Qué es el sector inmobiliario comercial (CRE)?
Los bienes inmuebles comerciales (CRE) son propiedades que se utilizan exclusivamente para fines relacionados con la empresa o para proporcionar un espacio de trabajo en lugar de como un espacio de vida, que en cambio constituiría bienes inmuebles residenciales. En la mayoría de los casos, los inmuebles comerciales se alquilan a inquilinos para que realicen actividades generadoras de ingresos. Esta amplia categoría de bienes inmuebles puede incluir desde un solo escaparate hasta un enorme centro comercial.
Los bienes inmuebles comerciales incluyen varias categorías, como los comercios de todo tipo, los espacios de oficinas, los hoteles y complejos turísticos, los centros comerciales, los restaurantes y las instalaciones sanitarias.
Puntos clave
- Los bienes inmuebles comerciales se refieren a propiedades utilizadas específicamente para fines comerciales o generadores de ingresos.
- Las cuatro clases principales de bienes inmuebles comerciales son: oficinas, industria, alquileres multifamiliares y comercio minorista.
- Los inmuebles comerciales proporcionan ingresos por alquiler, así como la posibilidad de una cierta revalorización del capital para los inversores.
- La inversión en inmuebles comerciales suele requerir más sofisticación y mayores cantidades de capital por parte de los inversores que los inmuebles residenciales.
- Los fideicomisos de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa son una forma factible de que los particulares inviertan indirectamente en inmuebles comerciales.
Los fundamentos de los inmuebles comerciales
Los inmuebles comerciales y los residenciales constituyen las dos principales categorías de bienes inmuebles. Las propiedades residenciales incluyen estructuras reservadas para la habitación humana y no para uso comercial o industrial. Como su nombre indica, los inmuebles comerciales se utilizan en el comercio, y los inmuebles de alquiler de varias unidades que sirven de residencia a los inquilinos se clasifican como actividad comercial para el propietario.
Los inmuebles comerciales suelen clasificarse en cuatro clases, según su función:
Las categorías individuales también se pueden clasificar más adelante. El espacio de oficinas, por ejemplo, suele caracterizarse como clase A, clase B o clase C.
- Clase A representa los mejores edificios en términos de estética, antigüedad, calidad de la infraestructura y ubicación.
- Clase B Los edificios de oficinas suelen ser más antiguos y no tan competitivos en cuanto a precio como los de clase A. Los inversores suelen centrarse en estos edificios para su rehabilitación.
- Clase C Los edificios son los más antiguos, normalmente con más de 20 años de antigüedad, situados en zonas menos atractivas y con necesidad de mantenimiento.
Hay que tener en cuenta que algunas autoridades de zonificación y concesión de licencias distinguen más las propiedades industriales -sitios utilizados para la fabricación y producción de bienes, especialmente los pesados-, pero la mayoría las considera un subconjunto de los bienes inmuebles comerciales.
Arrendamientos comerciales
Algunas empresas son propietarias de los edificios que ocupan. Sin embargo, el caso más típico es que la propiedad comercial esté alquilada. Por lo general, un inversor o grupo de inversores es el propietario del edificio y cobra el alquiler de cada empresa que opera en él. Los precios de los arrendamientos comerciales -el precio de la ocupación de un espacio durante un periodo determinado- se cotizan habitualmente en dólares de alquiler anual por pie cuadrado. Por el contrario, los inmuebles residenciales cotizan como una suma anual o un alquiler mensual.
Los arrendamientos comerciales suelen durar entre un año y 10 años o más, y los de oficinas y locales comerciales suelen tener una duración media de entre cinco y 10 años. Esto puede contrastarse con los arrendamientos residenciales más a corto plazo, anuales o mensuales.
En un estudio reciente realizado por la empresa de análisis del mercado inmobiliario CBRE Group se constató que el término-i.e., La duración de un contrato de arrendamiento es proporcional al tamaño del espacio alquilado. Además, los datos mostraron que los inquilinos firmarían contratos de arrendamiento largos para fijar los precios en un entorno de mercado en alza. Pero ese no es el único factor que los impulsa. Algunos inquilinos que necesitan grandes espacios firman contratos de arrendamiento largos debido a la escasa disponibilidad de inmuebles que se ajusten a sus necesidades.
Existen cuatro tipos principales de contratos de arrendamiento de inmuebles comerciales, cada uno de los cuales requiere diferentes niveles de responsabilidad por parte del arrendador y del inquilino.
- Un contrato de arrendamiento neto único hace que el inquilino sea responsable del pago de los impuestos sobre la propiedad.
- Un contrato de arrendamiento doblemente neto (NN) hace que el inquilino sea responsable de pagar los impuestos y el seguro de la propiedad.
- Un contrato de alquiler triplemente neto (NNN) hace que el inquilino sea responsable de pagar los impuestos de la propiedad, el seguro y el mantenimiento.
- En un contrato de arrendamiento bruto, el inquilino sólo paga el alquiler y el propietario se hace cargo de los impuestos, el seguro y el mantenimiento del edificio.
Gestión de los bienes inmuebles comerciales
La propiedad y el mantenimiento de los inmuebles comerciales arrendados requieren una gestión completa y continua por parte del propietario. Los propietarios pueden emplear una empresa de gestión inmobiliaria comercial para ayudarles a encontrar, gestionar y retener a los inquilinos, supervisar los contratos de arrendamiento y las opciones de financiación, y coordinar el mantenimiento y la comercialización de la propiedad. Los conocimientos especializados de una empresa de gestión inmobiliaria comercial son útiles, ya que las normas y reglamentos que rigen este tipo de propiedades varían según el estado, el condado, el municipio, la industria y el tamaño.
A menudo, el propietario debe encontrar un equilibrio entre maximizar los alquileres y minimizar las vacantes y la rotación de inquilinos. La rotación puede ser costosa para los propietarios de CRE porque el espacio debe adaptarse para satisfacer las necesidades específicas de los diferentes inquilinos, por ejemplo, si un restaurante se muda a una propiedad que antes estaba ocupada por un estudio de yoga.
Invertir en inmuebles comerciales
Invertir en inmuebles comerciales puede ser lucrativo y servir de cobertura contra la volatilidad del mercado de valores. Los inversores pueden ganar dinero a través de la revalorización de la propiedad cuando la venden, pero la mayoría de los beneficios provienen de los alquileres de los inquilinos.
Inversión directa
Los inversores pueden recurrir a inversiones directas en las que se convierten en propietarios a través de la titularidad de la propiedad física. Las personas más adecuadas para la inversión directa en inmuebles comerciales son aquellas que tienen un conocimiento considerable del sector o que pueden emplear a empresas que sí lo tienen. Los inmuebles comerciales son una inversión inmobiliaria de alto riesgo y alta rentabilidad. Es probable que el inversor sea una persona con un alto poder adquisitivo, ya que la inversión en inmuebles comerciales requiere una cantidad considerable de capital.
El inmueble ideal se encuentra en una zona con escasa oferta de CRE y gran demanda, lo que dará lugar a precios de alquiler favorables. La solidez de la economía local también influye en el valor de la compra de inmuebles comerciales.
Inversión indirecta
Como alternativa, los inversores pueden invertir en el mercado comercial de forma indirecta a través de la propiedad de diversos valores del mercado, como los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) o los fondos cotizados (ETF) que invierten en acciones relacionadas con los inmuebles comerciales, o invirtiendo en empresas que atienden al mercado inmobiliario comercial, como los bancos y los agentes inmobiliarios.
Ventajas de los inmuebles comerciales
Una de las mayores ventajas de los bienes inmuebles comerciales son las atractivas tasas de arrendamiento. En las zonas en las que la cantidad de nuevas construcciones está limitada por el terreno o por la ley, los inmuebles comerciales pueden tener unos rendimientos impresionantes y unos flujos de caja mensuales considerables. Los edificios industriales suelen alquilarse a un precio más bajo, aunque también tienen menos gastos generales en comparación con una torre de oficinas.
Los inmuebles comerciales también se benefician de contratos de arrendamiento con inquilinos comparativamente más largos que los inmuebles residenciales. Esta larga duración de los contratos de arrendamiento proporciona al titular del inmueble comercial una considerable estabilidad del flujo de caja, siempre que los inquilinos a largo plazo ocupen el edificio.
Además de ofrecer una fuente de ingresos estable y abundante, los inmuebles comerciales ofrecen el potencial de revalorización del capital, siempre que la propiedad esté bien mantenida y actualizada. Y, como todas las formas de bienes inmuebles, es una clase de activo distinta que puede proporcionar una opción de diversificación eficaz a una cartera equilibrada.
Desventajas de los inmuebles comerciales
Las normas y los reglamentos son los principales factores de disuasión para la mayoría de las personas que desean invertir directamente en inmuebles comerciales. Los impuestos, la mecánica de la compra y las responsabilidades de mantenimiento de los inmuebles comerciales están enterrados en capas de jerga legal. Estos requisitos cambian según el estado, el condado, la industria, el tamaño, la zonificación y muchas otras designaciones. La mayoría de los inversores en inmuebles comerciales tienen conocimientos especializados o una nómina de personas que los tienen.
Otro obstáculo es el mayor riesgo que conlleva la rotación de inquilinos, especialmente relevante en una economía en la que los cierres inesperados de comercios minoristas dejan vacíos los inmuebles con poca antelación.
En el caso de las residencias, las necesidades de instalaciones de un inquilino suelen reflejar las de los inquilinos anteriores o futuros. Sin embargo, con un inmueble comercial, cada inquilino puede tener necesidades muy diferentes que requieren una costosa reforma. El propietario del edificio tiene que adaptar el espacio para acomodar el comercio especializado de cada inquilino. Un inmueble comercial con una baja desocupación pero con una alta rotación de inquilinos puede seguir perdiendo dinero debido al coste de las renovaciones para los nuevos inquilinos.
Para quienes desean invertir directamente, la compra de un inmueble comercial es una propuesta mucho más costosa que la de un inmueble residencial. Además, aunque los bienes inmuebles, en general, se encuentran entre las clases de activos más ilíquidos, las transacciones de edificios comerciales tienden a moverse con especial lentitud.
Pros
-
Cobertura contra el mercado de valores
-
Fuente de ingresos de alto rendimiento
-
Flujos de caja estables de los inquilinos a largo plazo
-
Potencial de revalorización del capital
Cons
-
Se necesita más capital para invertir directamente
-
Mayor regulación
-
Mayores costes de renovación
-
Activo ilíquido
Perspectivas y previsiones del sector inmobiliario comercial
La U.S. El mercado inmobiliario comercial sufrió un fuerte golpe durante la recesión de 2008-2009, pero ha experimentado ganancias anuales constantes desde 2010. Estas ganancias han ayudado a recuperar las pérdidas de la era de la recesión.
Según informó Forbes, el sector minorista, en particular, ha demostrado ser un punto de dolor en el mercado inmobiliario comercial más amplio, ya que el cierre generalizado de tiendas se intensificó en 2017 y continuó en 2018. Por ejemplo, el popular centro comercial REIT Westfield Corporation vio cómo el precio de sus acciones se desplomaba alrededor de un 30% entre mediados de 2016 y finales de 2017 antes de revertir algunas pérdidas hasta enero de 2018. Unibail-Rodamco SE adquirió Westfield por 15 dólares.8.000 millones de euros, creando Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
La mayoría de los estudios sostienen que el mercado inmobiliario sigue siendo saludable en general. J.P. Morgan, en su "Perspectiva inmobiliaria comercial 2019," se hizo eco en gran medida de esta opinión, comentando que 2019 fue el décimo año de aumentos en los alquileres y valoraciones de los inmuebles comerciales.
Tenga en cuenta que la pandemia mundial de COVID19 que comenzó en 2020 no provocó realmente una caída sustancial de los valores inmobiliarios. Salvo una caída inicial al principio de la pandemia, los valores inmobiliarios se han mantenido estables o incluso han subido, al igual que el mercado bursátil, que se recuperó de su drástica caída en el segundo trimestre de 2020 con un repunte igualmente espectacular que se ha prolongado durante gran parte de 2021. Esta es una diferencia clave entre la caída económica que se producirá en 2020 y lo que ocurrió una década antes. Lo que no se sabe es si el entorno de trabajo remoto requerido que comenzó en 2020 para la mayoría de los estadounidenses tendrá algún impacto a largo plazo en las necesidades de las oficinas corporativas.
Nuestro equipo exige a los redactores que utilicen fuentes primarias para respaldar su trabajo. Se trata de libros blancos, datos gubernamentales, informes originales y entrevistas con expertos del sector. También hacemos referencia a investigaciones originales de otras editoriales de renombre cuando es apropiado. Puede obtener más información sobre las normas que seguimos para producir contenidos precisos e imparciales en nuestro
política editorial.