Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son vehículos de inversión populares que generan ingresos para sus inversores. Un REIT es una empresa que posee y explota varias propiedades inmobiliarias en la que el 90% de los ingresos que genera se pagan a los accionistas en forma de dividendos.
Como resultado, los REIT pueden ofrecer a los inversores un flujo constante de ingresos que resulta especialmente atractivo en un entorno de bajos tipos de interés. Aun así, hay riesgos de los REIT que debe comprender antes de realizar una inversión.
Puntos clave
- Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son vehículos de inversión populares que pagan dividendos a los inversores.
- Uno de los riesgos de los REIT no cotizados (los que no cotizan en bolsa) es que puede ser difícil para los inversores investigarlos.
- Los REITs no cotizados tienen poca liquidez, lo que significa que es difícil para los inversores venderlos.
- Los REIT que cotizan en bolsa corren el riesgo de perder valor a medida que suben los tipos de interés, lo que suele enviar el capital de inversión hacia los bonos.
Cómo funcionan los fondos de inversión inmobiliaria
Dado que los REITs devuelven a los accionistas al menos el 90% de sus ingresos imponibles, suelen ofrecer una mayor rentabilidad en relación con el resto del mercado. Los REITs pagan a sus accionistas a través de dividendos, que son pagos en efectivo de las empresas a sus inversores. Aunque muchas empresas también pagan dividendos a sus accionistas, la rentabilidad por dividendos de los REIT supera a la de la mayoría de las empresas que pagan dividendos.
Los REIT tienen que pagar el 90% de los ingresos imponibles como dividendos a los accionistas, por lo que suelen pagar más que la mayoría de las empresas que pagan dividendos.
Algunos REIT se especializan en un sector inmobiliario concreto, mientras que otros son más diversos en sus participaciones. Los REITs pueden tener muchos tipos de propiedades diferentes, incluyendo:
- Complejos de apartamentos
- Instalaciones sanitarias
- Hoteles
- Edificios de oficinas
- Instalaciones de autoalmacenamiento
- Centros minoristas, como los centros comerciales
Los REIT son atractivos para los inversores porque ofrecen la oportunidad de obtener ingresos basados en dividendos de estas propiedades sin ser propietarios de ninguna de ellas. En otras palabras, los inversores no tienen que invertir el dinero y el tiempo en la compra directa de una propiedad, lo que puede dar lugar a gastos sorpresa e interminables dolores de cabeza.
Si un REIT tiene un buen equipo de gestión, un historial probado y exposición a buenas propiedades, es tentador pensar que los inversores pueden sentarse y ver crecer su inversión. Desgraciadamente, los REIT presentan algunas dificultades y riesgos que los inversores deben conocer antes de tomar cualquier decisión de inversión.
Riesgos de los REIT no cotizados
Los REITs no cotizados o que no cotizan en bolsa no cotizan en bolsa, lo que expone a los inversores a riesgos especiales.
Valor de las acciones
Los REIT no cotizan en bolsa, lo que significa que los inversores no pueden investigar su inversión. Como resultado, es difícil determinar el valor del REIT. Algunos REIT que no cotizan en bolsa revelan todos los activos y el valor después de 18 meses de su oferta, pero eso todavía no es reconfortante.
Falta de liquidez
Los REIT no cotizados tampoco tienen liquidez, lo que significa que puede que no haya compradores o vendedores en el mercado cuando un inversor quiera realizar una transacción. En muchos casos, los REIT que no cotizan en bolsa no pueden venderse durante un mínimo de siete años. Sin embargo, algunos permiten a los inversores recuperar una parte de la inversión al cabo de un año, pero suele haber una comisión.
Distribuciones
Los REITs no cotizados necesitan reunir dinero para comprar y gestionar propiedades, lo que bloquea el dinero de los inversores. Pero también puede haber un lado más oscuro de este dinero mancomunado. Ese lado más oscuro se refiere a que a veces se pagan dividendos con el dinero de otros inversores, en lugar de los ingresos generados por una propiedad. Este proceso limita el flujo de caja del REIT y disminuye el valor de las acciones.
Tasas
Otra desventaja de los REITs no cotizados son las comisiones iniciales. La mayoría cobra una comisión inicial de entre el 9% y el 10%, y a veces hasta el 15%. Hay casos en los que los REIT que no cotizan en bolsa tienen una buena gestión y excelentes propiedades, lo que da lugar a rendimientos estelares, pero también es el caso de los REIT que cotizan en bolsa.
Los REITs que no cotizan en bolsa también pueden tener honorarios de gestores externos. Si un REIT no cotizado paga a un gestor externo, ese gasto reduce la rentabilidad del inversor. Si decide invertir en un REIT no cotizado en bolsa, es imprescindible que haga a la dirección todas las preguntas necesarias relacionadas con los riesgos mencionados. Cuanta más transparencia, mejor.
Riesgos de los REIT que cotizan en bolsa
Los REITs que cotizan en bolsa ofrecen a los inversores una forma de añadir bienes inmuebles a una cartera de inversión y ganar un atractivo dividendo. Los REIT que cotizan en bolsa son más seguros que sus homólogos no cotizados, pero siguen existiendo riesgos.
Riesgo de tipos de interés
El mayor riesgo para los REITs es cuando los tipos de interés suben, lo que reduce la demanda de REITs. En un entorno de tipos de interés al alza, los inversores suelen optar por juegos de ingresos más seguros, como los REITs de U.S. Tesoros. Los bonos del Tesoro están garantizados por el gobierno, y la mayoría pagan un tipo de interés fijo. Como resultado, cuando los tipos suben, los REITs se venden y el mercado de bonos se recupera, ya que el capital de inversión fluye hacia los bonos.
Sin embargo, se puede argumentar que el aumento de los tipos de interés indica una economía fuerte, lo que se traducirá en un aumento de los alquileres y las tasas de ocupación. Pero históricamente, los REIT no se comportan bien cuando suben los tipos de interés.
Elegir el REIT equivocado
El otro riesgo principal es elegir el REIT equivocado, lo que puede parecer simplista, pero se trata de la lógica. Por ejemplo, los centros comerciales suburbanos han estado en declive. Como resultado, los inversores podrían no querer invertir en un REIT con exposición a un centro comercial suburbano. Dado que los millennials prefieren la vida urbana por comodidad y ahorro de costes, los centros comerciales urbanos podrían ser una mejor jugada.
Las tendencias cambian, por lo que es importante investigar las propiedades o participaciones dentro del REIT para asegurarse de que siguen siendo relevantes y pueden generar ingresos por alquiler.
Tratamiento fiscal
Aunque no es un riesgo en sí mismo, puede ser un factor importante para algunos inversores el hecho de que los dividendos de los REITs se graven como ingresos ordinarios. En otras palabras, el tipo impositivo de los ingresos ordinarios es el mismo que el del impuesto sobre la renta de un inversor, que probablemente sea más alto que los tipos impositivos sobre los dividendos o las ganancias de capital de las acciones.
El resultado final
Invertir en REITs puede ser una alternativa pasiva y generadora de ingresos a la compra directa de propiedades. Sin embargo, los inversores no deberían dejarse influir por los grandes pagos de dividendos, ya que los REIT pueden tener un rendimiento inferior al del mercado en un entorno de tipos de interés crecientes.
En cambio, es importante que los inversores elijan REITs que tengan equipos de gestión sólidos, propiedades de calidad basadas en las tendencias actuales y que coticen en bolsa. También es una buena idea trabajar con un contable fiscal de confianza para determinar las formas de conseguir el tratamiento fiscal más favorable. Por ejemplo, es posible tener REITs en una cuenta con ventajas fiscales, como una Roth IRA.
Fuentes del artículo
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