La forma más tradicional de ser propietario de una vivienda es poseer una casa y el terreno en el que está construida. Quienes deseen evitar los costes de mantenimiento y conservación del exterior pueden adquirir un condominio o una casa adosada. Existe otra opción de compra de vivienda: comprar sólo la casa y arrendar el terreno que ocupa.
La compra de una vivienda en una comunidad de propietarios le permite ser dueño de una casa que de otro modo no podría permitirse. Sin embargo, existen inconvenientes y este tipo de compra carece de algunas de las ventajas de la propiedad tradicional de una vivienda.
Lo básico
Con un ojo entrenado, normalmente se puede detectar una propiedad arrendada, incluso cuando no se indica explícitamente. Las palabras clave que hay que buscar son „casa prefabricada” y „interés de arrendamiento”.” Las características exteriores pueden incluir servicios compartidos, como una „piscina de la asociación” o „pistas de tenis de la asociación”.” El precio de la propiedad arrendada tiende a ser inferior al valor de mercado de una propiedad similar.
Por ejemplo, si el precio de una casa tradicional de tres dormitorios, dos baños y 1.600 pies cuadrados es de unos 500.000 dólares, una casa comparable en un terreno arrendado puede costar 150.000 dólares. Una casa en propiedad arrendada también puede tener características de alto nivel para su precio.
Las elevadas cuotas de la comunidad de propietarios (HOA) también indican que el anuncio puede ser de una propiedad arrendada. Una cuota normal de la Asociación de Propietarios puede ser de unos 250 dólares al mes, mientras que la cuota de la Asociación de Propietarios en una propiedad arrendada puede ser de 900 dólares al mes. Si observa un mapa por satélite del barrio en el que se encuentra la vivienda, es posible que las casas estén muy juntas y tengan un estilo muy similar. Por último, en un vecindario típico, algunas viviendas tienen su propia piscina, mientras que en una comunidad de terrenos arrendados ninguna de ellas la tendrá.
Los listados inmobiliarios no siempre incluyen propiedades en terrenos arrendados. A veces, la información clave se omite en un anuncio inmobiliario debido a la dejadez de un agente, o porque el agente o el vendedor están tratando de ocultar algo. Investigue los hechos ocultos y no compre nunca una propiedad en régimen de arrendamiento sin conocer a fondo las características inusuales de este tipo de propiedad.
Tipos de inmuebles en régimen de arrendamiento
Hay varios tipos de propiedades residenciales en régimen de arrendamiento, y el tipo más común varía según la región. En Hawái y Delaware existen condominios en régimen de arrendamiento. En zonas con reservas de nativos americanos, como Palm Springs, es posible que pueda comprar una propiedad en terrenos de la reserva alquilados. En Los Ángeles, donde incluso las viviendas de los suburbios son elevadas, existen propiedades en régimen de alquiler en zonas suburbanas, como Canyon Country. En Florida y Arizona también hay comunidades de jubilados con terrenos alquilados.
En otras zonas existen propiedades en régimen de arrendamiento, pero como el arrendamiento de terrenos es una forma poco convencional de adquirir una propiedad, esta opción no está disponible en todos los estados. Los parques de caravanas, quizás la forma más común de comunidad de terrenos arrendados, pueden encontrarse en casi cualquier lugar.
Cuando compre una casa o un condominio en terreno arrendado, tendrá que pedir una hipoteca sobre la propiedad como es habitual. La cuota mensual de la hipoteca será menor porque el precio de compra de la vivienda es más bajo, pero también tendrá que pagar una cuota mensual importante por el arrendamiento del terreno. Dado que las propiedades en régimen de arrendamiento de terrenos suelen estar situadas en comunidades enteras de propiedades similares, una propiedad en régimen de arrendamiento de terrenos también puede tener cuotas de la Asociación de Propietarios (HOA) para cubrir el mantenimiento de los jardines, las piscinas comunitarias, los edificios comunitarios, etc.
Consideraciones generales
Si cree que la compra de una propiedad en terreno arrendado puede ser adecuada para usted, debe tener en cuenta lo siguiente.
Cuánto tiempo le queda al contrato de arrendamiento?
Si la duración del contrato de arrendamiento es inferior al tiempo que usted espera permanecer en la vivienda, debe informarse sobre lo que ocurre con su interés en la propiedad al final del plazo de arrendamiento. El plazo de arrendamiento también afectará a su capacidad para financiar la vivienda. Puede ser difícil o imposible conseguir una hipoteca si el plazo restante de arrendamiento del terreno es de 20 años y se quiere una hipoteca a 30 años.
Lo ideal es que un contrato de arrendamiento que supere su vida útil restante proteja sus intereses financieros y su tranquilidad. Aunque es posible que no viva en esta casa el resto de su vida, es bueno tener esa opción. Y si vende la casa, un largo plazo de arrendamiento afectará positivamente a su precio de venta.
Cuáles son los términos de la cláusula de rescate?
Compruebe las condiciones de la cláusula de rescisión si el contrato de arrendamiento finaliza cuando aún es propietario de la casa. Si el contrato de arrendamiento vence y no se renueva, tendrás que renunciar al uso del terreno sobre el que está construida tu casa. Algunas cláusulas de cesión estipulan que también hay que ceder las mejoras del terreno (i.e., su condominio, casa adosada o casa). Evite sorpresas desagradables informándose antes de comprar.
Cuánto cuesta al mes, con qué frecuencia se ajusta y en qué cantidad?
Si hay cuotas de la Asociación de Propietarios (HOA), haga las mismas preguntas sobre ellas. Debe asegurarse de que realmente va a ahorrar dinero comprando una propiedad arrendada y de que un día no se verá obligado a mudarse por el aumento de los costes.
¿Es mejor alquilar??
Considere si es preferible ser propietario de una vivienda en terreno arrendado que alquilarla. Ambas son similares en muchos aspectos, incluido el pago de cuotas mensuales que son determinadas por otra parte. Ser propietario de una vivienda tradicional puede darle un mayor grado de libertad; si eso es importante para usted, puede merecer la pena esperar para ahorrar para el pago inicial o aumentar sus ingresos lo suficiente como para poder optar a una buena hipoteca sobre una vivienda tradicional.
Ventajas
Una gran ventaja de esto es que usted puede comprar su casa por mucho menos que una casa tradicional, ya que no tiene que comprar la tierra. Al mismo tiempo, las propiedades arrendadas pueden ofrecer un entorno mejor que el de los apartamentos para los niños y las mascotas, y puede invertir el dinero que le ahorra el arrendamiento.
Los compradores pueden vivir en un lugar de alto precio que no podrían permitirse de otro modo. Por ejemplo, en Huntington Beach, California., hay varias comunidades de casas móviles cerca del océano Pacífico. Para comprar incluso una casa de nivel básico en Huntington Beach, podría necesitar alrededor de 400.000 dólares. En comparación, la compra de una vivienda básica en un parque de caravanas puede costar tan sólo 40.000 dólares.
Las comunidades de terrenos arrendados suelen incluir servicios que no siempre se encuentran en los vecindarios tradicionales, como casas club, piscinas, pistas de tenis, parques infantiles y campos de golf. Debido al aspecto de la asociación comunitaria, las cuotas de la HOA pueden incluir el corte del césped de forma regular.
Además, al no ser propietario del terreno, es probable que los impuestos sobre la propiedad sean bajos o inexistentes, lo que puede hacer que no le resulte tan difícil pagar las cuotas del terreno arrendado y de la HOA. En algunas zonas, las leyes locales restringen la cantidad por la que pueden aumentar anualmente las cuotas de los terrenos alquilados.
Desventajas
La desventaja más importante de poseer una casa en un terreno arrendado está relacionada con la creación de un patrimonio. Para muchas personas, la propiedad de una vivienda es una fuente importante de riqueza. Con una propiedad alquilada, corre el riesgo de perder todo su patrimonio al finalizar el contrato, dependiendo de las condiciones de la cláusula de rescate. La reventa de la vivienda es probablemente más difícil que la de una casa tradicional, sobre todo porque con cada año que pasa se acorta el plazo restante del contrato de arrendamiento.
Por este motivo, si quiere dejar algo a sus herederos, una casa en alquiler no tendrá tanto valor para ellos como una vivienda tradicional.
Las propiedades con terrenos alquilados suelen formar parte de una asociación de propietarios, lo que supone cuotas mensuales adicionales algo imprevisibles. Aunque las cuotas de la asociación de propietarios suelen ser una cantidad fija cada mes, pueden aumentar anualmente. La Asociación de Propietarios también puede imponer una evaluación especial para las principales reparaciones o mejoras de la propiedad de la comunidad, creando una factura grande e inesperada.
Las cuotas de la Asociación de Propietarios (HOA) pueden ser especialmente molestas para quienes no hacen uso de los servicios comunes, como las piscinas, o para quienes prefieren encargarse de la jardinería para ahorrar dinero.
Mientras que la propiedad tradicional de una vivienda puede ser una buena protección contra la inflación, ser propietario de un terreno arrendado no lo es. Cuando se adquiere una vivienda con una hipoteca a tipo fijo, la cuota se mantiene igual cada año aunque la inflación suba.
Con el tiempo, el pago mensual para ser propietario de su casa podría ser más bajo que el alquiler en su vecindario. Y aunque el valor de la vivienda fluctúa, a largo plazo el aumento de los precios suele igualar o superar la tasa de inflación. En una comunidad de terrenos arrendados, sus pagos mensuales de arrendamiento y las cuotas de la Asociación de Propietarios (HOA) probablemente aumentarán al menos tanto como la tasa de inflación. Mientras tanto, su vivienda perderá valor a medida que se acerque el final del plazo de arrendamiento.
Si tiene una casa prefabricada en un terreno arrendado y el contrato de arrendamiento expira (y la cláusula de cesión no le obliga a renunciar a la propiedad), teóricamente puede llevársela a otra comunidad con terreno arrendado o a un terreno que haya comprado.
Sin embargo, esto no es muy realista, a menos que se compre una casa rodante. De lo contrario, tendrán que desmontar la casa y transportarla a un nuevo terreno. Esto puede ser muy poco práctico y es probable que sea prohibitivamente caro.
El resultado final
Comprar una casa en alquiler puede ser tentador cuando se ve el precio de lista competitivo, pero la compra implica consideraciones que la compra de vivienda tradicional no tiene. La propiedad tradicional de una vivienda facilita la seguridad financiera para la mayoría de las personas, pero la compra de una vivienda en régimen de arrendamiento puede ser una alternativa viable para aquellos cuya principal prioridad es comprar en una comunidad concreta a un precio más bajo que el de una vivienda tradicional o un condominio, en lugar de crear un patrimonio.
Fuentes del artículo
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