¿Qué es una compra??
Un buy-up es un tipo de reembolso asociado a los préstamos hipotecarios. Consiste en que el prestamista ofrece un incentivo en efectivo por adelantado al prestatario a cambio de aceptar un tipo de interés más alto en el préstamo.
Por lo general, las compras son más ventajosas para el prestatario si espera revender la propiedad adquirida en un corto período de tiempo. Es importante que el incentivo en efectivo no puede superar los costes de liquidación asociados al préstamo.
Puntos clave
- Una compra es un tipo de reembolso en el que el prestatario de un préstamo hipotecario acepta un tipo de interés más alto a cambio de un incentivo en efectivo por adelantado.
- La relación entre la cuantía del incentivo en efectivo y el importe del aumento de los intereses se negocia entre el prestamista y el prestatario. Sin embargo, una fórmula típica es que cada porcentaje del incentivo en efectivo provoque un 0.aumento del 25% del tipo de interés.
- A veces también se pagan primas a los agentes hipotecarios y a los agentes de crédito de los bancos. Por lo tanto, los prestatarios deben tener cuidado para determinar si el tipo de interés que se les ofrece se ha visto afectado por este tipo de acuerdos.
Comprensión de la compra de opciones
Los prestatarios de hipotecas que desean reducir los costes de liquidación del préstamo suelen recurrir a las compras. Dado que la compra da lugar a un tipo de interés más alto en el préstamo, el prestatario está pidiendo dinero prestado a ese tipo más alto y lo utiliza para pagar algunos o todos los costes de liquidación.
Debido a que el tipo de interés más alto se aplica a todo el saldo de la hipoteca, optar por una compra sólo suele ser económico si el prestatario no tiene intención de mantener la hipoteca durante un periodo de tiempo prolongado. En estas situaciones, el incentivo de efectivo por adelantado puede compensar con creces el aumento del coste de los intereses, teniendo en cuenta que esos costes de intereses sólo se soportarán durante un periodo de tiempo limitado.
Otra consideración a tener en cuenta es que las compras también se pagan a veces a los agentes hipotecarios. En estas situaciones, se puede incentivar al corredor para que anime a los prestatarios a aceptar tipos superiores a los del mercado en sus préstamos hipotecarios, lo que también se conoce como primas de diferencial de rendimiento (YSP). Si estos acuerdos de compra no se comunican claramente al comprador, pueden crear un conflicto de intereses entre las dos partes.
Antes de 2010, los descuentos de compra de los agentes hipotecarios a menudo estaban ocultos en las condiciones de los préstamos que vendían, lo que dificultaba que los prestatarios detectaran cuándo estaban pagando un PSM en sus préstamos hipotecarios. Desde entonces, los cambios en las directrices federales para las nuevas estimaciones de préstamos requieren que los corredores de hipotecas' YSPs ser claramente revelada al comprador.
Sin embargo, a pesar de estas mejoras, sigue existiendo el riesgo de posibles conflictos. En concreto, los reembolsos por compra y otros incentivos de este tipo también se conceden a veces a los agentes de crédito de las propias entidades de crédito. En estas circunstancias, puede haber poca capacidad práctica para que el prestatario detecte si los tipos que paga se ven afectados por estos incentivos. Como precaución, los prestatarios deben hacer preguntas cuidadosas y directas a sus agentes de crédito sobre qué programas de incentivos, si los hay, existen en relación con su préstamo.
Ejemplo del mundo real de una recompra
A modo de ejemplo, consideremos un comprador que desea obtener una hipoteca de 100.000 dólares. El tipo de interés estándar ofrecido por el banco es del 4.50%. Sin embargo, el comprador desea utilizar una rebaja de compra igual al 2.50% del valor del préstamo. En este caso, el comprador recibiría un incentivo en efectivo de 2.500 dólares a cambio de aceptar un tipo de interés superior al normal.
Aunque el nivel exacto del nuevo tipo de interés estaría sujeto a negociación, la fórmula típica es que cada porcentaje de la rebaja dé lugar a un 0.Aumento del 25% del tipo de interés hipotecario. Por lo tanto, en el ejemplo anterior, el 2.Un incentivo del 50% en efectivo supondría un 0.625% de aumento de los tipos. El nuevo tipo de interés sería, por tanto, del 5.125%.
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