¿Qué es un gravamen??
Un gravamen es una reclamación contra una propiedad por una parte que no es el propietario. Un gravamen puede afectar a la transferibilidad de la propiedad y restringir su libre uso hasta que se levante el gravamen. Los tipos de gravamen más comunes se aplican a los bienes inmuebles; entre ellos se encuentran las hipotecas, las servidumbres y los gravámenes sobre los impuestos de la propiedad. No todas las formas de gravamen son financieras; las servidumbres son un ejemplo de gravamen no financiero. Un gravamen también puede aplicarse a la propiedad personal, en contraposición a la propiedad real.
El término se utiliza en contabilidad para referirse a los fondos restringidos dentro de una cuenta que se reservan para un pasivo específico.
Puntos clave
- Un gravamen es una reclamación hecha contra una propiedad por alguien que no es el titular actual.
- Algunas reclamaciones no afectan al valor de la propiedad. Esto se suele ver en casos comerciales.
- Algunas reclamaciones comunes son arrendamientos, embargos, servidumbres e hipotecas.
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Gravamen
Entender el gravamen
El término „gravamen” abarca una amplia gama de reclamaciones financieras y no financieras sobre una propiedad por parte de personas distintas del titular. Los propietarios pueden verse impedidos de ejercer el control total -es decir, libre de cargas- de su propiedad. En algunos casos, la propiedad puede ser embargada por un acreedor o por el gobierno.
Algunos gravámenes afectan a la comerciabilidad de un título: una servidumbre o un gravamen pueden hacer que un título no sea comerciable. Aunque esto no significa necesariamente que el título no pueda comprarse y venderse, puede permitir al comprador echarse atrás en la transacción, a pesar de haber firmado un contrato, e incluso pedir daños y perjuicios en algunas jurisdicciones.
Otros gravámenes, como las leyes de zonificación y las normas medioambientales, no afectan a la comerciabilidad de una propiedad, pero prohíben usos específicos y mejoras en el terreno.
En Hong Kong, por ejemplo, el vendedor de una propiedad está obligado por ley a informar al agente inmobiliario sobre cualquier gravamen que recaiga sobre la propiedad para evitar cualquier problema posterior en el proceso de venta. El agente inmobiliario proporcionará al comprador un documento de búsqueda de terrenos que contendrá una lista de cualquier gravamen.
Tipos de gravámenes
En lo que respecta a los bienes inmuebles, debido a sus múltiples aplicaciones, existen muchos tipos de gravámenes. Cada tipo tiene por objeto proteger a las partes y especificar exactamente lo que implica cada reclamación, y a lo que tiene derecho.
Servidumbre
Una servidumbre se refiere al derecho de una parte a utilizar o mejorar partes de la propiedad de otra parte, o a impedir que el propietario utilice o mejore la propiedad de determinadas maneras. La primera categoría se conoce como servidumbre afirmativa. Por ejemplo, una empresa de servicios públicos puede tener derecho a pasar una tubería de gas a través de la propiedad de una persona, o los peatones pueden tener derecho a utilizar un sendero que pase por esa propiedad.
Es importante, desde la perspectiva del comprador, estar al tanto de cualquier gravamen sobre una propiedad, ya que a menudo se le transferirá junto con la propiedad del inmueble.
Una servidumbre en bruto beneficia a un individuo y no a un propietario, por lo que Jennifer podría tener derecho a utilizar el pozo de su vecino, pero ese derecho no se transmitiría a alguien que comprara la propiedad de Jennifer. Una servidumbre negativa restringe al titular, por ejemplo, impidiéndole construir una estructura que bloquee la luz de un vecino.
Gravamen
La usurpación se produce cuando una parte que no es el propietario se inmiscuye o interfiere en la propiedad, por ejemplo, construyendo una valla por encima de la línea de la parcela (una usurpación), o plantando un árbol con ramas que cuelgan sobre una propiedad contigua (una molestia). Una invasión crea un gravamen sobre ambas propiedades hasta que se resuelva el problema: La propiedad que alberga la invasión tiene su libre uso gravado, mientras que el propietario de la mejora de la invasión no tiene el título de la tierra en la que se construyó.
Arrendamiento
Un contrato de arrendamiento es un acuerdo para alquilar una propiedad por un precio y un periodo de tiempo acordados. Es una forma de gravamen porque el arrendador no renuncia a la titularidad de la propiedad, pero el uso que se hace de la misma se ve considerablemente limitado por el contrato de arrendamiento.
Gravamen
Un derecho de retención es un tipo de garantía real, un gravamen que afecta al título de propiedad. Da a un acreedor el derecho a embargar la propiedad como garantía de una obligación incumplida, normalmente una deuda impagada. El acreedor puede entonces vender la propiedad para recuperar al menos una parte de su préstamo.
Un embargo fiscal es un gravamen impuesto por un gobierno para forzar el pago de impuestos; en la U.S., un gravamen fiscal federal supera todas las demás reclamaciones sobre los activos del deudor. Un gravamen de mecánico es una reclamación sobre bienes muebles o inmuebles en los que el reclamante ha prestado servicios. Un ejemplo es el de un contratista que ha realizado ajustes en su propiedad que nunca se han pagado. Los embargos por sentencia están garantizados contra los bienes de un acusado en un juicio.
Hipoteca
Una hipoteca es uno de los tipos más comunes de garantías reales. Esencialmente, se trata de un gravamen contra una propiedad inmobiliaria. El prestamista, por lo general un banco, conserva un interés en el título de una casa hasta que se pague la hipoteca. Si el prestatario no puede pagar la hipoteca, el prestamista puede ejecutar la hipoteca, embargando la casa como garantía y desalojando a sus habitantes.
Pacto restrictivo
Un convenio restrictivo es un acuerdo que el vendedor incluye en la escritura de la propiedad del comprador para restringir el uso que éste puede hacer de la misma. Puede haber una disposición que obligue al comprador a dejar intacta la fachada original de un edificio, por ejemplo. Siempre que no infrinjan la ley, los pactos restrictivos pueden ser tan específicos y arbitrarios como las partes estén dispuestas a acordar.
Consideración especial: Uso en la contabilidad
La contabilidad de gravámenes reserva activos específicos para pagar pasivos anticipados. Por ejemplo, una empresa puede reservar una cantidad de efectivo para liquidar sus cuentas por pagar. La presencia de un gravamen puede dar la ilusión de que hay más fondos disponibles dentro de una cuenta de lo que realmente está libre para su uso. El dinero que se ha reservado no puede utilizarse para ningún otro gasto o transacción. Por lo tanto, la contabilidad de existencias garantiza que una empresa no sobrepase su presupuesto.
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