Qué es el capital privado inmobiliario?
El Private Equity Inmobiliario es una clase de activos alternativos compuesta por inversiones privadas y públicas, gestionadas profesionalmente, en los mercados inmobiliarios. La inversión en bienes raíces de capital privado consiste en la adquisición, financiación y propiedad (directa o indirecta) de bienes inmuebles a través de un fondo de inversión.
El capital privado inmobiliario no debe confundirse con los fondos de inversión inmobiliaria, o REIT, que son acciones que cotizan en bolsa y que representan inversiones inmobiliarias cuyos ingresos se generan principalmente a través de los alquileres de sus propiedades inmobiliarias.
Puntos clave
- El capital privado inmobiliario es un fondo gestionado profesionalmente que invierte en bienes inmuebles.
- A diferencia de los REITs, la inversión inmobiliaria de capital privado requiere una cantidad sustancial de capital y sólo puede estar disponible para inversores de alto valor neto o acreditados.
- Este tipo de inversión suele ser más arriesgado y costoso que otras formas de fondos de inversión inmobiliaria, pero no son infrecuentes los rendimientos del 8% al 10%.
Cómo entender el sector inmobiliario de capital privado
Los fondos inmobiliarios de capital privado permiten a los particulares con alto patrimonio (HWNI) y a las instituciones, como las dotaciones y los fondos de pensiones, invertir en participaciones de capital y deuda relacionadas con activos inmobiliarios.
Mediante una estrategia de gestión activa, los fondos inmobiliarios de capital privado adoptan un enfoque diversificado de la propiedad inmobiliaria. Los socios generales (GPs) invierten en una variedad de tipos de propiedades en diferentes ubicaciones, que pueden ir desde nuevos desarrollos y terrenos en bruto hasta la remodelación completa de propiedades existentes, o inyecciones de flujo de caja en propiedades con problemas.
Las inversiones inmobiliarias de capital privado suelen agruparse y pueden estructurarse como sociedades limitadas (LP), sociedades de responsabilidad limitada (LLC), sociedades S, sociedades C, fideicomisos de inversión colectiva, REIT privados, cuentas de aseguradoras separadas u otras estructuras legales.
Consideraciones especiales
La inversión en bienes inmuebles de capital privado requiere un inversor con una perspectiva a largo plazo y un importante compromiso de capital inicial -más de 250.000 dólares al principio e inversiones sucesivas a lo largo del tiempo. Se ofrece poca flexibilidad y liquidez a los inversores, ya que el plazo de compromiso de capital suele ser de varios años.
Los periodos de bloqueo de los fondos inmobiliarios de capital privado pueden durar a veces más de una docena de años o más. Además, las distribuciones pueden ser lentas porque a menudo se pagan con el flujo de caja y no con la liquidación directa: los inversores no tienen derecho a exigir una liquidación. Además, los gestores de fondos suelen cobrar una estructura de comisiones de 2 y 20, que cuesta a los inversores el 2% de los activos invertidos al año más el 20% de los beneficios.
La siguiente categoría de inversores invierte en fondos inmobiliarios de capital privado:
- Instituciones (fondos de pensiones y fondos sin ánimo de lucro) y terceros, como gestores de activos que invierten en nombre de instituciones
- Inversores privados acreditados
- Particulares de alto patrimonio (HWNI)
Los fondos creados para inversores particulares suelen requerir que la inversión esté financiada en el momento de la firma del acuerdo de inversión, mientras que los fondos creados para inversores institucionales requieren un compromiso de capital. Ese capital se va retirando a medida que se realizan las inversiones adecuadas. Si no se realizan inversiones durante el periodo de inversión especificado en el acuerdo, no se puede extraer nada del compromiso.
La inversión inmobiliaria de capital privado es arriesgada, pero también puede proporcionar altos rendimientos.
Rentabilidad del capital privado inmobiliario
A pesar de la falta de flexibilidad y liquidez, este tipo de inversión puede proporcionar altos niveles potenciales de ingresos con una fuerte apreciación del precio. No son infrecuentes los rendimientos anuales de entre el 6% y el 8% para las estrategias core y del 8% al 10% para las estrategias core-plus.
Los rendimientos de las estrategias de valor añadido u oportunistas pueden ser considerablemente mayores. Dicho esto, el sector inmobiliario de capital privado es lo suficientemente arriesgado como para que los inversores puedan perder la totalidad de su inversión si un fondo obtiene resultados insuficientes.
Los fondos inmobiliarios de capital privado se hicieron populares en la década de 1990, en medio de la caída de los precios de la propiedad, como una forma de adquirir propiedades a medida que los valores caían. Anteriormente, la mayor parte de la inversión inmobiliaria institucional se ceñía a los activos básicos.
Tipos de inversiones inmobiliarias de capital privado
Los edificios de oficinas (oficinas de gran altura, urbanas, suburbanas y de jardín); las propiedades industriales (almacenes, investigación y desarrollo, oficinas flexibles o espacio industrial); las propiedades minoristas, los centros comerciales (de barrio, comunitarios y centros de poder); y los apartamentos multifamiliares (de jardín y de gran altura) son las inversiones inmobiliarias de capital privado más comunes.
También hay inversiones inmobiliarias de nicho, como viviendas para personas mayores o estudiantes, hoteles, autoalmacenamiento, consultorios médicos, viviendas unifamiliares en propiedad o en alquiler, terrenos no urbanizados, espacios de fabricación, etc.