Qué es el desahucio?
El desahucio es el proceso civil por el que un propietario puede expulsar legalmente a un inquilino de su propiedad de alquiler. El desahucio puede producirse cuando el inquilino deja de pagar el alquiler, cuando se incumplen los términos del contrato de alquiler o en otras situaciones permitidas por la ley.
Los desahucios en Estados Unidos se rigen por los estados individuales y algunos municipios. Los propietarios están obligados a informar a los inquilinos de que van a ser desalojados con un aviso que especifique el motivo del desalojo y el número de días antes de que se inicie el procedimiento de desahucio.
Puntos clave
- Un desahucio es la expulsión por orden judicial de un inquilino de la propiedad en la que reside.
- Un propietario puede decidir desalojar a un inquilino por falta de pago del alquiler, por daños, por actividades ilegales, por violar los términos del contrato de arrendamiento o si el propietario desea tomar posesión de la propiedad.
- El proceso de desahucio suele comenzar con una notificación del propietario en la que se pide al inquilino que subsane determinadas condiciones.
- Si el inquilino no pone remedio, el propietario puede iniciar un procedimiento de desahucio a través de un tribunal.
- Los jueces escuchan los testimonios, revisan las pruebas y deciden si desalojan o deniegan la petición del propietario.
Cómo funciona el desahucio
Las propiedades en alquiler y todas las partes involucradas en los contratos de arrendamiento están sujetas a las leyes de propietarios e inquilinos. Los propietarios no pueden desalojar a los inquilinos sin una causa justificada. Los motivos pueden ser el impago del alquiler, los daños, la actividad ilegal, el incumplimiento de las condiciones del contrato de arrendamiento o si el propietario desea tomar posesión de la vivienda. El impago del alquiler es el motivo más común de desahucio, según una investigación del Laboratorio de Desahucios de la Universidad de Princeton. Algunos estados permiten a los propietarios desalojar a los inquilinos a voluntad, incluso cuando no han hecho nada malo. Estos inquilinos pueden estar protegidos en los estados que permiten los desalojos sin culpa, especialmente si los tribunales consideran que la acción es discriminatoria o de represalia.
Las leyes de desahucio varían según el estado y el municipio, pero el proceso es bastante uniforme. El propietario entrega una notificación de desalojo a su inquilino, dándole un número de días para pagar el alquiler o arreglar los daños. Si ese periodo finaliza sin resolución, el propietario puede presentar una demanda de desahucio contra el inquilino. El demandante puede solicitar una restitución económica por el impago del alquiler y los gastos de servicios públicos, los daños a la propiedad, los recargos por demora y las costas judiciales, además del desalojo.
Los casos se tramitan por lo general en los tribunales de distrito, en los tribunales de pequeñas reclamaciones o en los tribunales de la vivienda. Tanto los propietarios como los inquilinos están obligados a asistir y pueden buscar representación legal. Los tribunales exigen pruebas de las infracciones, como fotos, correos electrónicos, mensajes de texto, otros documentos y testimonios de testigos que puedan respaldar los argumentos de cada parte.
Un juez escucha los testimonios y revisa las pruebas antes de tomar la decisión de desalojar o rechazar el caso del propietario. El juez también puede decidir si concede una indemnización por daños y perjuicios en el caso y su cuantía. Si el inquilino no comparece ante el tribunal, suele recibir una sentencia de desahucio automáticamente, siempre que el propietario o un representante legal esté presente.
Desahucios y COVID-19
El Congreso prohibió temporalmente los desalojos a través de la Ley de Ayuda, Socorro y Seguridad Económica contra el Coronavirus (CARES) en respuesta a la pandemia de COVID-19. Se prohibieron los desalojos durante 120 días para las personas que recibieran ayuda federal para la vivienda o estuvieran en casas con hipotecas respaldadas por el gobierno federal, incluidas las financiadas por Fannie Mae, Freddie Mac o la Administración Federal de la Vivienda (FHA).
La prohibición original, que terminaba el 24 de julio de 2020, prohibía a los propietarios presentar nuevos casos de desahucio por impago del alquiler. La moratoria se aplicaba a aproximadamente el 28% de los 43.8 millones de hogares que alquilan, según un análisis del Urban Institute.
Los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades (CDC) prohibieron entonces el desalojo de muchos inquilinos por motivos de salud pública. La orden original, emitida el. La moratoria del 4 de diciembre de 2020 se ha prorrogado varias veces. Debido a la rápida propagación de la variante del Delta, el CDC emitió una nueva orden, efectiva el 3 de agosto de 2021, que prohíbe temporalmente los desalojos en los condados con niveles sustanciales o altos de propagación en la comunidad. La nueva orden debía expirar el 3 de octubre de 2021, pero fue anulada por el Tribunal Supremo el 26 de agosto de 2021. Algunos estados y localidades todavía pueden tener prohibiciones y otras protecciones.
Aunque el Tribunal Supremo rechazó la última prórroga de la anterior moratoria de los desahucios y las ejecuciones hipotecarias por parte del CDC, todavía hay ayuda disponible. La Ley de Asignaciones Consolidadas de 2021, aprobada en diciembre de 2020, proporcionó 25.000 millones de dólares a la U.S. Programa de Ayuda de Emergencia al Alquiler del Tesoro.
Los inquilinos que necesiten ayuda deben consultar el sitio web de la National Low Income Housing Coalition, que ofrece una lista de búsqueda de todos los programas disponibles actualmente.
Para acogerse a la moratoria inicial, el inquilino debe ganar menos de 99.000 dólares al año (198.000 dólares para las parejas) y firmar una declaración en la que se indique que ha agotado todos los esfuerzos para pagar el alquiler y que es probable que se quede sin hogar debido al desalojo.
La Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) anunció el 24 de septiembre de 2021 que Fannie Mae y Freddie Mac seguirían ofreciendo la indulgencia de COVID-19 a los propietarios de inmuebles multifamiliares que experimenten una dificultad financiera debido a la emergencia de COVID-19.
Ventajas y desventajas del desahucio
Para los propietarios
Los desahucios permiten a los propietarios expulsar a los inquilinos indisciplinados, así como a los que no pagan el alquiler a tiempo o en absoluto. Aunque puede ser costoso, los propietarios pueden beneficiarse de los procedimientos de desahucio para proteger los intereses de su propiedad. Al desalojar a un inquilino indeseable, el propietario puede abrir su propiedad a inquilinos mejores y más responsables.
Para los inquilinos
Los efectos de un desahucio pueden ser duraderos para los inquilinos. Por ejemplo, cuando una persona presenta una solicitud de alquiler para una nueva vivienda, es probable que en la solicitud se le pregunte si ha sido desahuciada antes.
Aun así, tener un desahucio previo puede no descalificar completamente a una persona para un contrato de alquiler. Algunos propietarios pueden simplemente querer saber más sobre los términos del desahucio. Por ejemplo, si un propietario decide vender un apartamento como condominio y desaloja legalmente a los inquilinos para hacerlo, es poco probable que eso afecte negativamente a la opinión de un posible inquilino.
Para la sociedad
La investigación también revela que los altos índices de desahucio tienen efectos perjudiciales para la sociedad en general. Al desestabilizar a las familias, los barrios con altos índices de desahucio son más propensos a la delincuencia.
Las altas tasas de desahucio también suponen un elevado coste financiero para las ciudades, que a menudo pierden los impuestos sobre la propiedad y las facturas de servicios públicos pendientes y pueden tener que pagar más por los albergues y los servicios sociales.
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