Ser propietario de una vivienda sigue siendo una parte vital del sueño americano. Tal vez por eso hay una serie de incentivos diseñados para facilitar a los compradores de vivienda por primera vez el acceso a un lugar. Estos incentivos incluyen subvenciones federales y estatales, créditos fiscales y otras opciones. Incluso si ha sido propietario de una vivienda en el pasado, puede optar a estos programas si cumple unas directrices específicas.
Puntos clave
- Una gran cantidad de opciones facilitan el camino a los compradores de vivienda por primera vez (que en realidad pueden incluir a los antiguos propietarios de una vivienda).
- Existen subvenciones del HUD y programas estatales para ayudar a los que compran una vivienda por primera vez.
- Los compradores de vivienda por primera vez pueden retirar los fondos de la cuenta IRA para los gastos relacionados con la vivienda sin penalización.
- Al igual que todos los compradores de vivienda, los que compran por primera vez pueden aprovechar las deducciones fiscales por intereses hipotecarios y créditos energéticos.
Definición de comprador de vivienda por primera vez
Según la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), un comprador de vivienda por primera vez es alguien que cumple alguna de las siguientes condiciones:
- Una persona que no ha sido propietaria de una residencia principal durante el período de tres años que finaliza en la fecha de compra de la propiedad (y el cónyuge de dicha persona)
- Un padre soltero que sólo ha sido propietario de una vivienda con su ex cónyuge mientras estaba casado
- Un ama de casa desplazada que sólo ha sido propietaria con su cónyuge
- Una persona que sólo ha sido propietaria de una residencia principal no fijada de forma permanente a una fundación permanente de acuerdo con la normativa aplicable
- Un individuo que sólo ha sido propietario de una propiedad que no cumplía con los códigos de construcción estatales, locales o modelo, y que no puede ser puesto en conformidad por menos del costo de la construcción de una estructura permanente
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de la asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Una de esas medidas es presentar una denuncia ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o ante la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
Siempre que reúna los requisitos para ser un comprador de vivienda por primera vez, tal y como se ha indicado anteriormente, las opciones comentadas en este artículo pueden ayudarle a hacer realidad su sueño de comprar una nueva casa. No tenga miedo de solicitarla sólo porque nadie de su familia haya sido propietario de una vivienda antes o porque le hayan rechazado injustamente en el pasado.
Ventajas del primer préstamo
Vivienda en el HUD
El primer lugar donde buscar ayudas es el HUD. Aunque este organismo no concede subvenciones a particulares, sí concede fondos destinados a los compradores de primera vivienda a organizaciones exentas de impuestos del IRS. El sitio web del HUD tiene detalles.
Recurra a su cuenta IRA
Todo comprador de una vivienda por primera vez puede retirar hasta 10.000 dólares de las ganancias de la cartera de una cuenta IRA tradicional o Roth IRA sin pagar la penalización del 10% por retirada anticipada.
La definición del IRS de comprador de vivienda por primera vez es la de alguien que no ha sido propietario de una residencia personal en dos años. (Tenga en cuenta que esta definición difiere de la del HUD, que considera que un comprador de vivienda por primera vez es alguien que no ha sido propietario de una residencia personal en tres años).)
Esto significa que, aunque haya sido propietario de una vivienda en el pasado, puede recurrir a estos fondos para el pago inicial, los costes de cierre u otros gastos relacionados si cumple los criterios federales, señala Dean Ferraro, agente autorizado para representar a los contribuyentes ante el Servicio de Impuestos Internos (IRS).
La exclusión de comprador de primera vivienda sólo le exime de la penalización del 10%. Tendrá que pagar el impuesto sobre la renta por el dinero que retire de una cuenta IRA tradicional, pero las cuentas Roth IRA no están sujetas a impuestos adicionales.
Dado que esa retirada de 10.000 dólares de por vida sin penalización es por individuo, una pareja podría retirar un máximo de 20.000 dólares (de sus IRAs separadas) combinados para pagar su primera vivienda. Sólo asegúrese de utilizar el dinero en un plazo de 120 días, o estará sujeto a la penalización del 10%, advierte Ferraro.
Evalúe los programas estatales
Muchos estados -por ejemplo, Illinois, Ohio y Washington- ofrecen ayuda para el pago inicial a los compradores de vivienda por primera vez que reúnan los requisitos necesarios. Normalmente, la elegibilidad en estos programas se basa en los ingresos y también puede limitar el precio de la propiedad adquirida. Los que reúnen los requisitos pueden recibir ayuda financiera para los pagos iniciales y los gastos de cierre, así como para los costes de rehabilitación o mejora de una propiedad.
Conozca las opciones de los nativos americanos
Los nativos americanos que compran una vivienda por primera vez pueden solicitar un préstamo de la Sección 184 (de hecho, todos los nativos americanos pueden hacerlo). Junto con el préstamo VA sin desembolso, es el mejor préstamo federal subvencionado que se ofrece”, dice Ferraro. Este préstamo requiere un 1.5% de cuota de garantía inicial del préstamo y sólo un 2.El 25% de pago inicial en los préstamos de más de 50.000 $ (para los préstamos inferiores a esa cantidad, es el 1.25%).
A diferencia del tipo de interés de un préstamo tradicional, que suele basarse en la puntuación crediticia del prestatario, el tipo de este préstamo se basa en el tipo de interés vigente en el mercado. Los préstamos de la Sección 184 sólo pueden utilizarse para viviendas unifamiliares (de una a cuatro unidades) y residencias principales.
Sentir a los federales
Si está dispuesto a comprar una vivienda de segunda mano, el programa HomePath ReadyBuyer de la Federal National Mortgage Association (FNMA) está orientado a los compradores por primera vez. Tras completar un curso obligatorio de educación en línea sobre la compra de vivienda, los participantes pueden recibir hasta un 3% de ayuda para los costes de cierre. La ayuda se destina a la compra de una propiedad embargada propiedad de Fannie Mae, como se conoce cariñosamente a FNMA.
Otras empresas federales o patrocinadas por el gobierno ofrecen programas y ayudas que, aunque no son exclusivas para los primeros compradores, favorecen a quienes tienen menos dinero disponible para el pago inicial, o un historial crediticio limitado. Los más conocidos son los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) y los del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA).
Beneficios fiscales para todos los compradores de vivienda
La compra de una primera vivienda también hace que se pueda optar a los beneficios fiscales que se conceden a todo comprador de vivienda, ya sea en su primera o quinta residencia.
Deducción de los intereses de la hipoteca
Los intereses de la hipoteca de la vivienda solían ser una de las mayores deducciones para los que detallan. Sin embargo, la Ley de Recortes de Impuestos y Empleos (TCJA, por sus siglas en inglés) ha limitado esta deducción a los intereses pagados sobre 750.000 dólares o menos (375.000 dólares o menos para los casados que declaran por separado).
Sin embargo, tras la aprobación de la Ley de Asignaciones Consolidadas de 2021, la deducción estándar para un soltero o una pareja casada en 2021 es de 12.550 dólares y 25.100 dólares (aumentando a 12.950 dólares y 25.900 dólares en 2022), respectivamente, lo que hace menos probable que la gente tenga suficientes deducciones para detallarlas. Aun así, los intereses hipotecarios son deducibles. Debe informarse de los intereses pagados a su prestamista en un formulario 1098 que se envía anualmente en enero o principios de febrero.
Deducción de los puntos o de las comisiones de apertura del préstamo
Las comisiones y los puntos que pagas para obtener una hipoteca de vivienda pueden aplicarse como deducción, según Lisa Greene-Lewis, contable pública certificada. „Los puntos también se declararán en el formulario 1098 de su prestamista o en su declaración de liquidación al final del año”, dice, y añade que las normas para la deducción de puntos son diferentes para una primera compra o una refinanciación.
Deducción del impuesto sobre bienes inmuebles
Las deducciones del impuesto sobre la propiedad están disponibles para los impuestos estatales y locales sobre la propiedad basados en el valor de su casa. La cantidad que se deduce es la cantidad pagada por el propietario, incluyendo cualquier pago realizado a través de una cuenta de depósito en garantía en la liquidación o el cierre. Sin embargo, la TCJA ha puesto un tope de 10.000 dólares a la deducción.
„Si los impuestos sobre la propiedad se pagan a través de la compañía hipotecaria, es posible que aparezcan en el formulario 1098”, dice Greene-Lewis. „Por lo demás, debe declarar la cantidad de impuestos sobre la propiedad que pagó durante el año indicado en su factura de impuestos sobre la propiedad.”
Crédito energético residencial
Los propietarios que instalen paneles solares, sistemas de calefacción geotérmica y turbinas eólicas pueden recibir un crédito fiscal de hasta el 26% del coste. Las ventanas y los sistemas de calefacción o aire acondicionado energéticamente eficientes también pueden acogerse al crédito. Consulte la lista de incentivos energéticos del IRS para ver si cumple los requisitos.
Tenga en cuenta la diferencia entre una deducción fiscal y un crédito fiscal, dice Greene-Lewis. Una deducción fiscal reduce su renta imponible, pero la reducción real de impuestos depende de su nivel impositivo. Un crédito fiscal es una reducción dólar por dólar de los impuestos que debe."
Eso significa que el crédito te ahorra mucho más. „Un crédito fiscal de 100 dólares reduciría tu obligación fiscal en 100 dólares, mientras que una deducción fiscal de 100 dólares reduciría tus impuestos en 25 dólares si estás en el tramo impositivo del 25%”, dice Greene-Lewis.
¿Tengo una desgravación fiscal por comprar una casa??
La exención fiscal más beneficiosa para los compradores de viviendas es el límite de deducción de los intereses hipotecarios de hasta 750.000 dólares. La deducción estándar para los individuos es de 12.550 dólares en 2021 (aumentando a 12.950 dólares en 2022) y para las parejas casadas que presentan una declaración conjunta, 25.100 dólares (aumentando a 25.900 dólares en 2022.)Hay otras desgravaciones fiscales que un individuo puede reclamar en función de los detalles de la vivienda que se compra y del individuo.
Qué son los programas para compradores de vivienda por primera vez?
Algunos de los programas más populares para compradores de vivienda por primera vez son los préstamos de la FHA, los préstamos del USDA, los préstamos del VA, los programas de Fannie Mae o Freddie Mac, el Préstamo Directo para Nativos Americanos y las Hipotecas de Eficiencia Energética.
¿Qué es la Ley de Compradores de Primera Vivienda??
La Ley de compradores de vivienda por primera vez es un proyecto de ley propuesto por el presidente Joe Biden para reducir la factura de impuestos de un individuo en $ 15.000 para los solteros y $ 7.500 para las personas casadas que declaran por separado. El proyecto de ley aún está a la espera de ser aprobado para convertirse en ley.
Lo más importante
Los costes de la propiedad de una vivienda van más allá de los pagos iniciales y las cuotas mensuales de la hipoteca. Asegúrese de tener en cuenta cuánto puede permitirse realmente antes de empezar a buscar, no sólo la vivienda, sino también un prestamista hipotecario.
„Asegúrese de tener en cuenta los costes de cierre, los gastos de mudanza, la inspección de la vivienda, los gastos de depósito en garantía, el seguro de la vivienda, los impuestos sobre la propiedad, los costes de reparación y mantenimiento, las posibles cuotas de la asociación de propietarios, etc.”, afirma J.D. Crowe, presidente de Southeast Mortgage y ex presidente de la Asociación de Banqueros Hipotecarios de Georgia.
Saber que puedes pagar la casa que eliges te da la mejor oportunidad de poder vivir en ella durante años.
Fuentes del artículo
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