Qué era un ARM de pago flexible?
Un ARM de pago flexible era un tipo de hipoteca de tipo ajustable (ARM) que permitía al prestatario elegir entre diferentes opciones de pago cada mes. Comunes a principios de la década de 2000, hicieron posible que muchas personas obtuvieran préstamos hipotecarios, pero sus normas laxas ayudaron a contribuir al colapso de las hipotecas de alto riesgo de 2007-2008.
La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) eliminó efectivamente los ARM de pago flexible en 2014 a través de sus estándares de Hipoteca Calificada (QM).
Principales ventajas
- Un sistema de fabricación flexible (FMS) es un método de producción que está diseñado para adaptarse fácilmente a los cambios en el mercado.
- Estas opciones de pago eran un pago de hipoteca a 30 años, un pago a 15 años, un pago de sólo intereses y un pago mínimo.
- La mayoría de los ARM de pago flexible ofrecían un tipo de interés inicial bajo seguido de un tipo de interés mucho más alto, lo que dejaba al prestatario con un shock de pagos y, a menudo, con la incapacidad de pagar las nuevas mensualidades.
- Este tipo de hipotecas se han dejado de fabricar en Estados Unidos desde 2014.
Cómo funcionaban los ARM de pago flexible
También conocidas como ARM de opción de pago o ARM de opción, las ARM de pago flexible solían ofrecer cuatro opciones de pago diferentes:
- Un pago a 30 años, totalmente amortizable;
- Un pago totalmente amortizable a 15 años;
- Un pago de sólo intereses;
- Un supuesto pago mínimo que no cubre necesariamente los intereses mensuales.
Los prestatarios podían variar la opción de pago que utilizaban de mes en mes.
El tipo de interés de la ARM solía ser muy bajo durante los primeros tres meses; después, volvía a ser más competitivo. Suele haber un límite, o tope, en la cantidad que el pago mínimo mensual puede aumentar de un año a otro. Las hipotecas también tenían un periodo de recálculo incorporado, normalmente cada cinco años, en el que el pago se recalculaba en función del plazo restante del préstamo.
Historia de los ARM de pago flexible
Los ARM de pago flexible eran populares antes de la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007-2008. De hecho, su popularidad puede haber contribuido a desencadenar la crisis.
A finales de la década de 1990 y principios de la de 2000, los precios de las viviendas aumentaron rápidamente. La gente estaba ansiosa por poseer e invertir en bienes raíces, y los ARM de pago flexible les facilitaban la tarea.
Las hipotecas tenían un tipo de interés inicial muy bajo, normalmente del 1%, lo que llevó a muchas personas a pensar que podían permitirse una vivienda más cara de lo que sus ingresos podían sugerir. Pero el tipo de interés de reclamo a menudo era sólo para un mes. A continuación, el tipo de interés se ajustaba a un índice como el Índice de Coste del Ahorro de Wells Fargo (COSI) más un margen.
Con el nuevo tipo de interés, los prestatarios podían elegir entre hacer un pago de hipoteca convencional a 30 años o un pago aún mayor y acelerado a 15 años. En la práctica, pocos prestatarios lo hicieron; después del primer mes, la mayoría optó por el pago de sólo intereses o por el pago mensual mínimo, que -aunque era más alto que el tipo de interés inicial- seguía pareciendo un gran negocio.
Muchos prestatarios no entendían que, al pagar sólo el mínimo mensual, los intereses no pagados se sumarían al saldo del préstamo, un proceso llamado amortización negativa. En efecto, esto aumentó el tamaño del préstamo. Cuando los precios de la vivienda empezaron a desplomarse en 2007, los prestatarios se encontraron con que debían más en sus hipotecas de lo que valían sus casas.
Muchos propietarios de ARM flexibles experimentaron lo que se conoce como „shock de pago”, es decir, un aumento drástico de las deudas y obligaciones que sus ingresos no pueden cubrir, lo que les lleva a incumplir sus obligaciones financieras.
Los propietarios no podían vender o refinanciar sus viviendas, ya que el valor era demasiado bajo. Y cuando los tipos de interés empezaron a subir, muchos prestatarios no pudieron hacer frente a los pagos mensuales de sus hipotecas, lo que provocó impagos que se extendieron a muchos productos financieros, como los valores respaldados por hipotecas (MBS), que se basaban en estos préstamos. Los bancos, las empresas de inversión y otros que habían invertido mucho en estos productos se enfrentaron a su vez a pérdidas aplastantes y a la insolvencia.
Riesgos de las hipotecas ARM de pago flexible
Los ARM de pago flexible tenían mucha letra pequeña que los prestatarios a menudo pasaban por alto. Por ejemplo, muchos no entendieron realmente el concepto de amortización negativa, es decir, el hecho de que pagando sólo el mínimo mensual, en realidad podrían ser aumentar el tamaño de su deuda. Otro detalle que a menudo se pasa por alto: Los pagos mínimos no podían ser eternos. La mayoría de las hipotecas ARM con opción de pago tenían un tope de amortización negativa, lo que significa que el prestatario sólo podía hacer los pagos mínimos hasta que el valor del préstamo alcanzara entre el 110% y el 125% del importe original.
Los pagos mínimos también aumentaban anualmente, a veces en porcentajes que no parecían mucho pero que se agravaban rápidamente. Y la opción de sólo pago de intereses normalmente sólo era válida durante los primeros 10 años. Muchos propietarios vieron cómo los pagos de sus préstamos se duplicaban después de unos pocos años.
El fin de las hipotecas de pago flexible
Las personas que optaron por estos préstamos pueden haber sido irresponsables, codiciosas o descuidadas desde el punto de vista financiero. Pero también fueron víctimas en cierta medida. Muchas hipotecas ARM de pago flexible fueron redactadas por prestamistas depredadores que estaban más interesados en cerrar un trato y ganar una comisión que en el posible impacto financiero negativo que tendría en los prestatarios. Aprobaban préstamos a personas, sabiendo que esas personas no estaban realmente cualificadas (según las normas de suscripción tradicionales) y que, a la larga, podrían no ser capaces de pagar sus hipotecas.
Para desalentar a los bancos de escribir préstamos que potencialmente podrían llevar a los propietarios a la quiebra, el CFPB estableció su programa de hipotecas calificadas (QM) en 2014. Bajo este programa, ciertos tipos de hipotecas estables obtendrían la aprobación QM de la agencia y calificarían al banco emisor para una mayor protección en caso de incumplimiento.
Dado que los préstamos con amortización negativa, como las hipotecas ARM de pago flexible, nunca recibieron la aprobación QM, los bancos los abandonaron en gran medida en favor de hipotecas ARM más convencionales y de tipo fijo.
El resultado final
Hasta 2014, cuando fue efectivamente eliminada por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB), los prestatarios podían elegir un tipo de hipoteca de tasa ajustable (ARM) que les permitía elegir entre cuatro opciones de pago diferentes cada mes. Estas hipotecas eran comunes a principios de la década de 2000 e hicieron posible que muchas personas obtuvieran préstamos hipotecarios, pero las normas laxas en la emisión de hipotecas contribuyeron al colapso de las hipotecas de alto riesgo de 2007-2008. Los ARM de pago flexible ya no están disponibles en Estados Unidos.
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