¿Qué es un derivado inmobiliario??
Los derivados inmobiliarios, a veces denominados derivados de la propiedad, son instrumentos que permiten a los inversores exponerse a la clase de activos inmobiliarios sin tener que poseer realmente los edificios. En cambio, sustituyen la propiedad real por el rendimiento de un índice de rentabilidad inmobiliaria. De este modo, los inversores pueden invertir en capital o deuda inmobiliaria sin tener que comprar nunca un activo real o utilizar bienes inmuebles como garantía.
Puntos clave
- Los derivados inmobiliarios permiten a los inversores exponerse al mercado inmobiliario sin poseer realmente activos inmobiliarios.
- Estos derivados siguen la rentabilidad de un índice de rentabilidad inmobiliaria como el NPI o el NAREIT.
- Los inversores también pueden negociar a menudo con derivados sobre REITs individuales que cotizan en bolsa.
Ventajas de los derivados inmobiliarios
Los derivados inmobiliarios permiten a un inversor reducir su compromiso de capital inicial y proteger las carteras inmobiliarias frente a las caídas, al tiempo que ofrecen estrategias alternativas de gestión del riesgo.
Históricamente, el sector inmobiliario ha tenido una baja correlación, en términos de rendimiento, con las inversiones en acciones y bonos, lo que lo convierte en una herramienta de diversificación de carteras deseable. Desgraciadamente, la compra y venta de propiedades físicas no es tan sencilla como la negociación de valores.
El índice NPI
El Índice de Propiedad del Consejo Nacional de Fiduciarios de Inversión Inmobiliaria (NPI) es el índice aceptado creado para medir el rendimiento de la inversión del mercado inmobiliario comercial. Desarrollado originalmente en 1977, el índice no apalancado tiene un valor total de unos 702.000 millones de dólares (al tercer trimestre de 2020), procedentes de todo el mundo.S.
Las inversiones inmobiliarias comerciales se clasifican en los siguientes tipos de inversión:
- Acciones privadas
- Deuda privada
- Capital público
- Deuda pública
Cómo funcionan los derivados inmobiliarios
Desarrollados para el sector del capital privado, los derivados ofrecidos sobre el índice NCREIF se basan en swaps que se presentan de diversas formas, permitiendo a los inversores intercambiar la exposición sobre la apreciación o la rentabilidad total del propio índice, o intercambiando la exposición de un uso del suelo a otro.
Un método es „ir en largo” (replicando la exposición de comprar propiedades) o „ir en corto” (replicando la exposición de vender propiedades). Otro método consiste en intercambiar el rendimiento total del índice NCREIF desglosado por sectores inmobiliarios, lo que permite a los inversores intercambiar los rendimientos de los inmuebles relacionados con las oficinas por los de los inmuebles comerciales, por ejemplo.
La permuta de rendimientos permite a dos inversores, a ambos lados de la permuta, ejecutar estrategias que no pueden llevarse a cabo con activos reales en el mercado inmobiliario privado. Los swaps permiten a los inversores cambiar o reequilibrar tácticamente sus carteras durante un periodo de tiempo determinado sin tener que transferir la titularidad de los activos que figuran en el balance. Los contratos de hasta tres años suelen ser gestionados por un banco de inversión, que actúa como cámara de compensación de los fondos.
En el caso de que un inversor se decante por la rentabilidad total del índice NCREIF, aceptará la rentabilidad total del NPI (pagada trimestralmente) sobre un importe nocional predeterminado y aceptará pagar un tipo de interés de referencia a corto plazo, más un margen (margen) sobre el mismo importe nocional. La otra parte del swap recibiría los mismos flujos de efectivo a la inversa, pagaría la rentabilidad trimestral del índice y recibiría el tipo de referencia más el diferencial.
Suponiendo que haya inversores para ambos lados de la operación, dos inversores que deseen intercambiar una exposición inmobiliaria por otra podrían intercambiar la rentabilidad del NPI para ese tipo de propiedad en particular por otra. Por ejemplo, un gestor de carteras que considere que su fondo está sobreasignado a las propiedades de oficinas y subasignado a las industriales podría intercambiar una parte de la exposición a las oficinas por la industrial sin tener que comprar o vender propiedades.
Un índice de renta variable pública
En lugar del NPI, los derivados para la exposición al sector de renta variable pública del mercado inmobiliario comercial utilizan la rentabilidad total de la National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) para calcular los flujos de caja aceptados (por el inversor largo) o pagados (por el inversor corto).
Este índice proporciona el rendimiento del mercado de valores públicos con garantía inmobiliaria comercial. Por ejemplo, el receptor del swap paga el tipo de interés de referencia a corto plazo, más un margen, para entrar en un swap de índice a un año con un importe nocional de 50 millones de dólares, y recibiría pagos trimestrales del índice NAREIT sobre 50 millones de dólares. Una vez más, el inversor puede obtener una exposición inmobiliaria pública totalmente diversificada sin comprar un solo activo.
Derivados de deuda inmobiliaria
Debido a la amplitud y profundidad de los tramos de diferentes perfiles de riesgo del conjunto subyacente de hipotecas inmobiliarias comerciales que se encuentran en el mercado de valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS), también existen derivados inmobiliarios sobre posiciones de deuda inmobiliaria. Los swaps de deuda inmobiliaria pública se basan en índices del mercado CMBS.
Gracias a la amplitud y profundidad de los datos procedentes de un gran número de transacciones (en relación con la renta variable inmobiliaria), los índices CMBS son un indicador de rendimiento mucho mejor para sus respectivos mercados que los de sus homólogos de renta variable. La diferencia más notable entre los swaps de acciones y los de deuda es que los receptores de los pagos basados en los tipos de interés reciben el tipo de referencia menos un diferencial, a diferencia de los swaps de renta variable, que suelen basarse en el tipo de referencia más un diferencial. Esto se debe a que los valores subyacentes suelen financiarse con deuda a corto plazo en forma de repos, que suele ser al tipo de referencia a corto plazo menos un diferencial, por lo que el tipo se transmite a las contrapartes de los swaps.
Los derivados de la deuda inmobiliaria privada, como las permutas de incumplimiento crediticio (CDS), suelen utilizarse para cubrir el riesgo de crédito. Los derivados como las permutas de préstamos proporcionan a la parte de la permuta tanto el tipo de interés como el riesgo de crédito, mientras que el activo (un préstamo inmobiliario comercial) permanece en el balance de la contraparte. De este modo, un prestamista hipotecario puede cubrir partes de su cartera de deuda para diversas condiciones de inversión sin tener que vender el propio préstamo. De este modo, los inversores pueden salir de ciertos sectores del mercado inmobiliario cuando consideren que el rendimiento no es proporcional al riesgo, y luego recuperar la exposición cuando el mercado de ese sector concreto mejore.
Consideraciones especiales
Dado que los activos inmobiliarios comerciales requieren mucho capital y son relativamente ilíquidos, los inversores inmobiliarios han tenido dificultades para cubrir su exposición o ejecutar estrategias alfa. Los elevados costes de las transacciones y un mercado menos eficiente que el de las acciones y los bonos se han sumado a la dificultad de reequilibrar las carteras en respuesta a los cambios del mercado.
Dado que los datos inmobiliarios son cada vez más transparentes y la información sobre las transacciones es más fácil y menos costosa de obtener, los índices inmobiliarios han cobrado mayor relevancia, lo que ha dado lugar a la creación de un mercado de derivados cada vez más eficiente. Los derivados inmobiliarios permiten a los inversores cambiar su exposición a riesgos y oportunidades específicos sin necesidad de comprar y vender activos. Estos derivados permiten invertir en un sector diferente del mercado de renta variable inmobiliaria o intercambiar una exposición inmobiliaria por un tipo de interés variable más o menos una prima.
La capacidad de intercambiar exposiciones permite al inversor inmobiliario ser más táctico a la hora de invertir. Ahora pueden entrar y salir de los cuatro cuadrantes del mercado inmobiliario, lo que permite una mejor gestión del riesgo y la posibilidad de aumentar la rentabilidad a corto o largo plazo de sus inversiones.
Fuentes del artículo
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