¿Es usted propietario de un inmueble que alquila?? Además del potencial de ingresos regulares y crecimiento del capital, las inversiones inmobiliarias ofrecen deducciones que pueden reducir el impuesto sobre la renta de sus beneficios.
Pero primero, considere qué tipo de inversor inmobiliario es usted. Es usted un inversor pasivo o un profesional inmobiliario? Su clasificación como uno u otro hace una gran diferencia en el número de exenciones fiscales que obtiene.
Inversor pasivo frente a. Profesional
Si dedicas la mayor parte de tus horas de trabajo al negocio inmobiliario como profesional de la inmobiliaria, entonces tus pérdidas por alquiler no son pasivas. Esto significa que sus pérdidas son totalmente deducibles contra todos los ingresos, pasivos o no pasivos.
Puntos clave
- Las reparaciones de su propiedad son deducibles. Las mejoras son amortizables.
- Los intereses hipotecarios a veces son deducibles. Los pagos del principal no lo son.
- Los seguros, el cuidado del césped y los impuestos locales son deducibles.
Si es una inversión secundaria, entonces sus pérdidas son pasivas y pueden ser deducibles hasta 25.000 dólares contra los ingresos de sus alquileres. La deducción se reduce gradualmente si su ingreso bruto ajustado modificado (MAGI) está entre 100.000 y 150.000 dólares. Las pérdidas de más de 25.000 dólares pueden trasladarse al año siguiente.
El Servicio de Impuestos Internos (IRS) define a un profesional inmobiliario como alguien que dedica más de la mitad de sus horas de trabajo al negocio del alquiler. Esto puede incluir el desarrollo de la propiedad, la construcción, la adquisición y la gestión. También debe dedicar más de 750 horas al año a sus propiedades inmobiliarias en alquiler para poder considerarse profesional.
Fuentes de ingresos comunes
Ingresos por alquiler
El dinero que se recibe por el alquiler se considera generalmente imponible en el año en que se recibe, no cuando se debe o se gana. Esto significa que cualquier pago por adelantado debe tratarse como un ingreso.
Por ejemplo, supongamos que alquilas una casa por 1.000 dólares al mes y exiges que los nuevos inquilinos paguen el primer y el último mes de alquiler cuando firmen el contrato. En este caso, tendrá que declarar los 2.000 dólares que recibió como ingresos, aunque 1.000 de esos 2.000 dólares cubran un período que podría ser de varios años en el futuro.
Gastos pagados por el inquilino
Los gastos que su inquilino paga por usted se consideran ingresos. Esto incluiría, por ejemplo, una reparación de emergencia de un refrigerador que el inquilino tiene que hacer mientras usted está fuera de la ciudad. Entonces puede deducir el pago de la reparación como un gasto de alquiler.
Comercio de servicios
Su inquilino puede ofrecerle servicios a cambio del alquiler. Usted debe incluir un valor justo de mercado de los servicios como los ingresos. Por ejemplo, si su inquilino le ofrece pintar la casa de alquiler a cambio de un mes de alquiler (valorado en 1.000 dólares), entonces debe incluir los 1.000 dólares como ingresos aunque no haya recibido el dinero en efectivo. Sin embargo, podrá deducir los 1.000 dólares como gasto.
Depósitos de seguridad
Los depósitos de seguridad no están sujetos a impuestos cuando usted los recibe si la intención es devolver este dinero al inquilino al final del contrato de arrendamiento. Pero ¿qué pasa si su inquilino no cumple los términos del contrato de alquiler??
Por ejemplo, suponga que cobra una fianza de 500 dólares y su inquilino se muda y deja agujeros en las paredes cuya reparación cuesta 400 dólares. Puedes deducir esa cantidad de la fianza durante el año en que la devuelves. En ese momento, sin embargo, debe incluir los 400 dólares que utilizó para reparar la pared como ingreso. También podrá mostrar los 400 dólares como gasto deducible.
Reparaciones frente a. Mejoras
Los propietarios de viviendas en alquiler pueden asumir que cualquier cosa que hagan en su propiedad es un gasto deducible. No es así, según el IRS.
Los gastos de obtención de una hipoteca, como las comisiones y las tasaciones, no son deducibles.
Una reparación mantiene su propiedad de alquiler en buenas condiciones y es un gasto deducible en el año en que la paga. Las reparaciones incluyen la pintura, el arreglo de un inodoro roto y la sustitución de un interruptor de luz defectuoso. Las mejoras, en cambio, añaden valor a tu propiedad y no son deducibles cuando las pagas. Debe recuperar el coste de las mejoras amortizando el gasto a lo largo de la vida útil de su propiedad. Las mejoras pueden incluir un nuevo tejado, un patio o un garaje.
Desde el punto de vista fiscal, debe realizar las reparaciones a medida que surjan los problemas en lugar de esperar a que se multipliquen y requieran renovaciones.
Deducciones comunes
Gastos de la hipoteca: Los gastos para obtener una hipoteca no son deducibles cuando usted los paga. Se incluyen las comisiones y las tasaciones.
Una vez que comience a realizar los pagos de la hipoteca, no todo el pago es deducible. Dado que parte de cada pago se destina a la amortización del capital, esta cantidad no es un gasto deducible. La parte pagada por los intereses es deducible.
Su compañía hipotecaria le enviará cada año un formulario 1098 del IRS que muestra cuánto ha pagado en intereses a lo largo del año. Esto es deducible. Además, si parte de su pago incluye dinero que va a una cuenta de depósito en garantía para cubrir los impuestos y el seguro, entonces su compañía hipotecaria debe informarle de ello también.
Los intereses de la hipoteca de la vivienda se declaran en el Anexo A del formulario de impuestos 1040. Los intereses hipotecarios pagados por las propiedades en alquiler que son deducibles se declaran en el Anexo E.
La Tax Cuts and Jobs Act (TCJA), aprobada en 2017, redujo el capital hipotecario máximo elegible para los intereses deducibles a 750.000 dólares (desde 1 millón) para los nuevos préstamos. La TCJA también casi duplicó la deducción estándar, lo que hace innecesario que muchos contribuyentes detallen.
Gastos de viaje: El dinero que gastas en desplazamientos para cobrar el alquiler o mantener tu inmueble alquilado es deducible. Sin embargo, si el propósito del viaje era para las mejoras, entonces usted debe recuperar ese gasto como parte de la mejora y su depreciación.
Tienes dos opciones sobre cómo deducir los gastos de viaje: los gastos reales, o la tarifa estándar de kilometraje. Los últimos detalles sobre los requisitos del IRS y la desgravación por kilometraje actual se encuentran en la Publicación 463 del IRS.
Otros gastos comunes: Además de las reparaciones y la depreciación, algunos de los otros gastos comunes que puede deducir son
- Seguros
- Impuestos
- Cuidado del césped
- Gastos de preparación de la declaración de la renta
- Pérdidas por siniestros (huracanes, terremotos, inundaciones, etc.).) o robos
Condominios y cooperativas
Si es propietario de un condominio o una cooperativa de alquiler, cada uno tiene algunas reglas especiales.
Condominios: Si el alquiler es un condominio, entonces es probable que pague cuotas o evaluaciones para cuidar la propiedad común. Esto incluye la estructura del edificio, los vestíbulos, los ascensores y las zonas de recreo.
Cuando alquila su condominio, puede deducir los gastos, como la depreciación, las reparaciones, los intereses y los impuestos que se relacionan con esta propiedad común.
Sin embargo, al igual que en el caso del alquiler de una vivienda unifamiliar, no puede deducir el dinero gastado en mejoras de capital, como la tasación de una cabaña en la casa club. En cambio, debes amortizar el coste de cualquier mejora a lo largo de su vida útil.
Cooperativas: Los gastos de un apartamento en cooperativa que usted alquila son deducibles. Se incluyen las cuotas de mantenimiento pagadas a la sociedad cooperativa de viviendas.
Las mejoras de capital se tratan de forma diferente. No puedes deducir el coste de la mejora, ni amortizarla. Debe añadir el coste de la mejora a su base de coste en las acciones de la sociedad. Esto reducirá su ganancia de capital cuando venda el apartamento.
Mantenga un buen registro
En el Anexo E del IRS, hay espacios para categorías de gastos diversos. Eso le da flexibilidad en los elementos que puede deducir.
Pero prepárese para respaldar su reclamo y para desglosar los gastos que son para reparaciones y mantenimiento de los que son mejoras de capital. Recuerde que el dinero que gasta en mejoras podría reducir su responsabilidad fiscal cuando venda.
Además, si usted afirma ser un profesional de bienes raíces, entonces debe mantener la documentación de apoyo (como libros de citas, diarios, calendarios y registros) para demostrar su participación activa y el tiempo dedicado a sus propiedades cada año.
El resultado final
En definitiva, hay bastantes deducciones disponibles para los inversores inmobiliarios, y vale la pena saber para cuáles calificas.
Fuentes del artículo
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