Qué es un arrendamiento triple neto (NNN)?
Un contrato de arrendamiento triple neto (triple-net o NNN) es un acuerdo de arrendamiento de un inmueble por el que el inquilino o arrendatario se compromete a pagar todos los gastos del mismo, incluidos los impuestos inmobiliarios, el seguro del edificio y el mantenimiento. Estos gastos se suman a los del alquiler y los servicios públicos. En cambio, en los contratos de arrendamiento comercial estándar, algunos o todos estos pagos suelen ser responsabilidad del arrendador.
Los NNN son sólo un tipo de contrato de arrendamiento comercial neto. Un contrato de arrendamiento neto simple requiere que los inquilinos paguen los impuestos de la propiedad además del alquiler, y un contrato de arrendamiento neto doble suele añadir el seguro de la propiedad.
Puntos clave
- Con un contrato de alquiler triple neto (NNN), el inquilino se compromete a pagar los gastos de la propiedad, como los impuestos inmobiliarios, el seguro del edificio y el mantenimiento, además del alquiler y los servicios públicos.
- Los arrendamientos triples netos son habituales en el sector inmobiliario comercial.
- Los arrendamientos triples netos suelen tener rentas más bajas porque el inquilino asume los gastos corrientes que de otro modo serían responsabilidad del propietario.
- Otros arrendamientos netos son el contrato de arrendamiento neto simple, en el que el inquilino paga los impuestos sobre la propiedad, y el contrato de arrendamiento neto doble, que incluye los impuestos sobre la propiedad y el seguro de la propiedad.
- Los inmuebles de triple arrendamiento neto se han convertido en vehículos de inversión muy populares entre los inversores porque proporcionan ingresos estables y de bajo riesgo.
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Vea ahora: ¿Qué es un arrendamiento triple neto (NNN)??
Comprender los arrendamientos triples netos (NNN)
En el sector inmobiliario comercial, un contrato de arrendamiento neto es un contrato en el que el inquilino debe pagar una parte, o la totalidad, de los impuestos, tasas y costes de mantenimiento de una propiedad.
Si un propietario alquila un edificio a una empresa mediante un contrato de arrendamiento triple neto, el inquilino es responsable de pagar los impuestos sobre la propiedad del edificio, el seguro del edificio y el coste de cualquier mantenimiento o reparación que pueda necesitar el edificio durante el plazo del contrato. Debido a que el inquilino cubre estos costes, que de otro modo serían responsabilidad del propietario, el alquiler que se cobra en el arrendamiento triple neto suele ser más bajo que el que se cobra en un contrato de arrendamiento estándar. La tasa de capitalización, que se utiliza para calcular el importe del arrendamiento, viene determinada por la solvencia del inquilino.
Otros arrendamientos netos
Los arrendamientos triples netos (NNN) son sólo un tipo de arrendamiento comercial neto.
Los arrendamientos netos dobles (NN) también son comunes en el sector inmobiliario comercial. En un contrato de este tipo, el inquilino paga dos en lugar de tres obligaciones: los impuestos sobre la propiedad y las primas de seguro, además del alquiler. El alquiler base -que se paga por el espacio en sí- suele ser más bajo debido a los gastos adicionales que debe asumir el inquilino. En cambio, todos los gastos de mantenimiento siguen siendo responsabilidad del arrendador, que los paga directamente.
Los arrendamientos de red única (N) no son tan comunes. En este caso, el propietario transfiere una cantidad mínima de riesgo al inquilino, que sólo paga los impuestos de la propiedad.
Consideraciones especiales
Los inmuebles en régimen de arrendamiento triple neto se han convertido en vehículos de inversión muy populares entre los inversores que buscan unos ingresos constantes con un riesgo relativamente bajo. Las inversiones de triple arrendamiento neto suelen consistir en una cartera de tres o más inmuebles comerciales de alta calidad totalmente alquilados por un único inquilino con un flujo de caja existente. Los inmuebles comerciales pueden ser edificios de oficinas, centros comerciales, polígonos industriales o edificios independientes gestionados por bancos, farmacias o cadenas de restaurantes. La duración típica del contrato de arrendamiento es de 10 a 15 años, con un aumento contractual de la renta.
La propiedad comercial es un inmueble que se utiliza para actividades comerciales o con fines lucrativos. Suele referirse a edificios que albergan empresas, pero también puede referirse a terrenos utilizados para generar un beneficio, así como a grandes propiedades residenciales de alquiler.
Los beneficios para los inversores incluyen ingresos estables a largo plazo con la posibilidad de revalorización del capital de la propiedad subyacente. Los inversores pueden invertir en bienes inmuebles de alta calidad sin tener que preocuparse por la gestión, como las vacantes, los costes de mejora o las tasas de arrendamiento. Cuando las propiedades subyacentes se venden, los inversores pueden reinvertir su capital en otra inversión de triple arrendamiento neto sin pagar impuestos a través de un intercambio de impuestos diferido 1031.
Los inversores en ofertas de inversión de arrendamiento triple neto deben estar acreditados con un patrimonio neto de al menos 1 millón de dólares, excluyendo el valor de su residencia principal, o 200.000 dólares de ingresos (300.000 dólares para declarantes conjuntos). Los inversores más pequeños pueden participar en bienes inmuebles de arrendamiento triple neto invirtiendo en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) que se centran en este tipo de propiedades en sus carteras.
¿Es una buena idea un contrato de alquiler triple neto??
Tanto para los inquilinos como para los propietarios, los arrendamientos triples netos pueden ofrecer algunas ventajas. Un inquilino tiene más libertad con su estructura; puede personalizar su espacio para obtener más uniformidad de marca sin la inversión de capital de una compra. Otra ventaja es que estos arrendamientos suelen ser bastante flexibles: topes a los aumentos de impuestos, aumentos de seguros, etc. Para el propietario, los arrendamientos triples netos pueden ser una fuente fiable de ingresos y tienen muy pocos gastos generales. El arrendador tampoco tiene que desempeñar un papel activo en la gestión del inmueble.
¿Se puede negociar un arrendamiento triple neto??
Con un contrato de arrendamiento triple neto, casi todas las responsabilidades recaen en el inquilino. El inquilino es responsable del pago del alquiler, así como de todos los gastos generales asociados a la propiedad: impuestos, seguros, gastos de funcionamiento, servicios públicos, etc. Como resultado, el importe del alquiler base puede convertirse en un término clave de la negociación. Como el inquilino asume el riesgo de los gastos generales del propietario, puede negociar un importe de alquiler base más favorable. Además, en algunos casos, los inquilinos pueden negociar de qué aspectos de los costes de reparación y/o servicios públicos es responsable el propietario.
¿Debo preocuparme por el pago de las obligaciones del arrendamiento neto del apartamento que alquilo??
Probablemente no. Los arrendamientos netos se utilizan sobre todo en los inmuebles comerciales y no en los residenciales. Los inquilinos residenciales pueden estar obligados a pagar algunos o todos los servicios públicos, y a menudo se les anima a contratar su propio seguro de alquiler. Sin embargo, un arrendador residencial suele pagar el seguro de la propiedad y de responsabilidad civil y los impuestos inmobiliarios.
Cómo se calcula un arrendamiento triple neto?
Hay varias formas de calcular el importe de un arrendamiento triple neto. A veces los propietarios suman todos los impuestos sobre la propiedad, el seguro, los gastos de mantenimiento y los gastos de las zonas comunes de un edificio y dividen el total por 12. Esta cifra es el coste mensual. Este proceso se simplifica cuando sólo un inquilino alquila un edificio. El importe mensual del alquiler base suele calcularse en función de una tarifa por metro cuadrado.
De qué es responsable el arrendador en un contrato de alquiler triple neto?
El inquilino es responsable de la mayoría de los gastos relacionados con una propiedad comercial con un contrato de alquiler triple neto. Sin embargo, el arrendador puede ser responsable del tejado y la estructura, y a veces del aparcamiento.
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