¿Qué es una hipoteca a tipo fijo??
El término „hipoteca a tipo fijo” se refiere a un préstamo hipotecario que tiene un tipo de interés fijo durante todo el plazo del préstamo. Esto significa que la hipoteca lleva un tipo de interés constante desde el principio hasta el final. Las hipotecas a tipo fijo son productos populares para los consumidores que quieren saber cuánto van a pagar cada mes.
Puntos clave
- Una hipoteca a tipo fijo es un préstamo hipotecario con un tipo de interés fijo durante todo el plazo del préstamo.
- Una vez que se han fijado, el tipo de interés no fluctúa con las condiciones del mercado.
- Los prestatarios que quieren previsibilidad y/o que tienden a mantener la propiedad a largo plazo tienden a preferir las hipotecas a tipo fijo.
- La mayoría de las hipotecas a tipo fijo son préstamos amortizados.
- En contraste con las hipotecas de tipo fijo están las hipotecas de tipo variable, cuyos tipos de interés cambian a lo largo del préstamo.
Cómo funciona una hipoteca a tipo fijo
Existen varios tipos de productos hipotecarios en el mercado, pero se reducen a dos categorías básicas: préstamos a tipo variable y préstamos a tipo fijo. En los préstamos a tipo variable, el tipo de interés se fija por encima de una determinada referencia y luego fluctúa, cambiando en determinados periodos.
En cambio, las hipotecas a tipo fijo tienen el mismo tipo de interés durante toda la duración del préstamo. A diferencia de las hipotecas de tipo variable y ajustable, las de tipo fijo no fluctúan con el mercado. Por lo tanto, el tipo de interés de una hipoteca a tipo fijo es el mismo independientemente de si los tipos de interés suben o bajan.
Las hipotecas de tipo variable (ARM) son una especie de híbrido entre los préstamos de tipo fijo y los de tipo variable. Se fija un tipo de interés inicial durante un periodo de tiempo, normalmente varios años. Después, el tipo de interés se reajusta periódicamente, a intervalos anuales o incluso mensuales.
La mayoría de los hipotecados que compran una casa a largo plazo acaban fijando un tipo de interés con una hipoteca a tipo fijo. Prefieren estos productos hipotecarios porque son más predecibles. En resumen, los prestatarios saben cuánto tendrán que pagar cada mes, por lo que no hay sorpresas.
Condiciones de la hipoteca a tipo fijo
El plazo de la hipoteca es básicamente la duración del préstamo, es decir, el tiempo que hay que pagar por él.
En Estados Unidos, los plazos pueden oscilar entre 10 y 30 años para las hipotecas de tipo fijo; 10, 15, 20 y 30 años son los incrementos habituales. De todas las opciones de plazo, la más popular es la de 30 años, seguida de la de 15 años.
La hipoteca de tipo fijo a 30 años es el producto elegido por casi el 90% de los propietarios de viviendas actuales.
Cómo calcular los costes de una hipoteca a tipo fijo
La cantidad real de intereses que los prestatarios pagan con las hipotecas de tipo fijo varía en función del tiempo de amortización del préstamo (es decir, del tiempo en que se reparten los pagos). Aunque el tipo de interés de la hipoteca y los importes de las cuotas mensuales no cambian, sí lo hace la forma en que se aplica el dinero. Los deudores hipotecarios pagan más por los intereses en las etapas iniciales de la amortización; más adelante, sus pagos se destinan más al capital del préstamo.
Por tanto, el plazo de la hipoteca entra en juego a la hora de calcular los gastos de la misma. La regla básica es: Cuanto más largo sea el plazo, más intereses se pagan. Alguien con un plazo de 15 años, por ejemplo, pagará menos en intereses que alguien con una hipoteca de tipo fijo a 30 años.
Hacer números puede ser un poco complicado: Para determinar exactamente lo que cuesta una hipoteca a tipo fijo, o para comparar dos hipotecas diferentes, lo más sencillo es utilizar una calculadora hipotecaria.
Se introducen unos cuantos datos -normalmente, el precio de la vivienda, el pago inicial, las condiciones del préstamo y el tipo de interés-, se pulsa el botón y se obtienen las cuotas mensuales. Algunas calculadoras las desglosan, mostrando lo que se destina a los intereses, al capital e incluso (si así lo designa) a los impuestos sobre la propiedad; también le mostrarán un plan de amortización general, que ilustra cómo cambian esas cantidades con el tiempo.
Para los matemáticos
Si lo que te gusta es hacer números, existe una fórmula estándar para calcular a mano la cuota mensual de la hipoteca.
donde:
MPago mensual
PImporte del préstamo principal (la cantidad que se pide prestada)
iTipo de interés mensual
nNúmero de meses necesarios para devolver el préstamo
Así, para calcular la cuota mensual de la hipoteca („M”), hay que introducir el capital („P”), el tipo de interés mensual („i”) y el número de meses („n”).
Si quieres calcular sólo los intereses de la hipoteca, aquí tienes una fórmula rápida para hacerlo:
Consideraciones especiales
La mayoría de los préstamos amortizados vienen con tipos de interés fijos, aunque hay casos en los que los préstamos no amortizables también tienen tipos fijos.
Préstamos amortizados
Los préstamos hipotecarios de tipo fijo amortizados se encuentran entre los tipos de hipotecas más comunes que ofrecen los prestamistas. Estos préstamos tienen tipos de interés fijos durante la vida del préstamo y pagos de cuotas constantes. Un préstamo hipotecario con amortización a tipo fijo requiere que el prestamista genere un plan de amortización básico.
Se puede calcular fácilmente un plan de amortización con un tipo de interés fijo cuando se emite un préstamo. Esto se debe a que el tipo de interés de una hipoteca a tipo fijo no cambia en cada pago de la cuota. Esto permite al prestamista crear un calendario de pagos con cuotas constantes a lo largo de la vida del préstamo.
A medida que el préstamo vence, el plan de amortización requiere que el prestatario pague más capital y menos intereses con cada pago. Esto difiere de una hipoteca de tipo variable, en la que el prestatario tiene que enfrentarse a pagos variables que fluctúan con los movimientos de los tipos de interés.
Préstamos no amortizados
Las hipotecas a tipo fijo también pueden emitirse como préstamos no amortizados. Suelen denominarse préstamos con pago global o de sólo intereses. Las entidades crediticias tienen cierta flexibilidad para estructurar estos préstamos alternativos con tipos de interés fijos.
Una estructura común para los préstamos con pago global es cobrar a los prestatarios un interés anual diferido. Esto requiere que los intereses se calculen anualmente en función del tipo de interés anual del prestatario. Los intereses se aplazan y se añaden a un pago global al final del préstamo.
En un préstamo de tipo fijo de sólo interés, los prestatarios sólo pagan los intereses en los pagos programados. Estos préstamos suelen cobrar un interés mensual basado en un tipo fijo. Los prestatarios realizan pagos mensuales de intereses, sin necesidad de pagar el capital hasta una fecha determinada.
Hipotecas a tipo fijo frente a. Hipotecas de tipo variable (ARM)
Las hipotecas de tipo variable (ARM), que tienen componentes de tipo fijo y variable, también suelen emitirse como un préstamo amortizado con pagos constantes a lo largo de la vida del préstamo. Exigen un tipo de interés fijo en los primeros años del préstamo, seguido de un interés de tipo variable después.
Los planes de amortización pueden ser algo más complejos con estos préstamos, ya que los tipos de una parte del préstamo son variables. Por lo tanto, los inversores pueden esperar tener pagos variables en lugar de los pagos constantes de un préstamo a tipo fijo.
Los préstamos ARM suelen ser preferidos por las personas a las que no les importa la imprevisibilidad de las subidas y bajadas de los tipos de interés. Los prestatarios que saben que van a refinanciar o que no van a mantener la propiedad durante un largo período de tiempo también tienden a preferir las hipotecas de tipo variable. Estos prestatarios suelen apostar por que los tipos bajen en el futuro. Si los tipos bajan, los intereses del prestatario disminuyen con el tiempo.
Ventajas y desventajas de una hipoteca a tipo fijo
Los riesgos de los préstamos hipotecarios a tipo fijo varían tanto para los prestatarios como para los prestamistas. Estos riesgos suelen centrarse en el entorno de los tipos de interés. Cuando los tipos de interés suben, una hipoteca de tipo fijo tiene un riesgo menor para el prestatario y mayor para el prestamista.
Los prestatarios suelen tratar de fijar tipos de interés más bajos para ahorrar dinero a lo largo del tiempo. Cuando los tipos suben, el prestatario mantiene un pago más bajo en comparación con las condiciones actuales del mercado. Un banco prestamista, por otro lado, no está ganando todo lo que podría con los tipos de interés más altos que prevalecen, ya que está dejando de obtener beneficios por la emisión de hipotecas a tipo fijo que podrían ganar más intereses con el tiempo en un escenario de tipo variable.
En un mercado con tipos de interés a la baja, ocurre lo contrario. Los prestatarios están pagando más por su hipoteca de lo que estipulan las condiciones actuales del mercado. Los prestamistas obtienen mayores beneficios con sus hipotecas a tipo fijo de los que obtendrían si emitieran hipotecas a tipo fijo en el entorno actual.
Por supuesto, los prestatarios pueden refinanciar sus hipotecas de tipo fijo a los tipos vigentes si éstos son más bajos, pero tienen que pagar importantes comisiones para hacerlo.
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