¿Qué es un bloqueo hipotecario obligatorio??
Un bloqueo hipotecario obligatorio es la venta de una hipoteca en el mercado hipotecario secundario con unas condiciones que obligan al vendedor de la hipoteca a realizar la entrega al comprador en una fecha determinada o a incurrir en una comisión de cancelación. El requisito de entregar la hipoteca o incurrir en una comisión de desvinculación hace que el bloqueo hipotecario obligatorio sea diferente del bloqueo hipotecario de mejor esfuerzo, en el que el vendedor no corre el riesgo de tener que pagar una comisión de desvinculación. El bloqueo obligatorio de la hipoteca también conlleva un mayor riesgo para el vendedor de la misma.
Se cobra una comisión de desempate si el préstamo no se cierra. El inversor suele cobrar la comisión de intermediación basándose en los precios actuales del mercado, para compensar de forma justa al inversor.
Puntos clave
- Un bloqueo hipotecario obligatorio es un tipo de venta hipotecaria realizada en el mercado secundario.
- Requiere que el vendedor entregue el producto a los compradores antes de una fecha determinada o que incurra en una comisión, denominada comisión de emparejamiento.
- Un bloqueo hipotecario obligatorio se compara con el bloqueo hipotecario de mejores esfuerzos, en el que el vendedor hace un intento de „mejores esfuerzos” para cumplir con la entrega de la hipoteca al comprador.
- Las fianzas hipotecarias obligatorias conllevan un mayor riesgo, ya que si el vendedor no cumple con la hipoteca, debe pagar una comisión, mientras que no existe una comisión de amortización para el vendedor que no cumple con la hipoteca de mejores esfuerzos.
- Dado que las hipotecas de amortización obligatoria son más arriesgadas que las hipotecas de mejor esfuerzo, tienen un precio más alto en el mercado secundario.
Cómo entender un bloqueo hipotecario obligatorio
Un bloqueo hipotecario obligatorio o la cesión de una hipoteca suele tener un precio más alto en el mercado secundario de hipotecas que los bloqueos de mejores esfuerzos porque hay menos costes de cobertura asociados a los bloqueos hipotecarios obligatorios.
El mercado hipotecario secundario, en el que tienen lugar los bloqueos de hipotecas, es el mercado en el que los préstamos hipotecarios y los derechos de servicio se compran y venden entre los originadores de hipotecas, los agregadores de hipotecas y los inversores. El amplio y líquido mercado secundario de hipotecas contribuye a que el crédito esté disponible por igual para todos los prestatarios en todas las ubicaciones geográficas. Los originadores de hipotecas venden un gran porcentaje de sus nuevas hipotecas en el mercado secundario, donde se empaquetan en valores respaldados por hipotecas y se venden a inversores, como fondos de pensiones, compañías de seguros y fondos de cobertura.
Cuando un prestatario obtiene un préstamo hipotecario, el préstamo es suscrito, financiado y administrado por un banco. Como el banco ha utilizado sus propios fondos para conceder el préstamo, puede venderlo en el mercado secundario para disponer de más dinero para seguir emitiendo préstamos. El préstamo se suele vender a grandes agregadores, como Fannie Mae. El agregador distribuye entonces miles de préstamos similares en un valor respaldado por hipotecas.
El bloqueo de la hipoteca de mejores esfuerzos
Otro tipo de bloqueo hipotecario para la venta en el mercado secundario es el bloqueo hipotecario de mejor esfuerzo, que requiere que el vendedor, normalmente un originador de hipotecas, haga un intento de mejor esfuerzo para entregar la hipoteca al comprador. Un originador de hipotecas puede ser una institución o un individuo que trabaja con un prestatario para completar una transacción hipotecaria.
Un originador de hipotecas es el prestamista original y puede ser un agente hipotecario o un banquero hipotecario. Los bloqueos de hipotecas de mejor esfuerzo existen para transferir el riesgo de que un préstamo no se cierre del originador al mercado secundario.
Los originadores de hipotecas que cubren sus propias líneas de producción de hipotecas y asumen el riesgo de caída suelen vender sus hipotecas en el mercado secundario de hipotecas a través de bloqueos obligatorios de hipotecas o de la cesión de transacciones comerciales. Debido a que los bloqueos hipotecarios obligatorios y las transacciones de cesión de operaciones no transfieren los riesgos de cobertura al comprador, generalmente obtienen mejores precios en el mercado secundario que los bloqueos hipotecarios de mejores esfuerzos.