Buscando adquirir una propiedad? Hay formas alternativas de comprar, además de los canales tradicionales de búsqueda de listados inmobiliarios y de trabajo con agentes inmobiliarios. También puede comprar una propiedad en una subasta.
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¿Debe comprar una casa en una subasta??
Puntos clave:
- Comprar una casa en una subasta es más arriesgado que hacerlo por el procedimiento habitual. Es vital estar bien informado sobre el funcionamiento de las subastas inmobiliarias.
- Puede encontrar subastas de casas a través de los gobiernos locales, agentes inmobiliarios y sitios en línea como RealtyTrac.com y subasta.com.
- Las propiedades en subasta a menudo no permiten una inspección de la vivienda ni ninguna forma legal de ver el interior en persona. Si no puede permitirse el riesgo de comprar una vivienda en mal estado, opte por las subastas que le permiten inspeccionar el inmueble antes de pujar.
- Revise y entienda todas las reglas de la subasta y haga la debida diligencia sobre cualquier propiedad que le interese; por ejemplo, compruebe si hay reclamaciones, embargos y ocupantes antes de pujar.
Cómo funciona la compra de una casa en subasta
Las ventajas de comprar en una subasta incluyen la ampliación de sus opciones y la posibilidad de comprar con un descuento. Es posible que se enfrente a menos competencia para comprar una casa en subasta en comparación con la compra de la forma tradicional, pero también se enfrentará a un grupo diferente de compradores potenciales -a menudo, inversores experimentados.
Quizás el mayor riesgo de comprar en una subasta es que tendrá un conocimiento limitado de las propiedades en venta, lo que hace que un error costoso sea una posibilidad real. Además, como en cualquier compra de bienes inmuebles, tendrá que leer, entender y firmar muchos papeles (idealmente con la ayuda de un abogado inmobiliario).
La historia del sector inmobiliario está repleta de historias de casas compradas en subasta por un precio muy inferior al del mercado, y esas gangas existen. Sin embargo, las subastas suelen ser una forma más arriesgada de adquirir una propiedad que la compra mediante el proceso habitual. Esta realidad hace que sea de vital importancia estar bien informado sobre el funcionamiento de las subastas inmobiliarias y ser prudente con las propiedades por las que se piensa pujar.
„Mucha gente cree erróneamente que las casas subastadas son un buen negocio”, dice John Myers, agente inmobiliario y corredor de calificación de Myers & Myers Real Estate en Albuquerque, N.M. „Algunas casas subastadas son un buen negocio, y otras pueden ser un gran error.”
Para ayudarle a evitar cometer un gran error, a continuación le explicamos los aspectos básicos de las subastas de viviendas, para que pueda decidir si esta opción puede ser adecuada para usted, tanto si desea vivir en el inmueble como si lo utiliza únicamente como inversión.
Cómo acaban las casas en una subasta
Hay dos formas habituales en las que una vivienda puede acabar siendo subastada.
Subastas de ejecuciones hipotecarias
Cuando un propietario no ha pagado la hipoteca durante al menos unos meses, puede caer en mora y acabar en ejecución hipotecaria. Cuando esto sucede, el banco presenta una notificación de incumplimiento con el registrador del condado. Si el propietario de la vivienda no paga el saldo adeudado -o no renegocia la hipoteca con el prestamista-, éste puede sacar la vivienda a subasta y obligar al propietario a abandonarla por falta de pago. Estas subastas de ejecuciones hipotecarias son realizadas por administradores contratados por los bancos.
Subastas de impuestos sobre la propiedad por defecto
Otra forma de que una vivienda acabe en el bloque de subastas es que el propietario no pague los impuestos sobre la propiedad. En estos casos, es la autoridad fiscal impagada, y no el banco, la que embarga la propiedad. La subasta de gravámenes fiscales resultante la lleva a cabo un sheriff local, un secretario o la oficina de contraloría del condado o de la autoridad fiscal local.
Acudir a la subasta
Independientemente del tipo de subasta, estos eventos pueden tener lugar en lugares físicos como los juzgados del gobierno local y las salas de conferencias de los hoteles, y estas subastas en persona se completan rápidamente. Las subastas inmobiliarias también se realizan cada vez más en línea, y pueden durar días o semanas.
La compra de viviendas en subasta ha sido y seguirá siendo popular, según Earl White, cofundador de House Heroes LLC, una empresa de inversión inmobiliaria de Florida que compra casas, condominios y terrenos residenciales vacíos. „Los propietarios con presupuesto y los profesionales inmobiliarios migran a fuentes donde hay menos competencia”, dice. „Naturalmente, las propiedades en subasta generan menos ofertas, lo que se traduce en un precio de venta más bajo. Sin embargo, las subastas de ejecuciones hipotecarias no ofrecen los descuentos que existían en la época de la crisis [inmobiliaria].”
White continúa explicando que cuando hay menos propiedades disponibles, los compradores están muy motivados debido a la revalorización de la vivienda y a los tipos hipotecarios favorables. Dice que las subastas online han aumentado la competencia y han hecho subir los precios.
Cómo encontrar subastas inmobiliarias
Una forma de encontrar subastas es ponerse en contacto directamente con los gobiernos locales o visitar sus sitios web para obtener información y luego hacer un seguimiento por teléfono para confirmar los detalles. Otra es a través de sitios como RealtyTrac.com y subasta.com. Sin embargo, la información en línea no siempre es precisa.
Pueden aparecer propiedades que están en preejecución hipotecaria, porque el propietario está atrasado en los pagos. Es posible que estas propiedades nunca salgan a la venta porque sus propietarios se pongan al día con los pagos o lleguen a un acuerdo con sus prestamistas.
Los agentes y corredores inmobiliarios locales también pueden ser recursos valiosos. Desgraciadamente, es posible que no estén dispuestos a ayudar, porque los agentes y corredores no ganan automáticamente comisiones en las subastas en vivo. Sin embargo, estos agentes inmobiliarios pueden ganar comisiones a través de las subastas online.
Datos del Servicio de Listas Múltiples
Según White, los informes directos del servicio de listados múltiples (MLS) son mucho más valiosos para los compradores potenciales que los listados en línea, porque contienen todos los datos del listado, incluidas las fotos y, lo que es más importante, los comentarios no públicos de los agentes. „Los comentarios no públicos son importantes porque especifican información crítica que influye en el precio de venta y los días en el mercado”, dice White. Esta información puede abarcar los defectos de la propiedad, las opciones de financiación, la ocupación y los contratos de arrendamiento.
La mejor manera de evaluar una propiedad en subasta es trabajar con agentes inmobiliarios, tasadores y contratistas. Estos representantes del sector conocen los costes de construcción y remodelación y pueden estimar con precisión el valor de la propiedad y el coste de las obras que pueda necesitar.
Aunque las normas varían según el lugar, los registros de la MLS y del condado a menudo sólo están disponibles para los titulares de licencias inmobiliarias, según White. Según su experiencia, suelen estar encantados de ayudar de forma gratuita si uno se pone en contacto con ellos.
White también señala que las subastas en persona han ido desapareciendo porque incluso los condados más pequeños las han trasladado a Internet. Miami y Palm Beach son dos lugares en los que tanto las subastas de impuestos como las de ejecuciones hipotecarias están ahora completamente en línea.
Tenga en cuenta que las subastas de ejecuciones hipotecarias a menudo se posponen o se cancelan, incluso en el último minuto. Es posible que el prestamista no haya obtenido toda la documentación que necesita, o que el prestatario haya encontrado una solución para evitar la ejecución hipotecaria.
Lo que los licitadores deben saber
Antes de pujar en una subasta inmobiliaria, debe entender el riesgo que está asumiendo. Una mala compra podría perseguirle durante años. También hay que entender las reglas de la subasta y estar preparado para seguirlas antes de intentar participar.
Tendrá que registrarse y entregar un depósito reembolsable del 5% al 10% del precio de venta previsto de la propiedad a la entidad que celebra la subasta. Si la subasta es presencial, asegúrese de presentarse al menos una hora antes del comienzo previsto y obtener una tarjeta oficial, que levantará cuando esté listo para pujar.
Ganar una propiedad en una subasta puede funcionar de dos maneras diferentes.
- En una subasta de confirmación por parte del prestamista, éste no está obligado a aceptar su oferta, aunque usted sea el mejor postor.
- En una subasta absoluta, la oferta ganadora se queda con la propiedad.
El precio de salida de la subasta puede ser el saldo que se debe en la hipoteca o una cantidad inferior diseñada para estimular la puja. En una subasta de ejecución hipotecaria, el prestamista no puede beneficiarse de la subasta. A menudo, estas propiedades se venden con pérdidas; si hay un beneficio, se supone que va a parar al propietario ejecutado después de que se pague la hipoteca y cualquier otro gravamen. Las propiedades subastadas no siempre son buenas ofertas; por ejemplo, el subastador puede establecer un precio de reserva oculto en una propiedad, que es el mínimo que debe ofertarse.
„Tanto si un comprador asiste a la subasta en persona como si lo hace por Internet, debe tener en cuenta que hay un precio límite para cada propiedad en el que una compra sensata puede convertirse en una compra insensata, y no debe permitir que el evento, el lugar o sus emociones influyan en su decisión”, aconseja Ron Humes, agente inmobiliario desde el año 2000 y actual vicepresidente de operaciones de Post Modern Marketing en Lexington, Kentucky.
Acceder a una propiedad
Las propiedades subastadas rara vez ofrecen a los compradores potenciales el mismo nivel de acceso que las propiedades vendidas tradicionalmente. Lo más probable es que no se le permita recorrer la propiedad con su agente cuando le convenga, aunque algunas empresas de subastas ofrecen jornadas de puertas abiertas.
„Personalmente, nunca recomendaría a un cliente que comprara una propiedad a distancia sin hacer primero la prueba del globo ocular”, dice David Roberson, abogado y agente inmobiliario en San José, California. Él y su esposa poseen 22 propiedades de alquiler en tres estados, y es el propietario y operador de Silicon Valley Property Management Group. Usted o su equipo de inversión de confianza deberían evaluar a fondo tanto los bienes inmuebles que está considerando como las personas con las que está tratando antes de comprometerse legal o financieramente.
Del mismo modo, Humes advierte que las fuentes que informan sobre el valor actual o futuro de una propiedad pueden ser inexactas a menos que haya habido una evaluación in situ por parte de profesionales que sepan reunir y evaluar todos los detalles necesarios. La mejor manera de evaluar una propiedad en subasta es trabajar con profesionales -agentes inmobiliarios, tasadores y contratistas- que conozcan los costes de construcción y remodelación y que puedan evaluar con precisión el valor actual y futuro de la propiedad y el coste de las obras que necesita.
Estado de la propiedad e inspecciones
Una casa puede tener todo tipo de problemas: recuerde que pertenecía a alguien que no podía pagar la hipoteca o los impuestos de la propiedad, por lo que probablemente el propietario tampoco podía permitirse ningún mantenimiento o reparación rutinaria. Además, una vez que la pérdida de la vivienda parecía inevitable, el propietario puede haberla descuidado intencionadamente o incluso haberla dañado gravemente. Además, una propiedad vacía puede haber sido objeto de vandalismo o estar ocupada por ocupantes ilegales.
Asuma que si la propiedad tiene un aspecto terrible por fuera, probablemente también lo tenga por dentro. Las propiedades subastadas se venden tal y como están, por lo que tendrá que ser capaz de costear todas y cada una de las reparaciones. Por muy tentador que sea, no debe entrar en la propiedad para hacerse una idea de su estado. Es posible que haya visto en la televisión a los revendedores entrando en los patios traseros, espiando o incluso trepando por las ventanas, pero hacerlo es ilegal, y definitivamente no querrá molestar a nadie que ocupe la casa, no sólo por cortesía sino también por su seguridad. Busque información sobre el historial de propiedad del inmueble en los registros del gobierno local, hable con agentes inmobiliarios locales y solicite respetuosamente información a los vecinos.
Las propiedades subastadas a menudo no permiten una inspección de la vivienda ni ninguna forma legal de ver el interior en persona. Si no puede permitirse el riesgo de comprar una propiedad en mal estado, opte por las subastas que le permiten inspeccionar la propiedad antes de pujar. Sin esta información, puede ser difícil saber en qué se está metiendo, cuáles serán los costes de reparación de la propiedad y su valor real hasta que se convierta en propietario.
Incluso si puede conseguir una inspección de la vivienda, ésta tiene sus límites. Los problemas detrás de las paredes, en los techos y bajo el suelo pueden no ser evidentes hasta que tome posesión. Si los servicios públicos están desconectados, es posible que no pueda detectar fugas, problemas eléctricos, electrodomésticos rotos o equipos de climatización que no funcionen correctamente.
Opciones de pago: Planifique con antelación
Comprar una propiedad en subasta suele requerir mucho dinero en efectivo. Cada empresa de subastas y el gobierno del condado tiene sus propios requisitos para el pago, pero es probable que necesite dinero en efectivo sólo para asegurar su derecho a la oferta. Los importes del pago inicial y los métodos de compra suelen depender de la propiedad y de la casa de subastas. Puede haber opciones de financiación más flexibles si se compra una propiedad de un banco de la forma tradicional.
En cuanto al pago, los postores en una subasta deben llevar dinero en efectivo, un giro postal o un cheque de caja por la suma requerida por el titular de la subasta. Por lo general, tendrá que pagar la propiedad en su totalidad inmediatamente después de ganar la subasta. En ocasiones, puede tener hasta el día siguiente para completar el pago. Si no cumple con el pago, puede perder su depósito y ser expulsado de futuras subastas. Esté preparado para proporcionar una prueba de fondos para demostrar que puede completar la compra. Si puja como entidad, como una SRL, un fideicomiso o una sociedad limitada, en lugar de como persona física, es posible que tenga que mostrar los documentos de su entidad.
Los ganadores pasan por la plica y el cierre como lo harían con cualquier otra compra de vivienda. Los postores en las subastas de propiedades suelen ser inversores inmobiliarios que pueden pagar en efectivo. En el caso de las subastas que permiten la compra financiada, deberá obtener una precalificación con antelación. Algunas casas de subastas prefieren que usted trabaje con sus prestamistas afiliados y tendrán a esos prestamistas in situ en la subasta. Sin embargo, investigue de antemano para determinar los tipos de interés disponibles de los prestamistas de la competencia. Esta información puede darle cierta ventaja.
Además, asegúrese de que entiende los gastos de la subasta que se espera que cubra. „Las casas compradas en subastas tienen muchas veces costes y honorarios de subastadores, bancos, abogados y otras empresas necesarias para llevar la propiedad a la subasta”, dice Humes. „No es raro encontrar tasas de subasta del 10%, intereses y penalizaciones bancarias, honorarios de abogados, tasas de transporte de la venta del 12% y tasas de preparación de la propiedad que se trasladan al comprador.”
Tenga en cuenta que las subastas no son la única forma de comprar ejecuciones hipotecarias.
Compruebe si hay reclamaciones, embargos y ocupantes
Antes de ofertar, querrá contratar a una empresa de búsqueda de títulos para ver quién puede tener embargos contra la propiedad. Como propietario, será responsable de cualquier gravamen, lo que significa más dinero de su bolsillo.
Puede haber otras reclamaciones contra la vivienda, no sólo embargos fiscales, sino también embargos de contratistas o una segunda hipoteca. Los licitadores deben consultar a la empresa de subastas para asegurarse de que la propiedad tiene un título claro. Si gana una subasta, querrá contratar un seguro de título durante la plica o inmediatamente después del cierre para protegerse de cualquier gravamen que no se haya descubierto durante la búsqueda del título.
En algunos casos, el (antiguo) propietario o un ocupante ilegal estará ocupando la propiedad, y usted tendrá que desalojarlos, un proceso a menudo largo que puede ser desagradable en el mejor de los casos y costoso en el peor. Podría ser más ventajoso simplemente ofrecerles varios miles de dólares por adelantado para que se muden y entreguen las llaves.
No haga nada hasta que tenga el título de propiedad. Evite el impulso de iniciar reformas o mudarse a la propiedad inmediatamente después de obtener el certificado de venta. Tendrá que esperar hasta 10 días más o menos para recibir el certificado de propiedad. La propiedad no es realmente suya hasta que tenga el certificado; el propietario puede seguir conservando su derecho a la vivienda presentando una objeción a la venta ante el tribunal o pagando el préstamo.
El resultado final
Las viviendas embargadas pueden ser atractivas desde el punto de vista financiero, pero hay que tener en cuenta muchos obstáculos antes de comprarlas. Además, el hecho de que una casa esté a la venta en una subasta no significa que pueda conseguirla a un buen precio (o que la casa sea un buen negocio a cualquier precio: podría ser un pozo de dinero). Sin embargo, para las personas astutas, inteligentes y motivadas, vale la pena explorar las subastas de propiedades como una forma de adquirir una vivienda o una propiedad de inversión de forma económica.
Dicho esto, considere las propiedades que no se venden en subasta como una alternativa. „Puede ser posible encontrar un mejor acuerdo cuando se negocia con un vendedor que tiene patrimonio en una propiedad y puede negociar en su propio nombre sin todas las penalizaciones y comisiones afiliadas a la subasta”, aconseja Humes. „También puede haber más competencia en las subastas por parte de las empresas que compran propiedades para voltearlas como modelo de negocio. Las casas subastadas no siempre son el mejor negocio para el comprador medio de una vivienda.”
Si está interesado en intentar hacerse con una propiedad a precio de ganga en una subasta, hay mucho que aprender. Las subastas son una forma más arriesgada de comprar una propiedad que a través de un agente inmobiliario. Es importante estar muy bien informado sobre el proceso y las propiedades por las que se quiere pujar. Trabajar con un agente o corredor inmobiliario local para identificar posibles propiedades puede ayudar, aunque puede que no estén interesados a menos que pueda llegar a un acuerdo de compensación.
Por último, asegúrese de revisar minuciosamente todas las normas de la subasta y de llevar a cabo la debida diligencia sobre la propiedad antes de pujar. Busque el consejo de un abogado inmobiliario -idealmente uno con experiencia en ventas de ejecuciones hipotecarias- para asegurarse de que entiende cuáles serán sus responsabilidades y obligaciones si es el adjudicatario.
Fuentes del artículo
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