Qué es un grupo de inversión inmobiliaria (REIG)?
Un grupo de inversión inmobiliaria (REIG) se refiere a una empresa que centra la mayor parte de sus esfuerzos y su capital en el sector inmobiliario. En busca de beneficios, los grupos de inversión inmobiliaria pueden optar por comprar, renovar, vender o financiar propiedades. Los grupos de inversión inmobiliaria suelen comprar propiedades de varias unidades, vendiéndolas a los inversores y asumiendo la responsabilidad de la administración y el mantenimiento de la propiedad.
Normalmente, los grupos de inversión inmobiliaria no eligen o no cumplen los requisitos para ser un fondo de inversión inmobiliaria (REIT).
Puntos clave
- Un grupo de inversión inmobiliaria (REIG) puede ser cualquier entidad con múltiples socios que centre la mayor parte de su actividad en el sector inmobiliario.
- En un típico grupo de inversión inmobiliaria, una empresa compra o construye un conjunto de bloques de apartamentos o condominios, y luego permite a los inversores comprarlos a través de la empresa, uniéndose así al grupo.
- Los REIGs no se califican como REITs y no están sujetos a ninguna limitación o divulgación específica.
- Los grupos de inversión inmobiliaria pueden estructurarse de muchas maneras, aunque la mayoría se organizan como sociedades de capital que transfieren los ingresos a través de los documentos fiscales K-1.
- Una de las ventajas de las sociedades de inversión inmobiliaria es el capital mancomunado disponible para la inversión.
Cómo entender los grupos de inversión inmobiliaria (REIG)
Los grupos de inversión inmobiliaria están formados por múltiples socios o accionistas privados. El hecho de contar con múltiples fuentes de inversión de capital proporciona una mayor reserva de capital y una mayor capacidad de inversión más amplia.
Los grupos de inversión inmobiliaria centran la mayor parte de su negocio en los bienes inmuebles, pero no están necesariamente sujetos a ningún estatus específico de entidad inmobiliaria ni están obligados a ningún tipo de operaciones específicas. Como tales, tienen flexibilidad para estructurar su negocio de varias maneras, y pueden realizar inversiones inmobiliarias a su antojo.
Además, los grupos de inversión inmobiliaria pueden dedicarse a otras actividades comerciales, como la financiación de propiedades, el cambio de propiedades, el arrendamiento de propiedades a clientes o a empresas de gestión inmobiliaria para obtener una parte de los ingresos por alquiler, o la venta de unidades de una propiedad, manteniendo el control general. En general, no existen limitaciones específicas a las actividades que puede realizar un grupo de inversión inmobiliaria. Muchos grupos de inversión inmobiliaria se comercializan como tales para que los inversores los identifiquen más fácilmente.
El objetivo de un REIG es proporcionar flujos de caja mensuales a partir de las inversiones realizadas en propiedades inmobiliarias.
Inversión en REIGs
La inversión inmobiliaria puede resultar atractiva por su potencial de rentabilidad multidimensional. Los REIGs buscan aprovechar una multitud de oportunidades de inversión creando una cartera de inversiones inmobiliarias.
En general, los grupos de inversión inmobiliaria disponen de varias formas de producir rendimientos. Pueden optar por invertir en edificios de apartamentos, casas de alquiler, edificios comerciales o unidades comerciales. Puede obtener ingresos de los préstamos hipotecarios, de las propiedades en alquiler o de los honorarios de gestión de la propiedad. Los grupos de inversión inmobiliaria suelen ser atractivos para los inversores de alto poder adquisitivo que desean invertir directamente en bienes inmuebles, pero que no desean asumir todas las responsabilidades de gestión de los mismos.
Los grupos de inversión inmobiliaria también atraen a los inversores que gestionan propiedades de alquiler por su cuenta o que se dedican a la venta de viviendas. El REIG permite a este tipo de inversores individuales comprar una o más propiedades a través de una empresa operativa. La empresa operadora gestiona colectivamente todas las unidades y se encarga de su comercialización. A cambio, la empresa operadora se lleva un porcentaje de los alquileres mensuales.
La diversificación puede ayudar a evitar pérdidas significativas durante las recesiones económicas y los desplomes inmobiliarios.
En general, una de las mayores ventajas de los grupos de inversión inmobiliaria es el capital mancomunado que obtienen de una estructura de socios múltiples o de una estructura de capital basada en unidades de capital corporativo. Los socios de REIG suelen tener que poner más dinero en efectivo como inversión inicial que otras oportunidades de inversión inmobiliaria; sin embargo, suelen obtener mayores beneficios.
Estructuración de las REIGs
Los grupos de inversión inmobiliaria (REIG) y los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) suelen utilizarse indistintamente a pesar de sus diferentes significados. Los REITs, establecidos por el Congreso en 1960, crean estados financieros y siguen las leyes fiscales aplicables. Los REIGs, por otro lado, pueden optar por adoptar cualquier estructura de entidad, siendo las dos más comunes las sociedades y las corporaciones.
Sociedad
Una sociedad es un negocio propiedad de dos o más personas que comparten los beneficios, las pérdidas y las deudas. Los socios toman participaciones en el negocio proporcionales a su inversión. En la U.S. código fiscal, las sociedades no tributan. En cambio, las sociedades colectivas transfieren todos sus ingresos a los socios y los declaran en un formulario K-1. Los socios que reciben un K-1 deben declarar individualmente los ingresos de la sociedad en el formulario 1040 si son personas físicas o en el formulario 1120 si son sociedades anónimas.
Dependiendo de la estructura de la sociedad, los socios pueden o no participar en la gestión del negocio. Los acuerdos de asociación detallan todas las disposiciones del negocio, incluidas las inversiones mínimas, los honorarios, las distribuciones, el voto de los socios, etc. Algunas sociedades emplean un foro de colaboración entre los socios para tomar decisiones de inversión, mientras que otras dejan la gestión principal del negocio en manos de unos pocos ejecutivos. Por lo general, el equipo de gestión de la sociedad busca e identifica las operaciones antes de invertir el capital de los socios según el acuerdo de la sociedad.
Algunas sociedades de inversión inmobiliaria aceptan inversiones de entre 5.000 y 50.000 dólares. Aunque puede no ser suficiente para comprar una unidad, la sociedad puede reunir el dinero de varios inversores para financiar una propiedad compartida y de propiedad compartida.
Sociedad anónima
La constitución de una sociedad, pública o privada, es una opción para cualquier empresa. La Comisión del Mercado de Valores (SEC) regula las empresas públicas, mientras que el Reglamento D de la SEC regula las empresas privadas. Las empresas públicas deben presentar informes financieros regulares, trimestrales y transparentes. Además, casi cualquier entidad que no sea un propietario único puede optar por tributar como una corporación si cumple los requisitos.
La constitución de una empresa permite vender acciones de la misma. Las participaciones en el capital comprenden una parte del patrimonio total de la empresa. El valor de las acciones públicas varía en función de su valor de negociación pública; en cambio, las acciones privadas se valoran de forma privada.
Un equipo de dirección ejecutiva gestiona las empresas. Sin embargo, las acciones pueden estructurarse con diferentes derechos de voto, lo que da a los inversores de capital cierta participación en la gestión general de la empresa.
Crowdfunding
Las plataformas de crowdfunding inmobiliario en línea pueden ser conocidas como un tipo de grupo de inversión inmobiliaria. Estas plataformas están estructuradas como sociedades y transfieren todos los ingresos a los socios inversores con la presentación de informes en un K-1.
La aparición de plataformas de crowdfunding inmobiliario facilita la inversión en inmuebles tanto a inversores acreditados como no acreditados. Fundrise es un ejemplo de una popular plataforma de crowdfunding inmobiliario que ofrece a los inversores la oportunidad de invertir en la financiación de capital de la deuda o tomar algunas acciones en propiedades inmobiliarias.
Ventajas y desventajas de los grupos de inversión inmobiliaria
Los grupos de inversión inmobiliaria diversifican sus inversiones para maximizar los beneficios. Los recursos mancomunados permiten realizar múltiples inversiones, lo que suele generar mayores rendimientos.
Cuando están dirigidas por profesionales con experiencia, las inversiones del grupo pueden diversificarse lo suficiente como para gestionar el riesgo y reducir la vitalidad. Los grupos de inversión inmobiliaria también se benefician de tener pocos límites en cuanto a las actividades que pueden realizar y la forma en que operan.
Algunos grupos de inversión inmobiliaria tienen acuerdos formales, que estipulan cuándo y cómo los miembros pueden acceder a su dinero. Por lo tanto, alguien que quiera retirarse del grupo no podrá recuperar su inversión o su parte de los beneficios inmediatamente.
Además, las AEI suelen tener unos estatutos que recogen las normas y regulaciones y fijan las tarifas. Estas comisiones pueden ser costosas, especialmente cuando los beneficios son escasos o cuando se producen pérdidas. Algunos grupos cobran cuotas anuales o con mayor frecuencia. Por último, el éxito del grupo depende en gran medida de las personas que toman las decisiones. Si están gobernados por personas no cualificadas e inexpertas, el riesgo puede ser mayor que la recompensa.
Pros
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Oportunidades de inversión sin restricciones
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Capital compartido para empresas
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Cartera diversificada para obtener los máximos beneficios
Contras
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Las comisiones del grupo pueden erosionar los beneficios
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El acuerdo REIG puede impedir el libre acceso a los fondos
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El fracaso es posible con un grupo no cualificado e inexperto
Los REIGs frente a. REITs
Se crea un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) cuando se forma una corporación (o fideicomiso) para utilizar el dinero de inversores externos para comprar, operar y vender propiedades que producen ingresos. Los REIT se compran y venden en las principales bolsas, al igual que las acciones y los fondos cotizados (ETF).
Para ser un REIT, la entidad debe pagar el 90% de sus beneficios imponibles en forma de dividendos a los accionistas. De este modo, los REIT evitan pagar el impuesto de sociedades, mientras que una empresa normal tendría que tributar por sus beneficios, lo que reduciría los beneficios que podría distribuir a sus accionistas. Los REIT son muy líquidos porque cotizan en bolsa. En otras palabras, no necesitará un agente inmobiliario y una transferencia de títulos para ayudarle a cobrar su inversión. En la práctica, los REIT son una versión más formalizada de un grupo de inversión inmobiliaria.
Así, un REIT está más regulado y tiene una estructura empresarial y operativa más específica que un REIG.
Preguntas frecuentes sobre los grupos de inversión inmobiliaria
Dónde puedo encontrar grupos de inversión inmobiliaria?
Busque en Internet grupos de inversión inmobiliaria o conecte con inversores a través de las redes sociales, como LinkedIn, para encontrar grupos de interés. Como principiante, puede ser beneficioso unirse a un grupo local para permanecer estrechamente conectado al grupo y estar bien informado sobre sus actividades y progresos.
Cómo puedo unirme a un grupo de inversión inmobiliaria?
Puede unirse a un grupo de inversión inmobiliaria o crear el suyo propio. Los grupos y sitios web de redes profesionales, como LinkedIn, son buenos puntos de partida, y unirse a un grupo puede ser tan sencillo como firmar un acuerdo y pagar una cuota.
¿Cuánto dinero necesito para unirme a un grupo de inversión inmobiliaria??
La cantidad de dinero que se necesita para formar un grupo de inversión inmobiliaria varía y depende en gran medida del grupo. Los grupos de inversión inmobiliaria suelen tener unos estatutos que cada miembro debe cumplir. Además, cada grupo establece sus propios requisitos de capital, si los hay, y las tasas, que pueden ser anuales o más frecuentes.
¿Qué debo buscar en un grupo de inversión inmobiliaria??
Busque un grupo de inversión inmobiliaria con una misión alineada con sus objetivos. Revise el historial del grupo, así como su rendimiento. No todas las empresas deben tener éxito, pero debe haber suficientes éxitos para que sea una opción atractiva. Además, asegúrese de que las personas que toman las decisiones están bien informadas, tienen experiencia y están capacitadas.
Cómo se crea un grupo de inversión inmobiliaria?
Antes de empezar, investigue a fondo lo que se necesita para crear un grupo de inversión inmobiliaria y si es factible hacerlo. Consulte a los profesionales del sector inmobiliario o a otras personas que gestionen grupos de inversión inmobiliaria para saber qué implica y qué puede esperar. Cree un plan sobre cómo quiere que funcione su REIG (e.g., El grupo debe establecer las reglas, las cuotas y las reuniones, así como los tipos de bienes inmuebles en los que desea invertir; a continuación, solicite miembros, incluidos aquellos que tengan experiencia y conocimientos en inversiones inmobiliarias. Una vez formado el grupo, comercialice con los inversores.
Cuánto dinero se necesita para crear un grupo de inversión inmobiliaria?
Los socios fundadores de un grupo de inversión inmobiliaria serán probablemente los mayores inversores, aportando entre 5.000 y 50.000 dólares. Lo que se necesita para poner en marcha un grupo de inversión depende de cómo se vaya a estructurar el grupo y del tipo de empresas inmobiliarias que se busque.
El resultado final
Invertir en bienes raíces puede ser lucrativo pero puede ser difícil cuando se hace solo. Los grupos de inversión inmobiliaria ofrecen la oportunidad de invertir en bienes inmuebles sin asumir únicamente el compromiso y ser la fuente de financiación. Si desea unirse a un club de inversión inmobiliaria, primero investigue a fondo; después, identifique el grupo que más se ajuste a sus objetivos.