Cuándo retirarse de la hipoteca

Si tiene una hipoteca por un importe superior al valor de su propiedad, ¿qué hace?? Si eres el dueño de la mayor propiedad residencial de Manhattan, puede que decidas marcharte, dejando el lío a tus acreedores mientras sigues con tus negocios.

De hecho, eso es precisamente lo que ocurrió cuando Tishman Speyer, la empresa estadounidense que invierte en el sector inmobiliario, abandonó las 11.000 unidades de Stuyvesant Town y Peter Cooper Village en Manhattan en 2010. Fue uno de los mayores impagos de la historia, y la empresa se las arregló para seguir funcionando. Tishman Speyer se limitaba a seguir el camino de muchas empresas inmobiliarias comerciales que le habían precedido.

Sin embargo, si usted es un titular de una hipoteca residencial, es probable que la salida de una hipoteca sea diferente a esto (es poco probable que sea tan limpio y fácil). Aun así, puede sorprenderle este consejo: Matemáticamente hablando, alejarse puede ser a veces la opción más prudente.

Puntos clave

  • Hay ocasiones en las que renunciar a una hipoteca residencial es la mejor opción.
  • Durante la Gran Recesión, muchos propietarios -incluso los que tenían ingresos suficientes para cubrir sus hipotecas- decidieron abandonarlas cuando sus casas perdieron valor.
  • Algunos expertos afirman que puede tener sentido abandonar una hipoteca siempre que sea posible alquilar un lugar similar por menos de la cuota hipotecaria.
  • Los titulares de hipotecas de tipo variable que poseen viviendas que han perdido valor son más propensos a abandonar sus hipotecas durante los períodos de subida de los tipos de interés.
  • Si la mejor opción es abandonar la vivienda, prepárese y tenga un plan para su próximo lugar de residencia.

Cuándo tiene sentido salirse de la hipoteca

Antes de la burbuja inmobiliaria nacional de finales de la década de 2000, se podía contar con que los precios de los inmuebles aumentaran con el tiempo. Mientras que en algunas regiones geográficas el valor de las viviendas disminuye ocasionalmente, a nivel nacional las viviendas se revalorizan con el paso del tiempo. Hasta este momento, esta había sido la tendencia a largo plazo en la U.S.

Sin embargo, en 2008 y 2009, el valor de las viviendas se desplomó (en ocasiones, registrando descensos de dos dígitos en su valor). A finales de 2009 y comienzos de 2010, aproximadamente el 25% de todas las hipotecas del país estaban bajo el agua, es decir, la cantidad que se debía por las hipotecas era mayor que el valor de las viviendas. Llegados a este punto, lo que antes era impensable para algunos realmente ocurrió: Los prestatarios que aún podían hacer frente a los pagos de su hipoteca decidieron no hacerlo.

Si puede alquilar una casa de características similares por menos del coste de la hipoteca, algunos expertos sugieren que abandonar una casa es una decisión financiera acertada. En un escenario en el que la hipoteca está bajo el agua y se enfrenta a un aumento de los tipos de interés (debido a una hipoteca de tipo variable), el incentivo para abandonar la vivienda puede ser aún más atractivo. (Cuando se produce una crisis inmobiliaria, los grandes ganadores suelen ser los inquilinos.)

Cálculo del coste de abandonar la hipoteca

El cálculo para comparar el coste del alquiler con el de una hipoteca es sencillo. Una herramienta para estimar los pagos mensuales de la hipoteca es una calculadora de hipotecas.

Determinar el tiempo que tardará su casa en recuperar su valor perdido es un esfuerzo algo más complejo. El uso de un aumento anual del 5% en el valor proporcionará una cifra aproximada basada en los promedios nacionales. Un poco de investigación puede ayudarle a hacer ajustes para los mercados regionales y locales. Considere un ejemplo:

  • Precio original: 200.000 dólares
  • Valor actual: 150.000 dólares
  • Pérdida de valor: 25%
Año Valor inicial +5%
1 $150,000 $157,500
2 $157,500 $165,375
3 $165.375 $173,643
4 $173.643 $182,325
5 $182,325 $191,442
6 $191,442 $201,014

Si el valor de los inmuebles sube una media del 5% anual, esta vivienda tardará seis años en alcanzar su precio de venta. Esto lleva al propietario a un nivel de equilibrio, pero no hay beneficios que mostrar (y el propietario ha pagado intereses por el préstamo cada año). Si los precios caen otro 10%, la recuperación será aún más larga. (Obviamente, la revalorización del precio de la vivienda no está asegurada.)

  • Precio original: 200.000 dólares
  • Valor después de una disminución del 25%: 150.000 dólares
  • Valor tras otro descenso del 10%: 135.000 dólares
Año Valor inicial +5%
1 $135,000 $141,750
2 $141,750 $148,837
3 $148,837 $156,279
4 $156,279 $164,093
5 $164,093 $172,297
6 $172,297 $180,912
7 $180,912 $189,958
8 $189,958 $199,456
9 $199,456 $209,429

El tiempo de recuperación es ahora de más de ocho años.

Métodos para salir de una hipoteca

Tres de los métodos más comunes para abandonar una hipoteca son la venta al descubierto, la ejecución hipotecaria voluntaria y la ejecución hipotecaria involuntaria. Una venta al descubierto se produce cuando el prestatario vende una propiedad por menos de la cantidad adeudada en la hipoteca. El comprador de la propiedad es un tercero (no el banco), y todos los ingresos de la venta van a parar al prestamista. El prestamista perdona la diferencia o consigue una sentencia contra el prestatario. A continuación, el prestatario debe completar el pago de la totalidad -o parte- de la diferencia entre el precio de venta y el valor original de la hipoteca.

No todos los prestamistas aceptan una venta al descubierto, pero si lo hacen, la venta al descubierto ofrece una alternativa a la ejecución hipotecaria.

En una ejecución hipotecaria voluntaria, el propietario entrega la propiedad al prestamista por voluntad propia. Para organizar una ejecución hipotecaria voluntaria, hable con su banco y haga los arreglos necesarios para entregar las llaves de la propiedad. Si bien este proceso tendrá un impacto negativo en la calificación crediticia del propietario, ya no se requieren pagos adicionales en la hipoteca.

El prestamista inicia la ejecución hipotecaria involuntaria por impago. El prestamista utiliza el sistema legal para tomar posesión de la propiedad. Aunque a menudo se permite al propietario vivir en la vivienda durante meses (de forma gratuita) mientras se desarrolla el proceso de ejecución hipotecaria, el prestamista hará un esfuerzo activo para cobrar la deuda y, al final, el propietario será desalojado.

La doble moral

Las empresas reducen habitualmente su plantilla y reestructuran su deuda. Esto puede perjudicar (y a veces destruir) a los proveedores que no pagan. Sin embargo, estos movimientos se consideran „buenos”; las cotizaciones de las acciones de estas empresas suelen subir después.

Sin embargo, cuando un propietario individual intenta tomar la misma decisión, el sistema legal está establecido para proteger los beneficios del prestamista. Aunque sólo una minoría de los bancos acepta una venta al descubierto para un propietario, todos ellos están dispuestos a ejecutar la hipoteca.

La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede seguir. Uno de estos pasos es presentar una denuncia ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o ante la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).

La igualdad de condiciones para los consumidores y las empresas significaría que los propietarios de viviendas no deberían sentir ningún remordimiento por salirse de un préstamo que las empresas que incumplen o tienen propiedades embargadas. Como el terreno de juego no está nivelado, los prestatarios que se retiran tienen que estar dispuestos a aceptar las consecuencias, que pueden incluir el daño al crédito, el acoso de las agencias de cobro y la dificultad para obtener crédito durante años.

El resultado final

Después de investigar, si la mejor opción es retirarse, prepárate. Para asegurarse de tener un lugar donde vivir, compre una nueva casa más pequeña -o alquile un apartamento- antes de abandonar su casa actual. Compre un coche y cualquier otro artículo de gran valor que requiera financiación antes de que su calificación crediticia baje, y reserve algo de dinero en efectivo para facilitar la transición.

Fuentes del artículo

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  1. Banco de la Reserva Federal de St. Louis. "Precio medio de venta de viviendas en Estados Unidos." Consultado el 29 de junio de 2020.

  2. CoreLogic. "Perspectivas de la plusvalía del propietario de la vivienda." Consultado el 29 de junio de 2020.

  3. Banco de la Reserva Federal de St. Louis. "Promedio de hipotecas de tipo ajustable a 5/1 años en Estados Unidos." Consultado el 29 de junio de 2020.

  4. Lógica del núcleo. "En enero se cumplen siete años de revalorización anual del precio de la vivienda." Consultado el 28 de junio de 2020.

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