Qué es un pacto restrictivo?
Un pacto restrictivo, también conocido como pacto negativo, es cualquier tipo de acuerdo en un contrato u obligación que restringe al comprador de realizar alguna acción o requiere que se abstenga de una acción específica. En las obligaciones (debentures), los pactos restrictivos impiden a los emisores realizar actividades como contraer nuevas deudas u otras acciones corporativas.
En las transacciones inmobiliarias, los pactos restrictivos son obligaciones legales vinculantes escritas en la escritura de un contrato de propiedad, normalmente por el vendedor. Estos pactos pueden ser simples o complejos y pueden imponer sanciones a los compradores que no los cumplan.
Un pacto restrictivo puede ser contrastado con un pacto positivo, que es una cláusula en un acuerdo que requiere que las partes tomen ciertas acciones. en lugar de impedir las acciones.
Puntos clave
- Los pactos restrictivos exigen que el comprador de un inmueble se abstenga de realizar determinadas acciones.
- Pueden referirse a todo, desde los colores que puede pintar su casa hasta el número de inquilinos que pueden vivir en un edificio.
- Los compradores que no cumplen los pactos restrictivos pueden incurrir en sanciones.
- En ocasiones, los pactos restrictivos pueden eliminarse mediante pagos a los vendedores, que pueden declarar dichos pagos como ingresos por ganancias de capital.
Cómo entender los pactos restrictivos
Un pacto restrictivo es un acuerdo que restringe a una empresa o a otra parte de un contrato la realización de determinadas acciones. Por ejemplo, un pacto restrictivo suscrito con una empresa pública puede limitar el importe de los dividendos que la empresa puede pagar a sus accionistas. También podría poner un tope a los salarios de los ejecutivos. Un pacto negativo puede encontrarse en los acuerdos de empleo y en las fusiones y adquisiciones (M&A) contratos. Sin embargo, estos pactos casi siempre se encuentran en los documentos de préstamos o bonos.
Las restricciones más comunes que se imponen a los prestatarios a través de las cláusulas negativas incluyen la prohibición de que el emisor de bonos emita más deuda hasta que una o más series de bonos hayan vencido. Además, se puede restringir a una empresa prestataria el pago de dividendos por encima de una determinada cantidad a los accionistas para no aumentar el riesgo de impago a los tenedores de bonos, ya que cuanto más dinero se pague a los accionistas, menos fondos disponibles habrá para cumplir con las obligaciones de pago de intereses y principal a los prestamistas.
Por lo general, cuantos más pactos negativos existan en una emisión de bonos, menor será el tipo de interés de la deuda, ya que los pactos restrictivos hacen que los bonos sean más seguros a los ojos de los inversores.
Los pactos restrictivos también pueden aplicarse a los acuerdos inmobiliarios, en los que se incluyen disposiciones como la de no permitir mascotas o renovaciones sin la aprobación de los vecinos o la asociación de la comunidad. También pueden imponer restricciones más onerosas a los compradores, como el número de inquilinos que pueden vivir en una propiedad o incluso el calendario de instalación y retirada de la decoración navideña. Estos pactos son especialmente frecuentes en comunidades planificadas con asociaciones de propietarios. Los pagos recibidos por la anulación de los pactos restrictivos de las propiedades de inversión se tratan como ganancias de capital.
Ejemplos de pactos restrictivos en el sector inmobiliario
Los pactos restrictivos sobre una propiedad pueden regular el uso que hacen de ella sus ocupantes. Por ejemplo, un convenio restrictivo en una propiedad residencial podría prohibir cualquier actividad comercial en la propiedad. Esto podía impedir que el ocupante tuviera un negocio en casa o una oficina en el lugar.
Las directrices arquitectónicas establecidas en los pactos restrictivos pueden limitar los planes de renovación de la propiedad. Se puede exigir al comprador de la propiedad que mantenga su aspecto original o que mantenga la propiedad en un determinado esquema de colores o estilo que sea comparable a las propiedades vecinas.
Por ejemplo, una propiedad en una determinada zona o barrio puede estar sometida a pactos restrictivos para adherirse a un tipo específico de código de techo y color exterior para mantener la consistencia estética en el barrio. A los propietarios se les puede prohibir la colocación de carteles comerciales o de cualquier tipo en los locales, y las astas de las banderas en la propiedad pueden estar limitadas a una determinada altura.
Historia de los pactos restrictivos sobre la vivienda
Los convenios restrictivos se han utilizado en el pasado para afectar a la demografía de los municipios. La segregación racial en Estados Unidos se reforzaba con pactos restrictivos que prohibían la venta de propiedades a personas de determinadas etnias. Esta práctica fue frecuente en la década de 1920 y, al menos, hasta la década de 1940. Esto permitía a las comunidades limitar el acceso de las minorías a la vivienda en muchas ciudades del país.
En algunos estados siguen existiendo algunos ejemplos de pactos racialmente restrictivos, aunque normalmente ya no se aplican. Puede haber casos en los que las propiedades sigan enumerando pactos raciales restrictivos para evitar que las minorías adquieran los inmuebles y se integren en la comunidad. Estas políticas ya no son legales y, si es necesario, deben ser impugnadas ante los tribunales.
Los pactos restrictivos se utilizaron en su día para la discriminación racial, concretamente para prohibir la venta de propiedades a determinadas minorías. Esta práctica ya no es legal. La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Una de estas medidas es presentar una denuncia ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor y/o ante la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
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