Qué es una empresa de explotación inmobiliaria (REOC)?
Una empresa de explotación inmobiliaria (REOC) es una empresa que cotiza en bolsa y que invierte activamente en propiedades, generalmente en inmuebles comerciales. A diferencia de los fondos de inversión inmobiliaria (REIT), los REOC reinvierten el dinero que ganan en su negocio y están sujetos a impuestos de sociedades más altos que los REIT.
Puntos clave
- Una empresa de explotación inmobiliaria (REOC) se dedica a las inversiones inmobiliarias y cotiza en una bolsa pública.
- Los REOC pueden reinvertir sus beneficios en el negocio en lugar de distribuirlos a los partícipes de la misma manera que los REIT están obligados a hacerlo.
- Los REOCs tienen el potencial de mayores perspectivas de crecimiento que los REITs, pero podrían no generar tantos ingresos inmediatos.
Cómo entender las empresas de explotación inmobiliaria (REOC)
Los inversores tienen varias opciones si desean diversificar sus participaciones y añadir bienes inmuebles a sus carteras. La compra de bienes inmuebles es una opción, pero puede suponer un gran coste y un inmenso riesgo. Los inversores que compran propiedades -inmobiliarias residenciales y/o comerciales- deben ser capaces de soportar la carga financiera que supone la compra y el mantenimiento de las propiedades, además de los riesgos e incertidumbres que conlleva el mercado inmobiliario.
Los REOC pueden proteger a los inversores de algunos de los riesgos que conlleva la tenencia de bienes inmuebles. Poseer unas cuantas acciones de una de estas empresas le proporciona una exposición inmediata a varios tipos diferentes de bienes inmuebles que son cuidadosamente seleccionados y luego gestionados por un equipo de expertos.
La mayoría de sus participaciones son propiedades comerciales como tiendas, hoteles, edificios de oficinas, centros comerciales y viviendas multifamiliares. Muchos REOCs también invierten y gestionan propiedades. Por ejemplo, una empresa puede vender o alquilar unidades de una vivienda multifamiliar o un edificio de oficinas a diferentes personas, pero seguir manteniendo y ganando dinero de los espacios comunes, como los aparcamientos y los vestíbulos.
Las acciones de los REITs se negocian en las bolsas como cualquier otra empresa que cotice en bolsa. Los inversores pueden comprar acciones a través de su agente de bolsa u otro profesional financiero. Aunque eliminan el riesgo de poseer una propiedad física, los REOC están sujetos a ciertos riesgos de mercado, como el riesgo de tipos de interés, el riesgo del mercado inmobiliario, el riesgo de liquidez y el riesgo de crédito.
Las REOC pagan impuestos federales porque no están obligadas a distribuir sus beneficios a los accionistas.
Las REOC frente a. REITs
Aunque ambos invierten en propiedades inmobiliarias, existen diferencias funcionales y estratégicas entre los REOC y los REIT. Los REITs poseen y operan propiedades que generan ingresos a través de alquileres o arrendamientos. Puede tratarse de viviendas residenciales, hoteles e incluso propiedades de infraestructura como oleoductos y torres de telefonía móvil. Los inversores pueden optar por comprar acciones de tres tipos diferentes de REITs: REITs de capital, REITs hipotecarios y REITs híbridos.
Los REOC están estructurados de manera que les permite reinvertir sus beneficios en la empresa en lugar de distribuirlos a los accionistas. De este modo, pueden ampliar sus participaciones comprando nuevas propiedades o invirtiendo dinero en las ya existentes para mejorarlas. También pueden utilizar los beneficios para comprar nuevas propiedades con el propósito expreso de volver a venderlas en una fecha posterior. El hecho de poder reinvertir sus beneficios significa que los REOC no reciben un tratamiento fiscal favorable, por lo que pagan impuestos más altos que los REIT.
Para poder calificarse como REIT, las empresas deben cumplir ciertos requisitos. Entre otras cosas, invierten un mínimo del 75% de sus activos en bienes inmuebles y distribuyen al menos el 90% de sus beneficios a los partícipes. A cambio, los REIT obtienen un tratamiento fiscal favorable. El impuesto de sociedades de los REIT es mucho más bajo que el de los REOC, ya que están exentos de impuestos federales.
Los REIT tienden a invertir y comprar propiedades que limitan la cantidad de riesgo asociada a ciertas propiedades comerciales debido al estatus fiscal especial del que gozan. Sus estrategias de inversión tienden a ser a largo plazo. Esto significa que los REIT no compran propiedades de inversión para venderlas en el futuro, como hacen algunos REOC.
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