Qué es el embargo voluntario?
Una ejecución hipotecaria voluntaria es un procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado por un prestatario que no puede seguir pagando el préstamo de una propiedad, en un intento de evitar más pagos y evitar la ejecución hipotecaria involuntaria y el desalojo. Los prestatarios pueden elegir esta opción si su hipoteca está muy deteriorada.
Esto es diferente de una ejecución hipotecaria involuntaria, que se inicia por la institución de crédito con el fin de tomar posesión de una propiedad para recuperar las pérdidas del prestamista y es típicamente la última opción para los prestatarios que no pueden hacer los pagos de sus préstamos. Los prestatarios pueden solicitar una ejecución hipotecaria voluntaria a un banco u otra institución crediticia tanto para propiedades residenciales como comerciales.
Hay varios términos similares que se pueden utilizar para las ejecuciones hipotecarias voluntarias, incluyendo el incumplimiento estratégico, el alejamiento, el correo de jingle y la ejecución hipotecaria amistosa.
Puntos clave
- Una ejecución hipotecaria voluntaria es iniciada por un prestatario que ya no puede hacer los pagos del préstamo de una propiedad y busca evitar la ejecución hipotecaria por parte del prestamista.
- La ejecución hipotecaria voluntaria puede ser perjudicial para la calificación crediticia del prestatario.
- No suele ser tan perjudicial desde el punto de vista financiero como una ejecución hipotecaria involuntaria.
- La crisis de las hipotecas de alto riesgo de finales de la década de 2000, cuando muchas hipotecas estaban bajo el agua, provocó un aumento significativo del número de ejecuciones hipotecarias voluntarias.
- A veces los deudores planean iniciar una ejecución hipotecaria voluntaria contrayendo más deudas.
Cómo entender la ejecución hipotecaria voluntaria
La ejecución hipotecaria voluntaria es muy perjudicial para la calificación crediticia del prestatario y puede dificultar el alquiler o la compra de una vivienda y la aprobación de préstamos durante años, pero no es tan perjudicial desde el punto de vista financiero como una ejecución hipotecaria involuntaria. Por lo tanto, puede ser una opción rentable para algunos prestatarios que, en lugar de esforzarse por hacer los pagos cada mes, llegan a la conclusión de que no pueden seguir haciendo los pagos.
Muchos deudores planifican una ejecución hipotecaria voluntaria abriendo nuevas tarjetas de crédito y suscribiendo nuevos préstamos para automóviles e hipotecas antes de que baje su calificación crediticia. Los prestamistas suelen aceptar la solicitud de un prestatario de una ejecución hipotecaria voluntaria porque puede hacer que el proceso de retomar la propiedad y cobrar las deudas sea mucho más rápido y rentable que una ejecución hipotecaria involuntaria.
Los motivos de la ejecución hipotecaria voluntaria incluyen la pérdida repentina e inesperada del empleo, la constatación de que se está viviendo por encima de las posibilidades, y los cambios en el mercado inmobiliario junto con los tipos de interés variables (si el prestatario tiene una hipoteca de tipo variable, o ARM, por ejemplo).
Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria es uno de los tipos de ejecución hipotecaria voluntaria más utilizados. Las normas, leyes y sanciones para las ejecuciones hipotecarias voluntarias varían mucho según la institución crediticia y el estado.
Ventajas y desventajas de la ejecución hipotecaria voluntaria
Si está pensando en iniciar una ejecución hipotecaria voluntaria, es importante que considere cuidadosamente las ventajas y desventajas de dar ese paso. Debe sopesar el efecto sobre su crédito, la pérdida de su vivienda, el alivio financiero que le ofrece y las alternativas que pueda tener. Si no puede conseguir una modificación del préstamo o realizar una venta al descubierto, por ejemplo, una escritura en lugar de ejecución hipotecaria puede tener menos impacto en sus informes de crédito que una ejecución hipotecaria involuntaria.
Reducir las pérdidas
Una de las ventajas, sobre todo si la vivienda está muy hundida, es que puede reducir sus pérdidas cuando deja de hacer los pagos. Sin embargo, algunos estados permiten a los prestamistas reclamar a los prestatarios una „deficiencia”, es decir, la diferencia entre la cantidad que todavía se debe por el préstamo y el precio de venta de la ejecución hipotecaria, a través de una sentencia por deficiencia. Asegúrate de conocer las leyes de tu estado al respecto.
Reducción de su crédito
Su puntuación de crédito sufrirá un duro golpe si ejecuta la hipoteca. Las repercusiones: Es probable que sea más difícil obtener un nuevo crédito -por ejemplo, para un préstamo de coche o una nueva tarjeta de crédito- y los tipos de interés que le ofrecerán serán más altos.
Encontrar una nueva vivienda
Tendrá que encontrar otro lugar para vivir, y los propietarios pueden negarse a alquilarle o cobrarle una cantidad mensual más alta. Y si quiere comprar, es posible que no pueda obtener una hipoteca hasta dentro de unos años. Fannie Mae, por ejemplo, aplica un periodo de espera de cuatro años antes de conceder una nueva hipoteca tras una escritura en lugar de ejecución hipotecaria.
Pros
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Es una liberación de la deuda más rápida y menos complicada que una ejecución hipotecaria involuntaria y una oportunidad para reducir las pérdidas.
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Una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria puede tener menos impacto en sus calificaciones de crédito que una ejecución hipotecaria involuntaria.
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Hay menos estigmatización social que en una ejecución hipotecaria involuntaria.
Contras
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Todavía puede ser objeto de un juicio de deficiencia.
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Su puntuación crediticia se verá afectada y conseguir un nuevo crédito (un préstamo de coche, una tarjeta de crédito) puede ser más difícil y conllevar tipos de interés más altos.
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Aunque hay menos estigma, los empleadores pueden seguir considerándole inelegible para ciertos trabajos.
Las ejecuciones hipotecarias voluntarias y la crisis de la vivienda de 2007-2009
Antes de la burbuja inmobiliaria estadounidense y la crisis de las hipotecas de alto riesgo de finales de la década de 2000, la ejecución hipotecaria voluntaria era una opción poco utilizada para los prestatarios que tenían dificultades para hacer frente a los pagos de sus préstamos inmobiliarios; sin embargo, se ha extendido mucho más en los años posteriores. En 2007 y 2008, los precios de la vivienda se desplomaron, registrando a menudo descensos de dos dígitos en su valor.
A principios de 2010, aproximadamente el 25% de todas las hipotecas estaban bajo el agua, lo que significa que la cantidad adeudada en la hipoteca era más que el valor de la casa.
Qué hace una ejecución hipotecaria voluntaria?
Cuando se ejecuta voluntariamente la hipoteca de su propia casa, suele ser porque no puede hacer frente a los pagos del préstamo. En lugar de esperar a que el prestamista ejecute la hipoteca, hágalo usted mismo.
Qué ocurre si se ejecuta la hipoteca de su propia casa?
Si te ofreces a embargar voluntariamente tu casa, tu prestamista te permitirá entregarla a cambio de cancelar la deuda hipotecaria. Debe comprometerse a dejar la vivienda en buen estado y a mudarse en una fecha determinada. Cuando ejecuta voluntariamente la hipoteca, su crédito se verá afectado, pero usted controlará las condiciones para dejar su casa, e incluso puede recibir dinero de su prestamista para financiar su mudanza.
¿Qué es una escritura de propiedad??
Una escritura de embargo es una ejecución hipotecaria voluntaria, que no es lo mismo que una ejecución hipotecaria. Cuando llegas a un acuerdo con tu prestamista, le entregas la propiedad para evitar que te ponga en ejecución hipotecaria.
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