Qué es un bloqueo hipotecario de mejores esfuerzos?
Un bloqueo hipotecario de mejor esfuerzo se produce cuando la venta de una hipoteca en el mercado hipotecario secundario requiere que el vendedor -normalmente un originador de hipotecas- haga su mejor esfuerzo para entregar la hipoteca al comprador.
Un originador de hipotecas puede ser una institución o un individuo que trabaja con un prestatario para completar una transacción hipotecaria. Un originador de hipotecas es el prestamista hipotecario original y puede ser un agente hipotecario o un banquero hipotecario.
Los bloqueos hipotecarios por esfuerzo existen para transferir el riesgo de que un préstamo no se cierre del originador al mercado secundario. Con este tipo de bloqueo, si la hipoteca no se cierra, el coste será asumido por el comprador secundario de la hipoteca y no por el prestamista original.
Los bloqueos hipotecarios de mejores esfuerzos pueden compararse con los bloqueos hipotecarios obligatorios, en los que el vendedor de una hipoteca debe entregar el producto a los compradores en una fecha determinada o incurrir en una comisión, denominada comisión de emparejamiento.
Puntos clave
- Un bloqueo hipotecario por esfuerzo es un tipo de venta de una hipoteca en el mercado hipotecario secundario.
- Con un bloqueo hipotecario de mejores esfuerzos, el vendedor -generalmente un originador de hipotecas- hace su mejor esfuerzo para entregar la hipoteca al comprador.
- Los bloqueos hipotecarios de mejores esfuerzos existen para transferir el riesgo de que un préstamo no se cierre del originador al mercado secundario.
Cómo funciona el bloqueo hipotecario de mejor esfuerzo
Un bloqueo hipotecario de mejores esfuerzos es un tipo de venta de una hipoteca en el mercado hipotecario secundario. El mercado hipotecario secundario, en el que tienen lugar los bloqueos de hipotecas, es el mercado en el que los préstamos hipotecarios y los derechos de servicio se compran y venden entre originadores de hipotecas, agregadores de hipotecas e inversores.
El mercado secundario de hipotecas, extremadamente amplio y líquido, ayuda a que el crédito esté disponible por igual para todos los prestatarios en todas las ubicaciones geográficas. Los originadores de hipotecas venden un gran porcentaje de sus nuevas hipotecas en el mercado secundario, donde se empaquetan en valores respaldados por hipotecas y se venden a inversores, como fondos de pensiones, compañías de seguros y fondos de cobertura.
Cuando una persona contrata un préstamo hipotecario, el préstamo es suscrito, financiado y gestionado por un banco. Como el banco ha utilizado sus propios fondos para conceder el préstamo, lo vende en el mercado secundario para disponer de más dinero para seguir concediendo préstamos. El préstamo suele venderse a grandes agregadores, como Fannie Mae. El agregador distribuye entonces miles de préstamos similares en un valor respaldado por hipotecas.
Los bloqueos hipotecarios -que incluyen tanto los bloqueos hipotecarios de mejores esfuerzos como los bloqueos hipotecarios obligatorios- determinan la penalización que debe pagarse si una hipoteca no se devuelve al comprador. Esencialmente, un bloqueo hipotecario de mejores esfuerzos significa que el originador de la hipoteca -en nuestro ejemplo, un banco- debe hacer un esfuerzo razonable para devolver la hipoteca al comprador -en nuestro ejemplo, un agregador como Fannie Mae-. Sin embargo, no se debe pagar ninguna comisión si el vendedor no cumple con este pago.
Bloqueo hipotecario obligatorio frente a. Bloqueo hipotecario por esfuerzo
Otro tipo de venta de hipotecas en el mercado secundario es el bloqueo hipotecario obligatorio. Con un bloqueo hipotecario obligatorio, el vendedor de la hipoteca está obligado a realizar la entrega al comprador en una fecha determinada o a salirse de la operación.
Los bloqueos hipotecarios obligatorios suelen tener un precio más alto en el mercado secundario de hipotecas que los bloqueos de mejores esfuerzos porque los bloqueos hipotecarios obligatorios tienen menos costes de cobertura. Como el comprador puede estar (casi) seguro de que el importe del préstamo será devuelto, no necesita tomar medidas para mitigar el riesgo de impago.
Beneficios y riesgos de los bloqueos hipotecarios de mejores esfuerzos
Hay varios tipos de organizaciones que compran deuda hipotecaria en el mercado secundario, como los inversores institucionales, los fondos de pensiones, las compañías de seguros y los fondos de cobertura. Para estos compradores, los bloqueos hipotecarios de mejor esfuerzo y los bloqueos hipotecarios obligatorios representan diferentes niveles de riesgo.
Los originadores de hipotecas que cubren sus propios canales hipotecarios y asumen el riesgo de caída suelen vender sus hipotecas en el mercado hipotecario secundario a través de bloqueos hipotecarios obligatorios o transacciones de cesión de operaciones. Debido a que los bloqueos hipotecarios obligatorios y las transacciones de cesión de operaciones no transfieren los riesgos de cobertura al comprador, por lo general obtienen mejores precios en el mercado secundario que los bloqueos hipotecarios de mejores esfuerzos.
Un bloqueo hipotecario obligatorio conlleva más riesgo para el vendedor de la hipoteca que el bloqueo hipotecario de mejores esfuerzos. Además, mientras que el bloqueo hipotecario obligatorio requiere que la hipoteca se entregue o se empareje fuera del comercio, el bloqueo hipotecario de mejores esfuerzos no lo requiere. En la práctica, esto significa que con un bloqueo de hipoteca por mejores esfuerzos, el riesgo lo asume el comprador, mientras que un bloqueo de hipoteca obligatorio conlleva un riesgo para el vendedor.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un bloqueo de hipoteca por esfuerzo??
Un bloqueo de hipoteca por esfuerzo es un tipo de venta de una hipoteca en el mercado hipotecario secundario. En el marco de un compromiso de mejores esfuerzos, el originador se compromete a hacer un intento genuino de entregar un préstamo concreto con un tipo de interés, un plazo y un importe en dólares especificados dentro de un determinado período de tiempo.
¿Cómo funciona el bloqueo de la hipoteca por esfuerzo??
Los compromisos de mejor esfuerzo se hacen préstamo por préstamo. Un préstamo no puede ser sustituido por otro. Si el prestatario cierra el préstamo, entonces el originador normalmente debe entregar ese préstamo al comprador del mercado secundario. Sin embargo, si el préstamo no se cierra por cualquier motivo -por ejemplo, si el prestatario no cumple los requisitos o se echa atrás-, el inversor simplemente cancela el bloqueo sin ninguna penalización económica.
¿En qué se diferencia el bloqueo hipotecario por esfuerzo de un bloqueo hipotecario obligatorio??
Los bloqueos hipotecarios obligatorios conllevan un mayor riesgo porque si el vendedor no cumple con la hipoteca, debe pagar una comisión, mientras que no hay ninguna comisión para el vendedor que no cumple con la hipoteca de mejores esfuerzos.
El resultado final
Un bloqueo hipotecario de mejores esfuerzos es un compromiso adquirido con una organización o individuo que compra deuda hipotecaria en el mercado secundario. Si el vendedor de la hipoteca se encuentra bajo un bloqueo hipotecario de mejores esfuerzos, esto significa que debe hacer un esfuerzo razonable para pagar la deuda al comprador. Esto contrasta con el bloqueo hipotecario obligatorio, en el que el vendedor debe devolver esta deuda o pagar una cuota.
Los bloqueos hipotecarios de mejores esfuerzos alejan el riesgo del vendedor de hipotecas en el mercado secundario, por lo que las hipotecas con este tipo de bloqueo son menos costosas para los compradores porque asumen más riesgo.
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