Qué es la ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria es el proceso legal por el que un prestamista intenta recuperar la cantidad adeudada de un préstamo impagado tomando posesión de la propiedad hipotecada y vendiéndola. Normalmente, el impago se produce cuando el prestatario no cumple con un número determinado de pagos mensuales, pero también puede ocurrir cuando el prestatario no cumple con otras condiciones del documento hipotecario.
Puntos clave
- La ejecución hipotecaria es un proceso legal que permite a los prestamistas recuperar la cantidad adeudada en un préstamo impagado tomando la propiedad y vendiendo el inmueble hipotecado.
- El proceso de ejecución hipotecaria varía según el estado, pero en general, los prestamistas tratan de trabajar con los prestatarios para que se pongan al día en los pagos y evitar la ejecución hipotecaria.
- El promedio nacional más reciente de días para el proceso de ejecución hipotecaria es de 857; sin embargo, el plazo varía mucho según el estado.
Comprender la ejecución hipotecaria
El proceso de ejecución hipotecaria tiene su base legal en un contrato de hipoteca o escritura de fideicomiso, que otorga al prestamista el derecho a utilizar una propiedad como garantía en caso de que el prestatario no cumpla con los términos del documento hipotecario. Aunque el proceso varía según el estado, el proceso de ejecución hipotecaria suele comenzar cuando el prestatario no paga o deja de pagar al menos una cuota de la hipoteca. El prestamista envía un aviso de impago que indica que no se ha recibido el pago de ese mes.
Si el prestatario no realiza dos pagos, el prestamista envía una carta de reclamación. Esto es más grave que un aviso de impago, pero el prestamista puede estar dispuesto a hacer arreglos para que el prestatario se ponga al día con los pagos atrasados.
El prestamista envía una notificación de impago después de 90 días de falta de pago. El préstamo se entrega al departamento de ejecuciones hipotecarias del prestamista, y el prestatario suele tener otros 30 días para liquidar los pagos y restablecer el préstamo (esto se denomina período de restablecimiento). Al final del periodo de restablecimiento, el prestamista iniciará la ejecución hipotecaria si el propietario no se ha puesto al día en los pagos.
La ejecución hipotecaria aparece en el informe crediticio del prestatario en uno o dos meses y permanece allí durante siete años a partir de la fecha del primer impago. Después, la ejecución hipotecaria se elimina del informe crediticio del prestatario.
El proceso de ejecución hipotecaria varía según el estado
Cada estado tiene leyes que regulan las ejecuciones hipotecarias, incluidos los avisos que el prestamista debe publicar, las opciones del propietario para poner el préstamo al día y evitar la ejecución hipotecaria, y el plazo y el proceso para vender la propiedad.
Una ejecución hipotecaria -el acto real de que un prestamista se apodere de una propiedad- suele ser el paso final tras un largo proceso previo a la ejecución hipotecaria. Antes de la ejecución hipotecaria, el prestamista puede ofrecer varias alternativas para evitarla, muchas de las cuales pueden mediar las consecuencias negativas de una ejecución hipotecaria tanto para el comprador como para el vendedor.
En 22 estados, como Florida, Illinois y Nueva York, la ejecución judicial es la norma. En este caso, el prestamista debe acudir a los tribunales para obtener el permiso de ejecución hipotecaria demostrando que el prestatario es moroso. Si se aprueba la ejecución hipotecaria, el sheriff local subasta la propiedad al mejor postor para intentar recuperar lo que se le debe al banco, o bien el banco se convierte en propietario y vende la propiedad por la vía tradicional para recuperar sus pérdidas.
En los otros 28 estados, como Arizona, California, Georgia y Texas, se recurre principalmente a la ejecución no judicial, también llamada poder de venta. Este tipo de ejecución suele ser más rápida que la judicial, y no pasa por los tribunales a menos que el propietario demande al prestamista.
Cuánto tiempo dura la ejecución hipotecaria?
Las propiedades ejecutadas en el segundo trimestre de 2021 habían pasado una media de 922 días en el proceso de ejecución hipotecaria, según la U.S. Informe sobre el mercado de las ejecuciones hipotecarias de ATTOM Data Solutions, proveedor de datos inmobiliarios. Esta cifra es ligeramente inferior a la media del trimestre anterior, que era de 930 días, y ha aumentado un 34%.5%, a partir de 685 días, en el segundo trimestre de 2020.
El número medio de días varía según el estado debido a las diferentes leyes y plazos de ejecución hipotecaria. Los estados con el mayor número de días promedio para las propiedades ejecutadas en el segundo trimestre de 2021 fueron:
- Hawaii (3.068 días)
- Nueva York (1.822 días)
- Indiana (1.617 días)
Los estados con los tiempos medios más cortos para la ejecución hipotecaria durante el mismo periodo fueron:
- Wyoming (173 días)
- Arkansas (253 días)
- Tennessee (270 días)
El siguiente gráfico muestra el promedio trimestral de días hasta la ejecución hipotecaria desde el primer trimestre de 2007.
¿Puede evitar la ejecución hipotecaria??
Incluso si un prestatario ha dejado de hacer uno o dos pagos, puede haber formas de evitar la ejecución hipotecaria. Algunas alternativas son:
- Restablecimiento-Durante el periodo de restablecimiento, el prestatario puede devolver lo que debe (incluidos los pagos no realizados, los intereses y las posibles penalizaciones) antes de una fecha concreta para volver a estar al día con la hipoteca.
- Refinanciación en corto-En una refinanciación a corto plazo, el nuevo importe del préstamo es inferior al saldo pendiente, y el prestamista puede perdonar la diferencia para ayudar al prestatario a evitar la ejecución hipotecaria.
- Prórroga especial-Si el prestatario tiene una dificultad financiera temporal, como facturas médicas o una disminución de los ingresos, entonces el prestamista puede acordar reducir o suspender los pagos durante un tiempo determinado.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de la asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) o la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
Consecuencias de la ejecución hipotecaria
Si una propiedad no se vende en una subasta de ejecución hipotecaria, o si por el contrario nunca pasó por una, entonces los prestamistas -a menudo los bancos- suelen tomar posesión de la propiedad y pueden añadirla a una cartera acumulada de propiedades ejecutadas, también llamadas bienes inmuebles en propiedad (REO).
Las propiedades ejecutadas suelen ser fácilmente accesibles en los sitios web de los bancos. Estas propiedades pueden resultar atractivas para los inversores inmobiliarios, ya que en algunos casos los bancos las venden con un descuento sobre su valor de mercado, lo que, a su vez, afecta negativamente al prestamista.
Para el prestatario, una ejecución hipotecaria aparece en un informe de crédito dentro de un mes o dos, y permanece allí durante siete años a partir de la fecha del primer pago perdido. Después de siete años, la ejecución hipotecaria se elimina del informe crediticio del prestatario.
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