Qué es una constante hipotecaria?
La constante de una hipoteca es el porcentaje de dinero que se paga cada año para pagar o servir una deuda en comparación con el valor total del préstamo. La constante hipotecaria ayuda a determinar la cantidad de efectivo que se necesita anualmente para el servicio de un préstamo hipotecario. Se calcula dividiendo el servicio de la deuda anual del préstamo entre el valor total del mismo.
Puntos clave
- Una constante hipotecaria es el porcentaje de dinero que se paga cada año para pagar o atender una deuda dado el valor total del préstamo.
- La constante hipotecaria ayuda a determinar cuánto efectivo se necesita anualmente para atender un préstamo hipotecario.
- La constante hipotecaria es utilizada por los prestamistas e inversores inmobiliarios para determinar si hay suficientes ingresos para cubrir los costes anuales del servicio de la deuda del préstamo.
Cómo entender una constante hipotecaria
Una constante hipotecaria es el porcentaje de dinero pagado para el servicio de la deuda sobre una base anual dividido por el importe total del préstamo. El resultado se expresa en forma de porcentaje, es decir, proporciona el porcentaje del total del préstamo que se paga cada año. La constante hipotecaria puede ayudar a los prestatarios a determinar cuánto pagarán cada año por la hipoteca. El prestatario querría una constante hipotecaria más baja ya que supondría un menor coste anual del servicio de la deuda.
Los inversores inmobiliarios utilizan una constante hipotecaria cuando contratan una hipoteca para comprar un inmueble. El inversor querrá asegurarse de que cobra un alquiler suficiente para cubrir el coste anual del servicio de la deuda del préstamo hipotecario. Los bancos y los prestamistas comerciales utilizan la constante hipotecaria como un ratio de cobertura de la deuda, lo que significa que la utilizan para determinar si el prestatario tiene suficientes ingresos para cubrir la constante hipotecaria.
Cálculo de la constante hipotecaria
Para calcular la constante de la hipoteca, sumaríamos los pagos mensuales de la hipoteca durante un año y dividiríamos el resultado entre el importe total del préstamo.
Por ejemplo, una hipoteca de 300.000 dólares tiene una cuota mensual de 1.432 dólares al mes a un tipo de interés fijo anual del 4%. Una calculadora de hipotecas puede mostrarte el impacto de los diferentes tipos en tu pago mensual.
- El coste total anual del servicio de la deuda es de 17.184 dólares o (12 meses * 1.432 dólares).
- La constante hipotecaria es el 5.7% o (17.184 $ / 300.000 $).
La constante hipotecaria sólo se aplica a las hipotecas a tipo fijo, ya que no hay forma de predecir el servicio de la deuda durante toda la vida de un préstamo a tipo variable, aunque podría calcularse una constante para cualquier período con un tipo de interés fijo.
Aplicaciones de la constante hipotecaria
Una constante hipotecaria es una herramienta útil para los inversores inmobiliarios porque puede mostrar si la propiedad será una inversión rentable. Mientras tanto, el rendimiento de la deuda es lo contrario de la constante de la hipoteca. El rendimiento de la deuda muestra el porcentaje de ingresos anuales basado en el importe del préstamo hipotecario. Si el rendimiento de la deuda es superior a la constante de la hipoteca, el flujo de caja es positivo, lo que hace que la inversión sea rentable.
Utilizando el ejemplo anterior, digamos que un inversor quiere comprar la casa para alquilarla. Se espera que los ingresos netos de explotación (NOI) mensuales recibidos de la propiedad en alquiler sean de 1.600 dólares al mes. Los ingresos netos son la renta mensual menos los gastos mensuales. El importe del préstamo para la compra de la propiedad era de 300.000 dólares de nuestro ejemplo anterior.
- Los ingresos netos anuales son de 19.200 dólares o 1.600 dólares x 12 meses.
- El rendimiento de la deuda se calcula tomando los ingresos netos anuales de explotación de 19.200 dólares y dividiéndolos por el importe del préstamo de 300.000 dólares para llegar al 6.4%.
- Si se recuerda, la constante hipotecaria era del 5.7%, y como el rendimiento de la deuda es mayor que la constante, sería una inversión rentable.
En otras palabras, los ingresos netos anuales de la propiedad son más que suficientes para cubrir los costes anuales del servicio de la deuda o la constante de la hipoteca. Como ya se ha dicho, los bancos o prestamistas también pueden utilizar la constante hipotecaria para determinar si un prestatario tiene los ingresos anuales necesarios para cubrir los costes del servicio de la deuda del préstamo.
El cálculo se haría igual que el anterior, pero en lugar de utilizar los ingresos mensuales por alquiler, el prestamista los sustituiría por los ingresos mensuales del prestatario. El banco tendría que calcular los ingresos netos mensuales del prestatario o el efectivo que le queda después de pagar los gastos y otros pagos mensuales de la deuda. A partir de ahí, el prestamista podría calcular los ingresos netos anuales y el rendimiento de la deuda para determinar si es suficiente para cubrir la constante hipotecaria.