Cuánto puede permitirse de hipoteca? Una guía de ingresos

La compra de un inmueble con una hipoteca suele ser la inversión personal más amplia que hace la mayoría de la gente. La cantidad que puedes pedir prestada depende de varios factores, no sólo de lo que un banco esté dispuesto a prestarte. Debe evaluar no sólo sus finanzas, sino también sus preferencias y prioridades.

Aquí tienes todo lo que debes tener en cuenta para determinar cuánto puedes pagar.

Puntos clave

  • La regla general es que puede permitirse una hipoteca de 2 a 2.5 veces sus ingresos brutos.
  • Los pagos mensuales totales de la hipoteca suelen estar compuestos por cuatro elementos: capital, intereses, impuestos y seguros (conocidos colectivamente como PITI).
  • Su ratio de financiación es el porcentaje de sus ingresos brutos anuales que se destina al pago de la hipoteca y, en general, no debería superar el 28%.
  • Tu ratio de endeudamiento es el porcentaje de tus ingresos brutos anuales que se destina al pago de tus deudas y, en general, no debería superar el 43%.

Cuánto puedo pagar de hipoteca?

En general, la mayoría de los futuros propietarios pueden permitirse financiar una vivienda cuya hipoteca es entre dos y dos veces y media sus ingresos brutos anuales. Según esta fórmula, una persona que gane 100.000 dólares al año sólo puede permitirse una hipoteca de entre 200.000 y 250.000 dólares. Sin embargo, este cálculo es sólo una orientación general.”

En última instancia, a la hora de decidirse por una propiedad, hay que tener en cuenta varios factores adicionales. En primer lugar, es conveniente saber lo que el prestamista cree que puedes pagar (y cómo ha llegado a esa estimación). En segundo lugar, debes hacer un poco de introspección personal y averiguar en qué tipo de vivienda estás dispuesto a vivir si planeas vivir en ella durante mucho tiempo y a qué otros tipos de consumo estás dispuesto a renunciar -o no- para vivir en tu casa.

Aunque el sector inmobiliario se ha considerado tradicionalmente una inversión segura a largo plazo, las recesiones y otras catástrofes (como la crisis económica de 2020) pueden poner a prueba esa teoría y hacer que los posibles propietarios se lo piensen dos veces.

Cómo determinan los prestamistas los importes de los préstamos hipotecarios?

Aunque cada prestamista hipotecario mantiene sus propios criterios de asequibilidad, su capacidad para comprar una vivienda (y el tamaño y las condiciones del préstamo que le ofrecerán) siempre dependerá principalmente de los siguientes factores.

Ingresos brutos 

Se trata del nivel de ingresos de un posible comprador de vivienda antes de descontar los impuestos y otras obligaciones. Por lo general, se considera que se trata de su salario base más cualquier ingreso extra y puede incluir los ingresos a tiempo parcial, los ingresos por cuenta propia, las prestaciones de la Seguridad Social, la discapacidad, la pensión alimenticia y la manutención de los hijos.

Relación de compra

Los ingresos brutos desempeñan un papel fundamental a la hora de determinar el ratio frontal, también conocido como ratio hipoteca-ingresos. Este ratio es el porcentaje de sus ingresos brutos anuales que puede dedicar al pago de su hipoteca cada mes. La cantidad total de dinero que constituye el pago mensual de la hipoteca consta de cuatro componentes, conocidos como PITI: capital, intereses, impuestos y seguro (tanto el seguro de la propiedad como el seguro hipotecario privado, si lo exige la hipoteca).

Una buena regla general es que el ratio frontal basado en el PITI no debe superar el 28% de sus ingresos brutos. Sin embargo, muchos prestamistas permiten a los prestatarios superar el 30%, y algunos incluso el 40%.

Ratio de la parte trasera

También conocido como ratio de deuda-ingreso (DTI), calcula el porcentaje de sus ingresos brutos necesarios para cubrir sus deudas. Las deudas incluyen los pagos de las tarjetas de crédito, la manutención de los hijos y otros préstamos pendientes (automóviles, estudiantes, etc.).).

En otras palabras, si pagas 2.000 dólares al mes en concepto de servicios de la deuda y ganas 4.000 dólares al mes, tu ratio es del 50%: la mitad de tus ingresos mensuales se utilizan para pagar la deuda.

Sin embargo, una relación deuda-ingresos del 50% no le permitirá conseguir la casa de sus sueños. La mayoría de los prestamistas recomiendan que su DTI no supere el 43% de sus ingresos brutos. Para calcular su deuda mensual máxima en función de este ratio, multiplique sus ingresos brutos por 0.43 y dividir por 12.

La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Uno de ellos es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o a la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).

Su puntuación de crédito

Si una cara de la moneda de la asequibilidad son los ingresos, la otra cara es la deuda.

Los prestamistas hipotecarios han desarrollado una fórmula para determinar el nivel de riesgo de un posible comprador de vivienda. La fórmula varía, pero generalmente se determina utilizando la puntuación de crédito del solicitante. Los solicitantes con una puntuación de crédito baja pueden esperar pagar un tipo de interés más alto, también conocido como tasa de porcentaje anual (TAE), en su préstamo. Si quieres comprar una casa pronto, presta atención a tus informes de crédito. Asegúrate de vigilar tus informes. Si hay anotaciones inexactas, llevará tiempo eliminarlas, y no querrás perderte la casa de tus sueños por algo que no es culpa tuya.

Cómo calcular el pago inicial

El pago inicial es la cantidad que el comprador puede pagar de su bolsillo por la residencia, utilizando efectivo o activos líquidos. Los prestamistas suelen exigir un pago inicial de al menos el 20% del precio de compra de una vivienda, pero muchos permiten a los compradores adquirir una casa con porcentajes significativamente menores. Evidentemente, cuanto más pueda dar de entrada, menos financiación necesitará y mejor parecerá al banco.

Por ejemplo, si un posible comprador puede pagar el 10% de una vivienda de 100.000 dólares, el pago inicial es de 10.000 dólares, lo que significa que el propietario debe financiar 90.000 dólares.

Además del importe de la financiación, los prestamistas también quieren saber el número de años para los que se necesita el préstamo hipotecario. Una hipoteca a corto plazo tiene pagos mensuales más altos, pero probablemente sea menos costosa a lo largo de la duración del préstamo.

Los compradores de vivienda deben aportar un 20% de pago inicial para evitar el pago del seguro hipotecario privado.

Cómo deciden los prestamistas

Son muchos los factores que intervienen en la decisión del prestamista sobre la asequibilidad del comprador de una vivienda, pero se reducen a los ingresos, las deudas, los activos y los pasivos. Un prestamista quiere saber cuántos ingresos obtiene el solicitante, cuántas exigencias hay sobre esos ingresos y el potencial de ambos en el futuro; en resumen, cualquier cosa que pueda poner en peligro su capacidad de reembolso. Los ingresos, el pago inicial y los gastos mensuales suelen ser los requisitos básicos para la financiación, mientras que el historial y la puntuación de crédito determinan el tipo de interés de la propia financiación.

Consideraciones personales para los compradores de vivienda

Un prestamista podría decirle que puede permitirse un patrimonio considerable, pero ¿puede? Recuerde que los criterios del prestamista se fijan principalmente en su sueldo bruto y en otras deudas. El problema de utilizar los ingresos brutos es sencillo: El problema de utilizar los ingresos brutos es muy sencillo: se tiene en cuenta hasta el 30% de la nómina, pero hay que tener en cuenta los impuestos, las deducciones FICA y las primas del seguro médico. Aunque recibas un reembolso en tu declaración de la renta, eso no te ayuda ahora, y cuánto vas a recuperar?

Por eso, algunos expertos financieros consideran que es más realista pensar en términos de ingresos netos (también conocidos como sueldo neto) y que no deberías utilizar más del 25% de tus ingresos netos en el pago de la hipoteca. De lo contrario, aunque pueda pagar la hipoteca mensualmente, podría acabar siendo un „pobre de la casa”.”

Los costes de pago y mantenimiento de la vivienda podrían absorber un porcentaje tan elevado de sus ingresos -mucho más que el coeficiente nominal- que no le quedaría suficiente dinero para cubrir otros gastos discrecionales o deudas pendientes o para ahorrar para la jubilación o incluso para un día lluvioso. Ser o no pobre en casa es sobre todo una cuestión de elección personal; que te aprueben una hipoteca no significa que puedas afrontar los pagos.

Consideraciones previas a la hipoteca

Además de los criterios del prestamista, ten en cuenta las siguientes cuestiones al contemplar tu capacidad para pagar una hipoteca:

1. Ingresos

¿Dispones de dos ingresos para pagar las facturas?? ¿Es su trabajo estable?? ¿Puede encontrar fácilmente otro puesto que pague lo mismo, o mejor, si pierde su trabajo actual?? Si el cumplimiento de su presupuesto mensual depende de cada céntimo que gane, incluso una pequeña reducción puede ser un desastre.

2. Gastos

El cálculo de su coeficiente de endeudamiento incluirá la mayor parte de sus gastos actuales, pero debe tener en cuenta los gastos futuros, como la universidad de sus hijos (si los tiene) o sus aficiones cuando se jubile.

3. Estilo de vida

¿Está dispuesto a cambiar su estilo de vida para conseguir la casa que desea?? Si no le molestan menos viajes al centro comercial y un poco de ajuste del presupuesto, la aplicación de un coeficiente más alto en el extremo posterior podría funcionar bien. Si no puedes hacer ningún ajuste o ya tienes varios saldos en las cuentas de las tarjetas de crédito, es posible que quieras ir a lo seguro y adoptar un enfoque más conservador en tu búsqueda de casa.

4. Personalidad

No hay dos personas con la misma personalidad, independientemente de sus ingresos. Algunas personas pueden dormir tranquilas sabiendo que deben 5.000 dólares al mes durante los próximos 30 años, mientras que otras se preocupan por un pago de la mitad. La perspectiva de refinanciar la casa para poder pagar un coche nuevo volvería locas a algunas personas, mientras que a otras no les preocuparía en absoluto.

Costes más allá de la hipoteca

Aunque la hipoteca es, sin duda, la responsabilidad financiera más considerable de ser propietario de una vivienda, hay muchos gastos adicionales, algunos de los cuales no desaparecen ni siquiera después de pagar la hipoteca. Los compradores inteligentes harían bien en tener en cuenta los siguientes aspectos:

1. Impuestos sobre la propiedad

Si es propietario de una vivienda, es de esperar que pague impuestos sobre la propiedad, y saber cuánto deberá es una parte importante del presupuesto de un comprador de vivienda. La ciudad, el municipio o el condado establecen el impuesto sobre la propiedad en función del tamaño de la vivienda y del lote y de otros criterios, como las condiciones inmobiliarias locales y el mercado.

Según la Tax Foundation, el tipo medio efectivo de los impuestos sobre la propiedad en todo el país es del 1.1% del valor de tasación de la vivienda. Esta cantidad varía según el estado, y algunos estados presumen de tener impuestos sobre la propiedad más bajos que otros. Por ejemplo, el de Nueva York es un promedio de 1.4%, pero el de Oklahoma es del 0.88%. Siempre tendrá que tener en cuenta el pago del impuesto sobre bienes inmuebles, incluso cuando su hipoteca esté totalmente pagada.

2. Seguro de hogar

Todos los propietarios necesitan un seguro de hogar para proteger sus bienes y posesiones contra catástrofes naturales o provocadas por el hombre, como tornados o robos. Si va a comprar una casa, tendrá que calcular el precio del seguro apropiado para su situación. La mayoría de las compañías hipotecarias no le permitirán comprar una vivienda sin un seguro de hogar que cubra el precio de compra de la misma. De hecho, es posible que tenga que presentar un justificante del seguro de la vivienda para que le apruebe el prestamista hipotecario.

En 2018, las estadísticas más recientes disponibles a principios de 2021, la prima media del tipo de seguro de hogar más común en Estados Unidos.S. era de aproximadamente 1.200 dólares. Pero la cantidad aumenta en función del tipo de seguro que necesite y del estado en el que resida.

3. Mantenimiento

Aunque construyas una casa nueva, no seguirá siendo nueva para siempre, ni tampoco lo serán esos costosos electrodomésticos importantes, como cocinas, lavavajillas y frigoríficos. Lo mismo ocurre con el tejado, la caldera, el camino de entrada, la moqueta e incluso la pintura de las paredes. Si no tienes casa cuando asumes el primer pago de la hipoteca, puedes encontrarte en una situación difícil si tus finanzas no han mejorado para cuando tu casa requiera reparaciones importantes.

4. Servicios públicos

La calefacción, el seguro, la electricidad, el agua, el alcantarillado, la recogida de basura, la televisión por cable y los servicios telefónicos cuestan dinero. Estos gastos no se incluyen en la relación de entrada, ni se calculan en la relación de salida. No obstante, son inevitables para la mayoría de los propietarios de viviendas.

Además, hay que tener en cuenta que una casa más grande supone un aumento de las facturas de los servicios públicos debido a las necesidades de energía de calefacción y refrigeración para acondicionar el espacio más grande. Mucha gente pasa por alto que cuando ven una gran casa con encanto.

5. Cuotas de la asociación

Muchos condominios y cooperativas, así como determinados barrios cerrados o comunidades planificadas, cobran cuotas de asociación mensuales o anuales. A veces estos gastos son inferiores a 100 dólares al año; otras veces, son de varios cientos de dólares al mes. Algunas comunidades incluyen el mantenimiento del césped, la retirada de la nieve, una piscina comunitaria y otros servicios.

Algunas tasas sólo se utilizan para los gastos de administración de la comunidad. Es importante recordar que, aunque cada vez más prestamistas incluyen las cuotas de la asociación en el coeficiente inicial, es probable que estas cuotas aumenten con el tiempo.

6. Muebles y decoración

Antes de comprar una casa nueva, fíjese bien en el número de habitaciones que habrá que amueblar y el número de ventanas que habrá que cubrir.

El resultado final

El coste de una vivienda es el mayor gasto personal al que se enfrenta la mayoría de la gente. Antes de asumir una deuda tan enorme, tómese el tiempo necesario para hacer cuentas. Después de hacer números, considere su situación y piense en su estilo de vida, no sólo ahora, sino en la próxima década o dos. Antes de comprar su nueva casa, tenga en cuenta no sólo lo que le cuesta comprarla, sino también el impacto que tendrán los futuros pagos de la hipoteca en su vida y en su presupuesto. A continuación, obtenga presupuestos de préstamos para el tipo de vivienda que espera comprar de varios prestamistas diferentes para obtener información real sobre los tipos de ofertas que puede conseguir.

Fuentes del artículo

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  1. AmWest Funding Corp. "Calculadora de asequibilidad de la vivienda." Accedido en febrero. 19, 2021.

  2. Oficina de Protección Financiera del Consumidor. "¿Qué es la relación entre la deuda y los ingresos?? Por qué es importante el ratio de endeudamiento del 43%?" Consultado en febrero. 19, 2021.

  3. Oficina de Protección Financiera del Consumidor. "Qué es la relación entre la deuda y los ingresos? ¿Por qué es importante el ratio deuda/ingresos del 43%??" Accedido en febrero. 19, 2021.

  4. U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. "Préstamos justos." Consultado en febrero. 19, 2021.

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  6. Quicken Loans. "Qué puntuación de crédito se necesita para comprar una casa en 2021?" Accedido en febrero. 19, 2021.

  7. Freddie Mac. "Los pagos iniciales & PMI." Accedido en febrero. 19, 2021.

  8. La Fundación Fiscal. "¿Cómo de altos son los impuestos sobre la propiedad en su estado??" Consultado en febrero. 19, 2021.

  9. Asociación Nacional de Comisarios de Seguros (NAIC). "Informe sobre el seguro de incendio de vivienda, de propietarios ocupados y de inquilinos y propietarios de condominios/unidades cooperativas: Datos de 2018." Consultado en febrero. 19, 2021.

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