Qué son los derechos de servicio hipotecario (MSR)?
Los derechos de administración de hipotecas (MSR) se refieren a un acuerdo contractual en el que el prestamista hipotecario original vende el derecho de administración de una hipoteca existente a otra parte que se especializa en las diversas funciones relacionadas con la administración de hipotecas.
Puntos clave
- Los derechos de administración de hipotecas son vendidos por el originador de una hipoteca a otra institución financiera, que entonces se hace cargo de la administración de la hipoteca, lo que incluye tareas como el cobro de los pagos y su envío al originador.
- El prestamista original paga al administrador una comisión por realizar este trabajo.
- Nada cambia para el deudor hipotecario, excepto la dirección a la que se envían los pagos.
Comprender los derechos de servicio hipotecario (MSR)
Los MSR tienen funciones administrativas continuas que se procesan regularmente durante toda la duración de la hipoteca. Los derechos más comunes que se incluyen son el derecho a cobrar los pagos de la hipoteca mensualmente, reservar los impuestos y las primas del seguro en un depósito de garantía y remitir las partes de interés y capital al prestamista hipotecario. A cambio, el administrador es compensado con unos honorarios específicos, que se detallan en el contrato que se ha establecido y firmado al principio del acuerdo de administración.
El importe del pago de la hipoteca, el tipo de interés, el tipo de préstamo y otros factores siguen siendo los mismos. En lo que respecta al prestatario, sólo cambia la dirección a la que se envían los pagos, y debe ponerse en contacto con el administrador, en lugar de con su prestamista hipotecario original, para cualquier pregunta que pueda tener sobre su préstamo. Su administrador puede cambiar en cualquier momento, pero debe recibir una notificación de su prestamista original al menos 15 días antes de que suceda, y su nuevo administrador debe notificarle dentro de los 15 días de asumir los derechos también.
Las leyes bancarias federales permiten a las instituciones financieras vender hipotecas o transferir derechos de administración a otras instituciones sin el consentimiento del consumidor.
Ejemplo de venta de un MSR
Sarah contrata una hipoteca de 500.000 dólares con el prestamista A. Envía al prestamista un pago mensual de capital e intereses. Tres años después, el prestamista A decide transferir su MSR sobre la hipoteca de Sarah a la empresa B. Según los términos del contrato, la empresa B recibe una comisión del prestamista A por procesar todos los pagos restantes de la hipoteca de Sarah. El prestamista hipotecario puede dedicar más tiempo y dinero a conceder nuevas hipotecas mientras la empresa que asume el MSR remite los pagos de la hipoteca al prestamista.
Consideraciones especiales
Los prestamistas suelen vender los MSR para liberar líneas de crédito que les permitan prestar dinero a otros prestatarios. La mayoría de las hipotecas tienen una duración de entre 15 y 30 años, y el banco necesita miles de millones de dólares para prestar dinero a otros consumidores que soliciten hipotecas durante ese tiempo. De manera indirecta, la venta de MSR significa que más personas pueden convertirse en propietarios de viviendas, porque la venta de estos derechos produce ingresos.
Los prestamistas también ganan dinero cobrando comisiones por originar las hipotecas y obteniendo intereses mensuales de los pagos. Las hipotecas son simplemente activos adicionales que aportan más ingresos a los bancos.
Historia de los MSR
El mercado de los MSR ha sido fuerte en los últimos años debido a la mejora de la economía, a la mayor calidad de los préstamos hipotecarios y al menor número de impagos. Los fondos de cobertura, los bancos y los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) encuentran estos activos atractivos porque los MSR pueden producir grandes cantidades de intereses. Por ejemplo, SunTrust compró 8.000 millones de dólares en MSR en el primer trimestre de 2016 como medio para obtener un sólido retorno de la inversión (ROI), y en pocos meses su cartera de MSR contenía 1.123.000 millones de euros en saldos de capital impagados de préstamos que el banco estaba gestionando para los prestamistas.
National Mortgage News informó en junio de 2019 que los MSR „han sido una de las clases de activos de renta fija con mejor rendimiento en los últimos cinco años.” Sin embargo, también informó que „desde octubre de 2018, a medida que los tipos de interés a medio y largo plazo han bajado, las hipótesis de prepago de hipotecas proyectadas y reales se han acelerado, haciendo que la vida media esperada de los MSR se acorte considerablemente.” Esto ha provocado que „los valores de los MSR de abril a mayo hayan bajado de forma constante (en un múltiplo de la mitad).” Dicho esto, informa National Mortgage News, „la demanda de los compradores de MSR sigue siendo muy fuerte, y existe un consenso general en torno a los valores de MSR.”
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