Qué es un acuerdo de subordinación?
Un acuerdo de subordinación es un documento legal que establece una deuda por detrás de otra en prioridad para cobrar el reembolso de un deudor. La prioridad de las deudas puede ser muy importante cuando un deudor incumple los pagos o se declara en quiebra.
Un acuerdo de subordinación reconoce que la reclamación o el interés de una parte es superior al de otra en caso de que los activos del prestatario deban ser liquidados para pagar las deudas.
La parte subordinada sólo cobrará una deuda cuando y si la obligación con el prestamista principal ha sido totalmente satisfecha en caso de ejecución hipotecaria y liquidación.
Cómo funciona un acuerdo de subordinación
Los particulares y las empresas acuden a las instituciones de crédito cuando necesitan pedir fondos. El prestamista se ve compensado cuando recibe el pago de los intereses de la cantidad prestada, a menos que el prestatario incumpla sus pagos. El prestamista puede exigir un acuerdo de subordinación para proteger sus intereses en caso de que la prestataria coloque gravámenes adicionales sobre la propiedad, como por ejemplo, si solicita una segunda hipoteca.
La deuda „menor” o segunda se denomina deuda subordinada. La deuda que tiene un mayor derecho sobre el activo es la deuda principal.
Los prestamistas de las deudas preferentes tienen el derecho legal de ser reembolsados en su totalidad antes de que los prestamistas de las deudas subordinadas reciban cualquier reembolso. A menudo ocurre que un deudor no tiene suficientes fondos para pagar todas las deudas, o que la ejecución hipotecaria y la venta no producen suficientes ingresos líquidos, por lo que las deudas de menor prioridad pueden recibir poco o ningún reembolso.
Un acuerdo de subordinación reconoce que la reclamación o el interés de una parte es superior al de otra en caso de que los activos del prestatario deban ser liquidados.
Ejemplo de acuerdo de subordinación
Consideremos una empresa que tiene 670.000 dólares de deuda principal, 460.000 dólares de deuda subordinada y un valor total de activos de 900.000 dólares. La empresa se declara en quiebra y sus activos se liquidan al valor de mercado: 900.000 dólares.
Los deudores principales serán pagados en su totalidad, y los 230.000 dólares restantes se distribuirán entre los deudores subordinados, normalmente por 50 céntimos de dólar. Los accionistas de la empresa subordinada no recibirían nada en el proceso de liquidación porque los accionistas están subordinados a todos los acreedores.
Las deudas subordinadas son más arriesgadas que los préstamos de mayor prioridad, por lo que los prestamistas suelen exigir tipos de interés más altos como compensación por asumir este riesgo.
Puntos clave
- Un acuerdo de subordinación prioriza las deudas garantizadas, colocando una detrás de otra a efectos de cobrar el reembolso de un deudor en caso de ejecución hipotecaria o quiebra.
- Un acreedor de segunda línea sólo cobra cuando y si el acreedor prioritario ha sido completamente pagado.
- Las deudas subordinadas son más arriesgadas que los préstamos de mayor prioridad, por lo que los prestamistas suelen exigir un tipo de interés más alto como compensación por asumir este riesgo.
- Los acuerdos de subordinación suelen emplearse cuando existen varias hipotecas sobre una misma propiedad.
Tipos de acuerdos de subordinación
Los acuerdos de subordinación pueden utilizarse en una variedad de circunstancias, incluidas las estructuras complejas de deuda corporativa.
Los bonos sin garantía se consideran subordinados a los bonos con garantía. En caso de que la empresa deje de pagar los intereses debido a la quiebra, los tenedores de bonos garantizados recibirán el reembolso de sus préstamos antes que los tenedores de bonos no garantizados. El tipo de interés de los bonos no garantizados suele ser más alto que el de los bonos garantizados, con lo que el inversor obtiene mayores beneficios si el emisor cumple con sus pagos.
Consideraciones especiales
Los acuerdos de subordinación son los más comunes en el ámbito hipotecario. Cuando una persona contrata una segunda hipoteca, ésta tiene una prioridad menor que la primera, pero estas prioridades pueden alterarse mediante la refinanciación del préstamo original.
El deudor hipotecario está esencialmente pagando y recibiendo un nuevo préstamo cuando se refinancia una primera hipoteca, por lo que el nuevo préstamo más reciente es ahora el segundo de la fila. El segundo préstamo existente pasa a ser el primer préstamo. El prestamista de la primera refinanciación hipotecaria exigirá ahora la firma de un acuerdo de subordinación por parte del prestamista de la segunda hipoteca para reubicarla en la máxima prioridad para el pago de la deuda. Los intereses prioritarios de cada acreedor se modifican mediante un acuerdo respecto a lo que habrían sido de otro modo.
El acuerdo firmado debe ser reconocido por un notario y registrado en los registros oficiales del condado para que sea ejecutable.