Definición de capital, intereses, impuestos y seguro (PITI)

Qué es el principal, los intereses, los impuestos y el seguro (PITI)?

El principal, los intereses, los impuestos y el seguro (PITI) son la suma de los componentes de un pago hipotecario. En concreto, están compuestos por el importe del principal, los intereses del préstamo, el impuesto sobre bienes inmuebles y las primas del seguro de hogar y del seguro hipotecario privado.

El PITI suele cotizarse mensualmente y se compara con los ingresos brutos mensuales del prestatario para calcular los ratios frontales y finales del individuo, que se utilizan para aprobar los préstamos hipotecarios. Por lo general, los prestamistas prefieren que el PITI sea igual o inferior al 28% de los ingresos brutos mensuales del prestatario.

puntos clave

  • PITI es un acrónimo de principal, interés, impuestos y seguro, que son los componentes de la suma de los pagos de una hipoteca.
  • Como el PITI representa el pago mensual total de la hipoteca, ayuda tanto al comprador como al prestamista a determinar la asequibilidad de una hipoteca individual.
  • Por lo general, los prestamistas prefieren que el PITI sea igual o inferior al 28% de los ingresos mensuales brutos del prestatario.
  • El PITI también se incluye en el cálculo de la ratio de fondo del prestatario, la suma total de sus obligaciones mensuales frente a sus ingresos brutos.

Entender el concepto de capital, intereses, impuestos y seguro (PITI)

Veamos el cuarteto de componentes que conforman el PITI.

Principal

Una parte de cada pago de la hipoteca se destina a la devolución del principal, el importe del préstamo en sí. Así, en una hipoteca de 100.000 dólares, el capital es de 100.000 dólares. Los préstamos están estructurados de forma que la cantidad de capital que se devuelve empieza siendo baja y aumenta en los años siguientes.

Intereses

El interés es el precio que se paga por pedir dinero prestado (y la recompensa del prestamista por arriesgar sus fondos en usted). Los pagos de la hipoteca en los primeros años del préstamo se aplican más a los intereses que al principal; la proporción cambia gradualmente a medida que pasa el tiempo. Si el tipo de interés de nuestra hipoteca de 100.000 dólares es del 6%, el pago mensual combinado de capital e intereses de una hipoteca a 30 años sería de unos 599 dólares.55-$500 de intereses + $99.55 principal.

Impuestos

Los impuestos sobre los bienes inmuebles o la propiedad son calculados por los gobiernos locales y se utilizan para financiar servicios públicos como escuelas, fuerzas policiales y departamentos de bomberos. Los impuestos se calculan por año, pero se pueden incluir como parte de las cuotas mensuales de la hipoteca; la cantidad a pagar se divide entre el número total de cuotas de la hipoteca en un año determinado. El prestamista cobra los pagos y los mantiene en depósito hasta que se venzan los impuestos.

Seguro

Al igual que los impuestos inmobiliarios, las primas de seguro pueden pagarse con cada cuota de la hipoteca y mantenerse en depósito hasta que se venza la factura. Hay dos tipos de cobertura de seguro que pueden incluirse: el seguro de hogar, que protege la vivienda y su contenido contra incendios, robos y otros desastres; y el seguro hipotecario privado (PMI), que es obligatorio para las personas que compran una vivienda con un pago inicial inferior al 20% del coste.

Los préstamos para propietarios de viviendas de la FHA -hipotecas respaldadas por la Administración Federal de la Vivienda (FHA)- incluyen una prima de seguro hipotecario (MIP). El MIP es similar al seguro hipotecario privado, pero requiere un gran pago por adelantado, además de los pagos mensuales.

El papel del PITI en las hipotecas

Como el PITI representa el pago mensual total de la hipoteca, ayuda tanto al comprador como al prestamista a determinar la asequibilidad de una hipoteca individual. Un prestamista se fijará en el PITI de un solicitante para determinar si representa un buen riesgo para un préstamo hipotecario. Los compradores pueden calcular su PITI para decidir si pueden permitirse comprar una determinada vivienda.

El ratio frontal compara el PITI con los ingresos brutos mensuales. La mayoría de los prestamistas prefieren un ratio frontal del 28% o menos, aunque algunos dejan que los prestatarios superen el 30%, o incluso el 40%.. Por ejemplo, la proporción frontal de un PITI que asciende a 1.500 dólares con respecto a unos ingresos mensuales brutos de 6.000 dólares es del 25%.

El coeficiente de endeudamiento, también conocido como coeficiente de deuda-ingresos (DTI), compara el PITI y otras obligaciones mensuales de deuda con los ingresos mensuales brutos. La mayoría de los prestamistas prefieren un ratio back-end del 36% o menos. Supongamos que el prestatario anterior tiene dos obligaciones mensuales regulares: un pago de 400 dólares por el coche y un pago de 100 dólares por la tarjeta de crédito; la proporción final sería del 33% (PITI: 1.500 dólares + 400 dólares + 100 dólares / 6.000 dólares = 33%).

Algunos prestamistas también utilizan el PITI para calcular los requisitos de reserva que debe tener un prestatario. Los prestamistas exigen reservas para garantizar los pagos de la hipoteca en caso de que el prestatario sufra temporalmente una pérdida de ingresos. A menudo, los prestamistas indican los requisitos de reserva como un múltiplo del PITI. Dos meses de PITI representan un requisito de reserva típico. Si se somete a este requisito, el prestatario del ejemplo anterior necesitaría 3.000 dólares en una cuenta de depósito para que le aprobaran una hipoteca.

Consideraciones especiales

No todos los pagos de la hipoteca incluyen los impuestos y el seguro. Algunos prestamistas no exigen a los prestatarios que depositen estos gastos como parte del pago mensual de la hipoteca. En estos casos, el propietario paga las primas de seguro directamente a la compañía de seguros y los impuestos sobre la propiedad directamente al asesor fiscal. Por lo tanto, el pago de la hipoteca del propietario consiste únicamente en el capital y los intereses.

Aunque no se deposite en custodia, la mayoría de los prestamistas tienen en cuenta los importes de los impuestos sobre la propiedad y las primas de seguro a la hora de calcular los ratios frontales y finales. Además, las obligaciones mensuales adicionales relacionadas con la hipoteca, como las cuotas de la asociación de propietarios (HOA), pueden incluirse en el PITI para el cálculo de los ratios de deuda.

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  1. U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. "Prima de seguro hipotecario inicial para una sola familia." Accedido en noviembre. 12, 2021.

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