteca.

Riesgos de las hipotecas globo

La hipoteca global puede ser una propuesta arriesgada.

En primer lugar, el propietario tiene poco o ningún capital en la casa y cuenta con venderla o refinanciarla por al menos el importe del pago global. En un mercado inmobiliario lento o en declive, eso podría no ser posible. Incluso si lo es, no es una gran alternativa para el propietario, que tenía la intención de vender la casa y seguir adelante.

Si el mercado inmobiliario se deteriora, el prestatario podría estar en verdaderos problemas. En el peor de los casos, el prestamista puede aceptar o no ampliar el plazo del pago global o cambiar las condiciones del préstamo.

El impago de una hipoteca global, como el de cualquier otra hipoteca, tiene graves consecuencias: La casa puede ser embargada y la puntuación de crédito del prestatario sufrirá un gran golpe.

La refinanciación del préstamo también puede ser difícil. Dado que el prestatario ha acumulado menos capital en la vivienda que el que tendría con una hipoteca normal, puede parecer una perspectiva menos solvente para los prestamistas.

Una hipoteca global también tiene sus riesgos para los prestamistas. Dado que el pago final es una cantidad tan grande, las probabilidades de que el prestatario no pueda realizarlo y que el prestamista tenga que ejecutar la propiedad son mayores. Además, como los pagos mensuales son más bajos, los prestamistas no obtienen un flujo de efectivo tan significativo del préstamo.

Cómo pagar un préstamo global

Los prestatarios suelen tener tres opciones a la hora de pagar una hipoteca global:

Liquídelo. Lo más sencillo -si te lo puedes permitir- es pagar el capital restante en su totalidad. Lo ideal sería que hubiera pensado en hacer esto cuando pidió el préstamo: ahorrar e invertir teniendo en cuenta este plazo a corto plazo. O, tal vez, sabía que sus ingresos habrían aumentado drásticamente en ese momento, o que recibiría una suma inesperada (distribución de un plan de pensiones, pago de un fideicomiso, etc.).).

Refinanciarlo. Pagar esta hipoteca contratando otra, probablemente una hipoteca más convencional a tipo fijo que se amortice a lo largo de su plazo. Esta estrategia funciona si se ha acumulado una cantidad decente de capital en la vivienda, se tienen ingresos estables y otros activos, y se tiene un buen historial crediticio. Tenga en cuenta que sus pagos mensuales serán mayores.

Vender la casa. Utilizar los ingresos para pagar la deuda. Muchas personas que optan por las hipotecas globo sólo planean estar en esa casa durante unos pocos años -más o menos el plazo del préstamo-. Los „flippers” (personas que compran, reforman y venden viviendas) también encuentran en las hipotecas globales su vehículo de financiación preferido.

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