Definición de fondo de inversión inmobiliaria (REIT)

Qué es un fondo de inversión inmobiliaria (REIT)?

Un fondo de inversión inmobiliaria (REIT) es una empresa que posee, explota o financia bienes inmuebles que generan ingresos.

Siguiendo el modelo de los fondos de inversión, los REIT reúnen el capital de numerosos inversores. Esto hace posible que los inversores individuales obtengan dividendos de las inversiones inmobiliarias, sin tener que comprar, gestionar o financiar ninguna propiedad ellos mismos.

Puntos clave

• Un fondo de inversión inmobiliaria (REIT) es una empresa que posee, explota o financia propiedades que producen ingresos.
• Los REITs generan un flujo de ingresos constante para los inversores, pero ofrecen poca revalorización del capital.
• La mayoría de los REITs cotizan en bolsa como las acciones, lo que los hace muy líquidos (a diferencia de las inversiones inmobiliarias físicas).
• Los REITs invierten en la mayoría de los tipos de propiedades inmobiliarias, incluyendo edificios de apartamentos, torres de telefonía móvil, centros de datos, hoteles, instalaciones médicas, oficinas, centros comerciales y almacenes.

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Fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT)

Cómo funcionan los REITs

El Congreso estableció los REITs en 1960 como una enmienda a la Extensión del Impuesto al Consumo de Cigarros. La disposición permite a los inversores comprar acciones de carteras inmobiliarias comerciales, algo que antes sólo estaba al alcance de personas adineradas y a través de grandes intermediarios financieros.

Las propiedades de una cartera de REIT pueden incluir complejos de apartamentos, centros de datos, instalaciones sanitarias, hoteles, infraestructuras -en forma de cables de fibra, torres de telefonía móvil y conductos de energía-, edificios de oficinas, centros comerciales, autoalmacenamiento, terrenos madereros y almacenes.

En general, los REIT se especializan en un sector inmobiliario específico. Sin embargo, los REIT diversificados y especializados pueden tener diferentes tipos de propiedades en sus carteras, como por ejemplo un REIT que consta de propiedades de oficinas y comerciales.

Muchos REIT cotizan en las principales bolsas de valores, y los inversores pueden comprar y venderlos como si fueran acciones durante toda la sesión. Estos REITs suelen negociarse con un volumen considerable y se consideran instrumentos muy líquidos.

Qué se puede considerar una REIT?

La mayoría de los REIT tienen un modelo de negocio sencillo: El REIT alquila espacio y cobra los alquileres de las propiedades, y luego distribuye esos ingresos en forma de dividendos a los accionistas. Los REIT hipotecarios no son propietarios de bienes inmuebles, sino que los financian. Estos REITs obtienen ingresos de los intereses de sus inversiones.

Para ser un REIT, una empresa debe cumplir ciertas disposiciones del Código de Impuestos Internos (IRC). Estos requisitos incluyen poseer principalmente bienes inmuebles generadores de ingresos a largo plazo y distribuir ingresos a los accionistas. En concreto, una empresa debe cumplir los siguientes requisitos para ser considerada una REIT:

• Invierten al menos el 75% del total de sus activos en bienes inmuebles, efectivo o U.S. Tesoros
• Obtienen al menos el 75% de los ingresos brutos de los alquileres, los intereses de las hipotecas que financian los bienes inmuebles o las ventas de bienes inmuebles
• Pagan un mínimo del 90% de los ingresos imponibles en forma de dividendos a los accionistas cada año
• Ser una entidad que tributa como una corporación
• Estar gestionada por un consejo de administración o fideicomisarios
• Tener al menos 100 accionistas tras su primer año de existencia 
• No tienen más del 50% de sus acciones en manos de cinco o menos personas

En la actualidad, se estima que los REITs poseen colectivamente unos 3.5 billones de activos brutos; los REITs que cotizan en bolsa representan 2 dólares.5 billones.

Tipos de REIT

Existen tres tipos de REIT:

• REITs de renta variable. La mayoría de los REIT son REIT de renta variable, que poseen y gestionan bienes inmuebles que producen ingresos. Los ingresos se generan principalmente a través de los alquileres (no por la reventa de propiedades).
• REITs hipotecarios. Los REITs hipotecarios prestan dinero a los propietarios y operadores inmobiliarios, ya sea directamente a través de hipotecas y préstamos, o indirectamente a través de la adquisición de valores respaldados por hipotecas. Sus beneficios se generan principalmente por el margen de interés neto, es decir, el diferencial entre los intereses que obtienen de los préstamos hipotecarios y el coste de financiación de dichos préstamos. Este modelo los hace potencialmente sensibles a las subidas de los tipos de interés.
• REITs híbridos. Estos REITs utilizan las estrategias de inversión tanto de los REITs de renta variable como de los REITs hipotecarios.

Comparación de los tipos de REIT
Tipo de REIT	Participaciones
Acciones	Posee y explota bienes inmuebles que producen ingresos
Hipoteca	Poseen hipotecas sobre bienes inmuebles
Híbrido	Posee propiedades y mantiene hipotecas

Los REIT pueden clasificarse en función de la forma en que se compran y mantienen sus acciones:

• REITs que cotizan en bolsa. Las acciones de los REIT que cotizan en bolsa cotizan en una bolsa de valores nacional, donde son compradas y vendidas por inversores particulares. Están regulados por la U.S. Comisión del Mercado de Valores (SEC).
• REITs públicos no cotizados. Estos REITs también están registrados en la SEC pero no cotizan en las bolsas de valores nacionales. Como resultado, son menos líquidos que los REITs que cotizan en bolsa. Sin embargo, suelen ser más estables porque no están sujetos a las fluctuaciones del mercado.
• REITs privados. Estos REIT no están registrados en la SEC y no cotizan en las bolsas de valores nacionales. En general, los REIT privados sólo pueden venderse a inversores institucionales.

Cómo invertir en REITs

Puede invertir en REITs que cotizan en bolsa -así como en fondos de inversión y fondos cotizados en bolsa (ETFs) de REITs- comprando acciones a través de un agente de bolsa. Se pueden comprar acciones de un REIT no cotizado a través de un corredor o asesor financiero que participe en la oferta del REIT no cotizado.

Los REIT también se incluyen en un número creciente de planes de inversión de prestaciones y aportaciones definidas. Se calcula que hay 145 millones de U.S. Los inversores poseen REITs directamente o a través de sus ahorros para la jubilación y otros fondos de inversión, según Nareit, una empresa de Washington, D.C.-empresa de investigación de REITs.

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A partir de 2022, los REITs poseen colectivamente más de medio millón de propiedades individuales.

Ventajas y desventajas de invertir en REITs

Los REIT pueden desempeñar un papel importante en una cartera de inversiones porque pueden ofrecer un dividendo anual fuerte y estable y el potencial de revalorización del capital a largo plazo. La rentabilidad total de los REITs en los últimos 20 años ha superado a la de los S&P 500, otros índices y la tasa de inflación. Como todas las inversiones, los REIT tienen sus ventajas y desventajas.

El lado positivo es que los REIT son fáciles de comprar y vender, ya que la mayoría de ellos cotizan en bolsas de valores, una característica que mitiga algunos de los inconvenientes tradicionales de los bienes inmuebles. En cuanto al rendimiento, los REITs ofrecen una atractiva rentabilidad ajustada al riesgo y un flujo de caja estable. Además, la presencia inmobiliaria puede ser buena para una cartera porque proporciona diversificación e ingresos basados en los dividendos, y los dividendos son a menudo más altos de lo que se puede conseguir con otras inversiones.

En el lado negativo, los REITs no ofrecen mucho en términos de revalorización del capital. Como parte de su estructura, deben devolver el 90% de los ingresos a los inversores. Por lo tanto, sólo el 10% de los ingresos imponibles puede reinvertirse en el REIT para comprar nuevas participaciones. Otros aspectos negativos son que los dividendos de los REITs tributan como ingresos ordinarios, y que algunos REITs tienen elevadas comisiones de gestión y transacción.

Pros

• Liquidez

• Diversificación

• Transparencia

• Flujo de caja estable a través de los dividendos

• Atractiva rentabilidad ajustada al riesgo

Contras

• Bajo crecimiento

• Los dividendos tributan como ingresos ordinarios

• Sujeto al riesgo de mercado

• Posibilidad de elevar las comisiones de gestión y de transacción

El fraude de los REIT

La Comisión del Mercado de Valores (SEC) recomienda a los inversores que desconfíen de cualquiera que intente vender REITs que no estén registrados en la SEC. Aconseja que „Puede verificar el registro de los REITs que cotizan en bolsa y los que no cotizan a través del sistema EDGAR de la SEC. También puede utilizar EDGAR para revisar los informes anuales y trimestrales de un REIT, así como cualquier prospecto de oferta.”

También es una buena idea comprobar el corredor o el asesor de inversiones que recomienda el REIT. La SEC dispone de una herramienta de búsqueda gratuita que permite consultar si un profesional de la inversión está autorizado y registrado.

Ejemplo de un REIT en el mundo real

Otra consideración a la hora de elegir REITs es fijarse en los sectores del mercado inmobiliario que están de moda. Que los sectores en auge de la economía, en general, pueden ser aprovechados a través de los bienes raíces? Por ejemplo, la sanidad es uno de los sectores de más rápido crecimiento en los Estados Unidos.S.-especialmente en el crecimiento de los edificios médicos, los centros de atención ambulatoria, los centros de atención a la tercera edad y las comunidades de jubilados.

Varios REITs se centran en este sector. Healthpeak Properties (PEAK) -antes HCP- es un ejemplo. A principios de 2022, tenía una capitalización de mercado de casi 18 dólares estadounidenses.8.000 millones, con unos 5 millones de acciones negociadas diariamente. Su cartera se centra en tres clases de activos principales: instalaciones de ciencias de la vida, consultorios médicos y viviendas para personas mayores, y posee intereses en más de 615 propiedades.

¿Qué significa REIT??

REIT son las siglas de "Real Estate Investment Trust". Un REIT está organizado como una sociedad, corporación, fideicomiso o asociación que invierte directamente en bienes inmuebles a través de la compra de propiedades o comprando hipotecas. Los REIT emiten acciones que cotizan en bolsa y se compran y venden como las acciones ordinarias. Para ser considerado un REIT, la empresa debe invertir al menos el 75% de sus activos en bienes inmuebles y obtener al menos el 75% de sus ingresos de actividades relacionadas con los bienes inmuebles.

¿Deben los REITs pagar dividendos??

Según la ley y la normativa del IRS, los REIT deben repartir el 90% o más de sus beneficios imponibles (a los accionistas en forma de dividendos. Por ello, las empresas REIT suelen estar exentas de la mayor parte del impuesto de sociedades. Los accionistas de los REIT que reciben dividendos tributan como si fueran dividendos ordinarios.

Qué es un REIT con clip?

Un "REIT de clip" aumenta las ventajas fiscales de un REIT al tiempo que le permite explotar propiedades que normalmente no pueden gestionar dichos fideicomisos. El REIT de clip conlleva un estricto deber fiduciario con las partes interesadas que crea conflictos de intereses, por lo que esta forma de REIT es poco común y está sujeta a un gran escrutinio normativo cuando aparece. Su estructura es similar, pero más flexible, a la de un "REIT grapado".

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