Definición de DownREIT

Qué es DownREIT?

El DownREIT es un esfuerzo conjunto entre un propietario de bienes inmuebles y un fondo de inversión inmobiliaria (REIT) con el fin de adquirir y controlar bienes inmuebles.

Puntos clave

  • Un DownREIT es un acuerdo de asociación entre un REIT y un propietario de bienes inmuebles que permite diferir los impuestos sobre la venta de bienes inmuebles apreciados.
  • Hay dos tipos de anticipos. El primer tipo implica una contribución de capital limitada o nula por parte de los REIT, mientras que el segundo tipo implica una contribución de capital significativa por parte de los REIT.
  • Los DownREITs son más complicados en comparación con los UPREITs y pueden tener implicaciones fiscales, si la unidad operativa es considerada un valor por el IRS.

Cómo entender el DownREIT

El DownREIT consiste en un acuerdo de asociación entre el propietario de un inmueble y el (REIT) que ayuda al propietario de un inmueble a diferir el impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de un inmueble apreciado. El UPREIT se inventó tras la recesión inmobiliaria de los años 90 para facilitar la inversión de capital en el sector inmobiliario. DownREIT evolucionó a partir de UPREIT.

Los propietarios de bienes inmuebles que aportan propiedades a DownREITs reciben unidades de explotación en una sociedad. Esta sociedad y la relación del propietario con ella pueden estructurarse de diferentes maneras, dependiendo de la estructura del REIT y de los UPREITs que puedan existir. En un DownREIT, el REIT tiene que aceptar un acuerdo de suspensión o bloqueo para la venta de los activos aportados.

Existen dos tipos de sociedades DownREIT. En el primer tipo de sociedad, el REIT aporta un capital limitado o nulo y los socios comanditarios reciben preferencias en la distribución de efectivo de explotación por un importe igual a los dividendos de las acciones del REIT. La segunda categoría de REIT implica la aportación de un capital significativo por parte del REIT. El socio general recibe una distribución igual al retorno del capital.

DownREIT comparado con UPREIT

El DownREIT es menos utilizado que el UPREIT porque es más complicado y puede no tener las mismas ventajas fiscales que un UPREIT. La aportación de un inmueble a un DownREIT es una operación compleja que requiere asesoramiento fiscal y de inversión profesional. Si la transacción no se estructura con extremo cuidado, el IRS puede considerar que la transferencia de la propiedad al DownREIT a cambio de unidades de explotación es una transacción imponible en virtud de las normas de venta encubierta o antiabuso. Por lo tanto, un UPREIT puede ser la opción más lógica para un propietario cuya principal preocupación es diferir la responsabilidad del impuesto sobre la renta.

A diferencia de los UPREIT, en los que no hay propiedad de bienes inmuebles, un DownREIT sí implica la propiedad de bienes inmuebles. Una parte de los inmuebles es de propiedad directa, mientras que otra puede ser de propiedad a través de sociedades limitadas con quienes han aportado inmuebles a la misma.

Un DownREIT puede ser una opción lógica si el propietario cree que sus bienes inmuebles se revalorizarán más que las demás participaciones del REIT, ya que con un DownREIT conserva un mayor interés en los bienes aportados que con un UPREIT.

No obstante, dado que la estructura de propiedad de un DownREIT es más compleja, la conversión de las unidades operativas en efectivo requiere cálculos más complejos. Asimismo, los UPREITs y los DownREITs se comportan de forma diferente como inversiones, ya que están estructurados de forma distinta. Con un DownREIT, la asociación entre el REIT y el inversor puede tener un rendimiento diferente al del REIT en su conjunto.

Los DownREIT son similares a los UPREIT, sin embargo, en su valor como herramienta de planificación patrimonial. Ambos incrementan la base de las unidades operativas a la muerte del propietario, lo que permite una transferencia libre de impuestos de los bienes inmuebles apreciados a los herederos. Los herederos pueden convertir las unidades de explotación en acciones del REIT o en efectivo sin pagar impuestos.

Ejemplo de DownREIT

Consideremos una cartera de cinco propiedades valoradas en 100 millones de dólares. Las propiedades tienen una deuda de 80 millones de dólares a un tipo de interés del 8%. Los socios propietarios tienen un saldo acumulado en la cuenta de capital de 5 millones de dólares. El REIT entra en la transacción y paga 60 millones de dólares de deuda existente para la propiedad y reemplaza los saldos de la cuenta de capital para los socios restantes con deuda al 7%. Las acciones se emiten como unidades de explotación por los 20 millones restantes en poder de los socios y el REIT se convierte en el titular mayoritario, mientras que los socios restantes se convierten en GPs y LPs.

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  1. Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria. "Abierto a los negocios." Accedido en noviembre. 4, 2020.

  2. Instituto CCIM. "Los UPREIT y los DownREIT ganan en popularidad." Accedido en noviembre. 4, 2020.

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