Qué es un derivado patrimonial?
Un derivado inmobiliario es un producto financiero cuyo valor fluctúa en función de los cambios en el valor de un activo inmobiliario subyacente, normalmente un índice. Los derivados inmobiliarios proporcionan a los inversores una exposición a un mercado inmobiliario específico sin tener que comprar y vender propiedades tangibles.
Puntos clave
- Un derivado inmobiliario es un producto financiero vinculado a un activo inmobiliario subyacente, como un índice.
- El valor del derivado está influenciado por los cambios en el activo subyacente, como por ejemplo si el índice sube o baja.
- Los derivados inmobiliarios permiten a los inversores invertir en bienes inmuebles de forma más indirecta, frente a la compra de una propiedad real.
Cómo entender un derivado de la propiedad
Los derivados inmobiliarios son una variedad de derivados financieros. Un derivado financiero es una estructura que toma su valor de una entidad subyacente como un activo, un índice o un tipo de interés. Algunos ejemplos de derivados son los futuros, las opciones, los swaps y las notas de índice de propiedad. Los derivados son contratos financieros que se utilizan con frecuencia para protegerse de los movimientos de los precios, para especular con los movimientos de los precios utilizando el apalancamiento o para obtener acceso a activos o mercados que de otro modo son difíciles de negociar.
Los derivados inmobiliarios suelen sustituir una propiedad real por el rendimiento de un índice de rentabilidad inmobiliaria como el Índice de Propiedad del Consejo Nacional de Fiduciarios de Inversión Inmobiliaria (NPI). El NPI es el índice aceptado creado para medir el rendimiento de la inversión en el mercado inmobiliario comercial e incluye más de 9.000 propiedades. A partir del tercer trimestre de 2020, el índice tiene un valor aproximado de 703.000 millones de dólares, en todos los países de la Unión Europea.S. regiones y usos del suelo inmobiliario. El índice bajó un 1.7%.
Se utiliza un índice porque los activos inmobiliarios individuales pueden ser difíciles de valorar con precisión y eficacia. Un índice inmobiliario reúne información de todo el mercado inmobiliario en un intento de aproximar con precisión el valor de los activos subyacentes.
Cómo funcionan los derivados inmobiliarios
Mediante los derivados inmobiliarios, los inversores pueden entrar y salir de los cuatro cuadrantes del mercado inmobiliario: capital privado, capital público, deuda privada y deuda pública. Hacerlo les permite gestionar el riesgo y aumentar potencialmente la rentabilidad de su actual asignación de activos inmobiliarios.
Un mercado activo de derivados permite al inversor reducir las necesidades de capital inicial y proteger las carteras inmobiliarias frente a las caídas, al tiempo que proporciona estrategias de gestión del riesgo.
Usos de los derivados inmobiliarios
Un método para utilizar los derivados inmobiliarios consiste en realizar un swap de rentabilidad total del Índice del Consejo Nacional de Fiduciarios de Inversión Inmobiliaria, desglosado según cada sector inmobiliario. El canje permite a los inversores tomar una posición en un sector inmobiliario alternativo en el que quizá no posean ya propiedades.
Los inversores pueden entonces intercambiar los rendimientos de diferentes subsectores, como por ejemplo cambiar los bienes inmuebles relacionados con las oficinas por los bienes inmuebles comerciales. Los swaps permiten a los inversores cambiar o reequilibrar tácticamente sus carteras durante un periodo específico, normalmente de hasta tres años. Otros métodos son „ir en largo”, o replicar la exposición de la compra de propiedades, y „ir en corto”, o replicar la exposición de la venta de propiedades.
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