Definición de Hipoteca Asumible

Qué es una hipoteca asumible?

Una hipoteca asumible es un tipo de acuerdo de financiación por el que una hipoteca pendiente y sus condiciones se transfieren del propietario actual a un comprador. Al asumir la deuda restante del propietario anterior, el comprador puede evitar obtener su propia hipoteca. Hay diferentes tipos de préstamos que pueden considerarse hipotecas asumibles, aunque hay que tener en cuenta algunas consideraciones especiales.

Puntos clave

  • Una hipoteca asumible es un acuerdo en el que una hipoteca pendiente y sus condiciones pueden transferirse del propietario actual a un comprador.
  • Cuando los tipos de interés suben, una hipoteca asumible resulta atractiva para un comprador que asume un préstamo existente con un tipo de interés más bajo.
  • Los préstamos USDA, FHA y VA son asumibles cuando se cumplen ciertos criterios.
  • No es necesario que el comprador sea un militar para asumir un préstamo VA.
  • Los compradores deben seguir reuniendo los requisitos para la hipoteca para poder asumirla.

Cómo entender las hipotecas asumibles

Muchos compradores de viviendas suelen pedir una hipoteca a una entidad de crédito para financiar la compra de una vivienda o propiedad. El acuerdo contractual para la devolución del préstamo incluye los intereses que el prestatario debe pagar, así como las cuotas de capital al prestamista.

Si el propietario decide vender su casa más adelante, puede transferir su hipoteca al comprador. En este caso, la hipoteca original es asumible.

Una hipoteca asumible permite al comprador de una vivienda asumir el saldo de capital actual, el tipo de interés, el plazo de amortización y cualquier otra condición contractual de la hipoteca del vendedor. En lugar de pasar por el riguroso proceso de obtener un préstamo hipotecario del banco, un comprador puede asumir una hipoteca existente.

Podría haber una ventaja de ahorro si los tipos de interés actuales son más altos que el tipo de interés del préstamo asumible. En un periodo de subida de los tipos de interés, el coste del préstamo también aumenta. Cuando esto ocurre, los prestatarios se enfrentarán a tipos de interés elevados en los préstamos que se aprueben. Por lo tanto, es probable que una hipoteca asumible tenga un tipo de interés más bajo, una característica atractiva para los compradores. Si la hipoteca asumible tiene un tipo de interés fijo, no se verá afectada por la subida de los tipos de interés. Una calculadora de hipotecas puede ser un buen recurso para presupuestar el coste mensual de su pago.

Una hipoteca asumible es atractiva para los compradores cuando el tipo de interés de la hipoteca existente es inferior a los tipos actuales del mercado.

Qué tipos de préstamos son asumibles?

Algunos de los tipos de hipotecas más populares son asumibles: Autoridad Federal de la Vivienda (FHA), Asuntos de los Veteranos (VA) y la U.S. Departamento de Agricultura (USDA). Los compradores que desean asumir una hipoteca de un vendedor deben cumplir requisitos específicos y recibir la aprobación de la agencia que patrocina la hipoteca.

Préstamos FHA

Los préstamos de la FHA son asumibles cuando ambas partes cumplen los requisitos para la asunción. Por ejemplo, la propiedad debe ser utilizada por el vendedor como su residencia principal. Los compradores deben verificar primero que el préstamo de la FHA es asumible y luego solicitarlo como lo harían para un préstamo individual de la FHA. El prestamista del vendedor comprobará que el comprador cumple los requisitos, incluida la solvencia. Si se aprueba, la hipoteca será asumida por el comprador. Sin embargo, a menos que el vendedor se libere del préstamo, sigue siendo responsable del mismo.

Préstamos VA

El Departamento de Asuntos de los Veteranos ofrece hipotecas a los miembros militares cualificados y a los cónyuges de los miembros militares. Sin embargo, para asumir un préstamo de la VA, el comprador no necesita ser un miembro del ejército para calificar. Aunque el prestamista y la oficina regional de préstamos del VA tendrán que aprobar al comprador para la asunción del préstamo, y la mayoría de las veces, los compradores que asumen préstamos del VA son miembros militares.

Para los préstamos iniciados antes del 1 de marzo de 1988, los compradores pueden asumir libremente el préstamo VA. En otras palabras, el comprador no necesita la aprobación de la VA o del prestamista para asumir la hipoteca.

Préstamos USDA

Los préstamos del USDA se ofrecen a los compradores de propiedades rurales. No requieren ningún pago inicial y suelen tener tipos de interés bajos. Para asumir un préstamo del USDA, el comprador debe cumplir los requisitos estándar, como el cumplimiento de los requisitos de crédito e ingresos, y recibir la aprobación del USDA para transferir el título. El comprador puede asumir el tipo de interés y las condiciones del préstamo existentes o nuevos tipos y condiciones. Aunque el comprador cumpla todos los requisitos y reciba la aprobación, la hipoteca no puede ser asumida si el vendedor es moroso en los pagos.

Importante

Los préstamos convencionales respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac no suelen ser asumibles, aunque pueden admitirse excepciones en el caso de las hipotecas de tipo variable.

Ventajas y desventajas de las hipotecas asumibles

Las ventajas de adquirir una hipoteca asumible en un entorno de tipos de interés elevados se limitan al importe del saldo de la hipoteca existente en el préstamo o al valor de la vivienda. Por ejemplo, si un comprador adquiere una vivienda por 250.000 dólares y la hipoteca asumible del vendedor sólo tiene un saldo de 110.000 dólares, el comprador tendrá que hacer un pago inicial de 140.000 dólares para cubrir la diferencia. O el comprador necesitará una hipoteca independiente para garantizar los fondos adicionales.

Una desventaja es cuando el precio de compra de la vivienda supera el saldo de la hipoteca en una cantidad significativa, lo que obliga al comprador a obtener una nueva hipoteca. Dependiendo del perfil crediticio del comprador y de los tipos actuales, el tipo de interés puede ser considerablemente más alto que el del préstamo asumido.

Por lo general, el comprador pedirá una segunda hipoteca sobre el saldo de la hipoteca existente si el valor de la vivienda del vendedor es elevado. Es posible que el comprador tenga que suscribir el segundo préstamo con un prestamista diferente al del vendedor, lo que podría suponer un problema si ambos prestamistas no cooperan entre sí. Además, tener dos préstamos aumenta el riesgo de impago, especialmente cuando uno de ellos tiene un tipo de interés más alto.

Sin embargo, si el valor de la vivienda del vendedor es bajo, la hipoteca asumible puede ser una adquisición atractiva para el comprador. Si el valor de la vivienda es de 250.000 $ y el saldo de la hipoteca asumible es de 210.000 $, el comprador sólo tiene que poner 40.000 $. Si el comprador dispone de esta cantidad en efectivo, puede pagar directamente al vendedor sin tener que conseguir otra línea de crédito.

Pros

  • Los compradores pueden obtener tipos de interés más bajos que los del mercado actual

  • Es posible que los compradores no tengan que conseguir nuevas líneas de crédito

  • Los compradores no tienen grandes gastos de bolsillo cuando el patrimonio es bajo

Contras

  • Los compradores pueden necesitar pagos iniciales considerables cuando el patrimonio neto es elevado

  • Los prestamistas pueden no cooperar cuando se necesita una segunda hipoteca

  • Con dos hipotecas, aumenta el riesgo de impago

Aprobación de la transferencia de la hipoteca asumible

La decisión final sobre si una hipoteca asumible puede ser transferida no se deja al comprador y al vendedor. El prestamista de la hipoteca original debe aprobar la asunción de la hipoteca antes de que el acuerdo pueda ser firmado por cualquiera de las partes. El comprador de la vivienda debe solicitar el préstamo asumible y cumplir los requisitos del prestamista, como tener suficientes activos y ser solvente.

El vendedor sigue siendo responsable de los pagos de la deuda si la hipoteca es asumida por un tercero, a menos que el prestamista apruebe una solicitud de exención que libere al vendedor de todas las responsabilidades del préstamo.

Si se aprueba, el título de propiedad se transfiere al comprador, que realiza los pagos mensuales requeridos al banco. Si el traspaso no es aprobado por el prestamista, el vendedor debe encontrar otro comprador que esté dispuesto a asumir su hipoteca y tenga buen crédito.

Una hipoteca asumida por un tercero no significa que el vendedor quede liberado del pago de la deuda. El vendedor puede ser responsable de cualquier impago, lo que podría afectar a su calificación crediticia. Para evitar esto, el vendedor debe liberar su responsabilidad por escrito en el momento de la asunción, y el prestamista debe aprobar la solicitud de liberación liberando al vendedor de todas las responsabilidades del préstamo.

Preguntas frecuentes sobre las hipotecas asumibles

¿Qué significa „asumible”??

Asumible se refiere a cuando una parte asume la obligación de otra. En una hipoteca asumible, el comprador asume la hipoteca existente del vendedor. Cuando se asume la hipoteca, el vendedor suele dejar de ser responsable de la deuda.

¿Qué significa „no asumible”??

No asumible significa que el comprador no puede asumir la hipoteca existente del vendedor. Los préstamos convencionales no son asumibles. Algunas hipotecas tienen cláusulas no asumibles, que impiden a los compradores asumir las hipotecas del vendedor.

Cómo funciona un préstamo asumible?

Para asumir un préstamo, el comprador debe cumplir los requisitos con el prestamista. Si el precio de la casa es superior a la hipoteca restante, el comprador debe remitir un pago inicial equivalente a la diferencia entre el precio de venta y la hipoteca. Si la diferencia es sustancial, el comprador puede necesitar una segunda hipoteca.

Cómo puedo saber si mi hipoteca es asumible?

Hay ciertos tipos de préstamos que son asumibles. Por ejemplo, los préstamos USDA, VA y FHA son asumibles. Cada organismo tiene unos requisitos específicos que ambas partes deben cumplir para que el préstamo sea asumido por el comprador. El USDA exige que la casa se encuentre en una zona aprobada por el USDA, que el vendedor no sea moroso y que el comprador cumpla ciertos límites de ingresos y crédito. El comprador debe confirmar primero con el vendedor y el prestamista del vendedor si el préstamo es asumible.

¿Es buena una hipoteca asumible??

Cuando los tipos de interés actuales son más altos que los de una hipoteca existente, asumir un préstamo puede ser la opción más favorable. Además, no hay tantos costes que se deban pagar al cierre. Por otro lado, si el vendedor tiene una cantidad considerable de capital en la vivienda, el comprador tendrá que pagar un gran anticipo o conseguir una segunda hipoteca por el saldo no cubierto por la hipoteca existente.

El resultado final

Una hipoteca asumible puede ser atractiva para los compradores cuando los tipos hipotecarios actuales son altos y porque los costes de cierre son considerablemente más bajos que los asociados a las hipotecas tradicionales. Sin embargo, si el propietario tiene mucho capital en la vivienda, el comprador puede tener que pagar una importante cuota inicial o conseguir un nuevo préstamo por la diferencia entre el precio de venta y la hipoteca existente. Además, no todos los préstamos son asumibles, y si lo son, el comprador debe seguir cumpliendo los requisitos de la agencia y el prestamista. Si los beneficios superan los riesgos, una hipoteca asumible puede ser la mejor opción para ser propietario de una vivienda.

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  1. Facultad de Derecho de Cornell. "Hipoteca asumible." Accedido en noviembre. 14, 2021.

  2. U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. "Capítulo 7 – Supuestos," Página 2 del PDF. Accedido en noviembre. 14, 2021.

  3. Oficina de Asuntos de los Veteranos. "Tramitación de las transferencias de propiedad según Valeri," Página 2. Accedido en noviembre. 14, 2021.

  4. Departamento de Agricultura de los Estados Unidos. "Capítulo 2 – Visión general del artículo 502," Página 2. Accedido en noviembre. 14, 2021.

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