Definición de Buydown

Qué es una Buydown?

La recompra es una técnica de financiación hipotecaria con la que el comprador intenta obtener un tipo de interés más bajo durante al menos los primeros años de la hipoteca o posiblemente durante toda su vida. Por ejemplo, la compra de una hipoteca 2-1 es un tipo específico de compra de una hipoteca que permite a los compradores ahorrar en el tipo de interés durante los dos primeros años del préstamo. Las recompras también pueden utilizar una estructura 3-2-1.

Lo más importante

  • Una reducción de intereses permite a los compradores de vivienda obtener un tipo de interés más bajo al contratar un préstamo hipotecario.
  • Las reducciones de capital pueden ahorrar a los propietarios dinero en intereses durante la vida del préstamo.
  • Una reducción de capital puede implicar la compra de puntos de descuento contra el préstamo hipotecario, lo que puede requerir el pago de una comisión por adelantado.
  • La conveniencia de optar por la compra de una vivienda puede depender del tipo de interés al que se tenga derecho y del tiempo que se piense permanecer en la casa.

Explicación de las Buydowns

Las Buydowns son fáciles de entender si se piensa en ellas como una subvención hipotecaria ofrecida por el vendedor en nombre del comprador de la vivienda. Por lo general, el vendedor contribuye con fondos a una cuenta de depósito en garantía que subvenciona el préstamo durante los primeros años, lo que se traduce en un pago mensual más bajo de la hipoteca. Este pago más bajo permite que el comprador de la vivienda pueda optar más fácilmente a la hipoteca. Los constructores o vendedores pueden ofrecer una opción de compra para ayudar a aumentar las posibilidades de vender la propiedad, haciéndola más asequible.

El constructor o el vendedor de la vivienda suele realizar pagos a la entidad de crédito hipotecario, lo que, a su vez, reduce el tipo de interés mensual del comprador y, por tanto, la cuota mensual. El vendedor de la vivienda, sin embargo, suele aumentar el precio de compra de la misma para compensar los costes del acuerdo de compra.

Consejo

Los compradores pueden elegir una hipoteca de tipo variable (ARM) si piensan refinanciar una vez que finalice el plazo del tipo inicial o si piensan vender la propiedad antes de que el tipo se ajuste.

Estructuración de la recompra

Las condiciones de la recompra pueden estructurarse de varias maneras para los préstamos hipotecarios. La mayoría de las reducciones de precio duran unos pocos años, y luego los pagos de la hipoteca aumentan a una tasa estándar una vez que la reducción de precio expira. Las estructuras 3-2-1 y 2-1 de la compra de la hipoteca son dos estructuras comunes que los prestamistas pueden utilizar.

3-2-1 Buydown

En una compra de 3-2-1, el comprador paga cuotas más bajas en el préstamo durante los tres primeros años. Durante cada uno de los tres primeros años de la hipoteca, el tipo de interés del comprador se incrementaría en un 1% anual. El tipo de interés completo se aplicaría a partir del cuarto año del préstamo hipotecario.

Aunque el comprador se ahorra el tipo de interés más bajo durante los tres primeros años, la diferencia en los pagos la habría hecho el vendedor al prestamista como subvención.

2-1 Buydown

La compra de una vivienda por 2-1 está estructurada de la misma manera que la compra de una vivienda por 3-2-1; sin embargo, el descuento sólo está disponible durante los dos primeros años. Por lo tanto, se obtendría una reducción del 2% del tipo de interés durante el primer año de la hipoteca, y luego un descuento del 1% en el segundo año de la hipoteca. El tipo de interés -y los pagos mensuales- aumentarán con el tiempo hasta que el préstamo alcance su porcentaje real.

Se produce en el tercer año del préstamo. En este punto, su pago mensual de la hipoteca reflejaría el tipo de interés real del préstamo. Pagarías por adelantado el 2-1 de la compra en el momento del cierre y, en teoría, el dinero que te ahorras durante los dos primeros años anularía ese pago.

Importante

Considere los tipos de interés a los que probablemente pueda optar, en función de su historial crediticio y sus ingresos, para determinar si merece la pena la compra de una vivienda.

Ventajas e inconvenientes de la reducción de la deuda

La conveniencia de utilizar una reducción de la deuda para comprar una vivienda puede depender de varios factores, como el importe de la hipoteca, el tipo de interés inicial, la cantidad que podría ahorrarse en intereses durante el plazo inicial del préstamo y sus ingresos futuros estimados. El tiempo que piensa permanecer en la vivienda también puede entrar en juego para determinar su punto de equilibrio.

Pros

  • La recompra reduce temporalmente el tipo de interés, con lo que se ahorra dinero y se reducen los pagos mensuales durante el plazo inicial del préstamo.

  • La elección de un buydown puede permitirle pagar menos por la vivienda que el precio de venta del vendedor.

  • Podría tener sentido para los compradores de vivienda cuyos ingresos aumentarán en los próximos años.

Contras

  • Una vez que finalice la tasa de buydown, su pago mensual podría ser más alto de lo esperado.

  • La recompra puede no ser una opción para ciertos tipos de propiedades o tipos de préstamos.

  • Si tus ingresos no aumentan, podrías tener problemas para pagar las cuotas mensuales de la hipoteca.

Explicación de las ventajas

  • Ahorro de intereses. La elección de una reducción de la deuda podría ahorrarle dinero en los costes de los intereses durante los dos primeros años (con una reducción del 2-1) o los tres años (con una reducción del 3-2-1) de la hipoteca.
  • Reducción del precio. Si el vendedor se ofrece a pagar algo para la recompra, esto podría reducir el coste de la compra de la vivienda.
  • Facilidad para realizar pagos más elevados. Si acaba de empezar su carrera y se espera que sus ingresos aumenten, es posible que no tenga problemas para hacer frente a los mayores pagos de la hipoteca con el tiempo.

Contras explicadas

  • La asequibilidad continua. Una vez que finalice el periodo de tipo inicial, tus pagos mensuales podrían ser sustancialmente más altos de lo que estás acostumbrado. Eso podría ser problemático si tus ingresos han disminuido desde la compra de la vivienda.
  • Disponibilidad. La posibilidad de beneficiarse de una reducción de la deuda puede verse limitada por el tipo de propiedad o el tipo de préstamo hipotecario que se solicita.
  • Riesgo de impago. Si no puede realizar los pagos más elevados después del período inicial de la compra, podría correr un mayor riesgo de perder la vivienda en una ejecución hipotecaria.

Consejo

Recuerde que debe tener en cuenta tanto los costes iniciales de la compra de una vivienda, como el pago inicial o los costes de cierre, como los costes corrientes para saber cuánto puede permitirse al convertirse en propietario.

Ejemplo de hipoteca con cláusula de rescate

Estos son algunos ejemplos de cómo puede funcionar una hipoteca de reducción de capital. Supongamos que pide un préstamo de 250.000 dólares con un tipo de interés fijo a 30 años al 6.75%. Puede elegir entre una reducción de la deuda de 2-1 o de 3-2-1.

Este es el desglose del préstamo con la opción de compra del 2-1:

  • Año 1: 1.304 $ al 4.75% de interés
  • Año 2: 1.459 $ al 5.75% de interés
  • Año 3: 1.622 dólares al 6 por ciento.75% de interés

La cuota de recompra de este préstamo sería de 5.759 $. Supongamos que eliges la opción de recompra 3-2-1. Esto es lo que se pagaría por el préstamo:

  • Año 1: 1.158 $ al 3.75% de interés
  • Año 2: 1.304 $ al 4.75% de interés
  • Año 3: 1.459 $ al 5.75% de interés
  • Año 4: 1.622 dólares al 6.75% de interés

Mientras tanto, la tasa de buydown para este préstamo aumenta a 11.324 $. Por lo tanto, al considerar la compra de una vivienda, es importante mirar más allá del período inicial de pagos bajos para determinar si los costes que conlleva a corto plazo merecen la pena por el ahorro de intereses que podría obtener.

Cuándo utilizar una reducción de la deuda

La recompra podría tener sentido para los compradores si les permite obtener una hipoteca sin aumentar significativamente el precio de compra de la vivienda o agotar sus reservas de efectivo. Las hipotecas de adquisición también pueden ser más apropiadas para las personas que tienen unos ingresos estables que van a crecer durante la vida del préstamo, lo que facilita el cumplimiento de los aumentos de los pagos una vez que finaliza el período de la tasa inicial.

Pero, de nuevo, el momento es importante. Si no tiene previsto permanecer en la vivienda durante al menos cinco años, es posible que no obtenga ningún ahorro real con la compra. Así que considere sus planes futuros de compra de una vivienda y el tiempo que podría permanecer en ella antes de comprometerse a una compra hipotecaria.

Además, recuerde que no todas las hipotecas son elegibles para una compra de puntos. Por ejemplo, no puede utilizarlas para comprar una propiedad de inversión o para una refinanciación en efectivo. Los préstamos respaldados por el gobierno, como los de la FHA y el USDA, también tienen directrices específicas sobre las reducciones de capital y cuándo pueden utilizarse.

Otras formas de reducir las tasas hipotecarias

Los compradores también pueden optar por pagar puntos de descuento para reducir el tipo de interés. En este caso, el comprador paga dinero por adelantado para comprar los puntos, y el prestamista reduce su tipo de interés como resultado. Los puntos de descuento pueden reducir el tipo de interés de una hipoteca durante toda la vida del préstamo, y no sólo durante los dos primeros años.

Una reducción de puntos no es lo mismo que una hipoteca de tipo variable (ARM), en la que el tipo es fijo durante un periodo de tiempo determinado antes de ajustarse a un tipo variable. Un préstamo ARM híbrido 5/1, por ejemplo, tiene un tipo de interés fijo durante los primeros cinco años y, a partir de entonces, el tipo se ajusta anualmente en función de la evolución de un tipo de referencia subyacente.

Preguntas frecuentes sobre la compra

Cómo funciona una rebaja?

La compra de una hipoteca permite al comprador de una vivienda reducir temporalmente el tipo de interés de su préstamo hipotecario durante los primeros años, a cambio de unos.

Cuántos puntos se pueden comprar de entrada en una hipoteca?

No hay un límite específico en el número de puntos que alguien puede comprar en una hipoteca. Pero el número de puntos que un comprador individual puede ser permitido para comprar abajo puede depender del tipo de hipoteca y los términos del préstamo.

¿Vale la pena comprar los puntos??

Una recompra de la hipoteca podría valer la pena si se consigue ahorrar dinero en el tipo de interés durante la parte inicial del plazo del préstamo. No obstante, es importante tener en cuenta lo que podría pagar por la cuota de recompra y el tiempo que piensa permanecer en la vivienda para calibrar el ahorro total.

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  1. Fannie Mae unifamiliar. „Guía de venta – Fondos de compra.” Consultado el 26 de noviembre de 2021.

  2. Oficina de Protección Financiera del Consumidor. „Qué son los puntos (de descuento) y los créditos del prestamista y cómo funcionan?” Accedido el 26 de noviembre de 2021.

  3. Oficina de Protección Financiera del Consumidor. „Junta de la Reserva Federal: Manual del consumidor sobre hipotecas de tipo variable,” Página 34. Accedido el 26 de noviembre de 2021.

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