La compra de una casa y el alquiler de un apartamento son sólo dos de las posibilidades de vivienda disponibles, y ambas pueden resultar prohibitivas desde el punto de vista económico. La vivienda en régimen de cooperativa ofrece una alternativa a los métodos tradicionales de adquisición de una vivienda principal.
Una cooperativa de viviendas o "co-op" es un tipo de opción de vivienda residencial que, en realidad, es una corporación por la que los propietarios no son dueños de sus unidades directamente. En cambio, cada residente es un accionista de la corporación basado en parte en el tamaño relativo de la unidad en la que vive. A continuación, examinamos más de cerca la vida en cooperativa.
Puntos clave
- Una cooperativa es una forma de poseer una residencia principal, pero en la que los propietarios no son dueños de sus unidades directamente; en cambio, cada residente es un accionista de la propia cooperativa.
- Algunos propietarios de cooperativas pueden vender sus acciones en el mercado abierto, dependiendo de la tasa de mercado para las cooperativas en ese lugar.
- Las cooperativas pueden ser menos costosas que los apartamentos, ya que funcionan sobre la base del coste, recaudando dinero de los residentes para pagar los gastos.
- Sin embargo, antes de comprar acciones de una sociedad, asegúrese de comprobar la situación financiera de la misma y las comisiones que conlleva.
Cómo funcionan las cooperativas de viviendas
Los propietarios de una cooperativa son dueños de acciones de la cooperativa en lugar de poseer su unidad directamente, como sería el caso en un condominio. En algunas cooperativas, los propietarios pueden vender sus acciones en el mercado abierto, en función del precio de mercado de las cooperativas de la zona, previa aprobación del consejo de administración.
Las cooperativas suelen ser más baratas que los apartamentos de alquiler porque funcionan a base de costes, recaudando dinero de los residentes para pagar las facturas pendientes. En zonas donde el coste de la vida es elevado, como la ciudad de Nueva York, las cooperativas pueden ser una opción atractiva desde el punto de vista financiero. Las cuotas comunes que se pagan a una cooperativa, sin embargo, pueden ser bastante más altas que las que se pagan a una asociación de condominios.
Además del aspecto financiero de la propiedad de una cooperativa, también hay que tener en cuenta los aspectos sociales. Las cooperativas más pequeñas están gestionadas estrictamente por los residentes, y todos colaboran en tareas como el mantenimiento, la jardinería y el establecimiento de normas. Las grandes cooperativas pueden estar dirigidas por un consejo de administración formado por un subconjunto de residentes.
En cualquiera de los casos, hay reglas que seguir y un cierto grado de interacción social que tiene lugar. Si no le gusta compartir la toma de decisiones, puede que no le interese vivir en una cooperativa.
Tipos de cooperativas
La estructura de las cooperativas de viviendas varía, dependiendo de la jurisdicción específica de su ubicación. En la U.S. y Canadá, las opciones más populares son:
- Cooperativas a precio de mercado: Permite a los miembros de la cooperativa comprar y vender sus acciones al precio que marque el mercado.
- Cooperativas de capital limitado: Establece restricciones sobre el precio al que se pueden comprar y vender las acciones.
- Arrendamiento de cooperativas: La sociedad cooperativa alquila el edificio en lugar de poseerlo y no acumula valor patrimonial. En este caso, la cooperativa puede tener una reserva de efectivo en caso de que el edificio se ponga a la venta.
Costes de la compra de una cooperativa
Dado que básicamente está comprando acciones de una empresa, asegúrese de comprobar la situación financiera de la cooperativa y de conocer a los demás residentes. Serán tanto sus socios como sus futuros vecinos. Antes de comprar, querrá considerar lo siguiente:
- Ubicación
- Servicios
- Costes
- La posibilidad de alquilar su unidad
- Política de mascotas
- Requisitos de seguro
Para comprar acciones en una cooperativa, cada comprador pide un „préstamo de acciones” en lugar de una hipoteca tradicional. Estos préstamos funcionan de forma muy parecida a las hipotecas, pero además de los pagos del préstamo al prestamista, los residentes de la cooperativa son responsables de pagar una parte proporcional de los gastos comunes de funcionamiento y mantenimiento del edificio.
Conocido como "mantenimiento," estos costes se pagan generalmente a la sociedad mensualmente y se facturan en función de los costes. El mantenimiento puede incluir o no los impuestos sobre los bienes inmuebles, y las cuotas anuales pagadas al mantenimiento tienden a subir cada año con la inflación.
El coste de la hipoteca del inmueble también puede estar incluido en la cuota mensual: Aunque un inquilino individual haya pagado su parte del préstamo, es posible que el edificio en sí tenga una hipoteca, en manos de la corporación, no de un socio individual. El préstamo participativo paga el coste de la compra de la sociedad. No tiene nada que ver con la hipoteca subyacente de la propiedad en sí. Los compradores tienen derecho a todas las deducciones fiscales de las que disfrutan los propietarios de viviendas, incluidas las deducciones por intereses e impuestos inmobiliarios.
Los gastos adicionales incluyen las facturas mensuales de los servicios públicos de la residencia de cada comprador, que se pagan de forma individual, y los costes del seguro. Mientras que el edificio en sí debería estar cubierto por una póliza de seguro general, el contenido de cada residencia individual no lo está. Se requiere una póliza de seguro personal, conocida como HO-6, para proteger las posesiones personales de los daños causados por el agua, el fuego, el robo y otras calamidades.
Consideraciones especiales para las cooperativas
Las cooperativas deben cumplir las leyes que rigen la vivienda justa, pero pueden ser más restrictivas que otras opciones de vivienda en lo que respecta a los requisitos de propiedad. Como no hay propietario ni inquilinos, las normas para la compra de participaciones en la sociedad las establecen los socios.
Por ejemplo, a los nuevos compradores se les puede exigir un patrimonio neto específico o una determinada relación entre deudas e ingresos, además de demostrar la capacidad de cumplir con las obligaciones financieras de la compra de la cooperativa.
También puede exigirse una comprobación de antecedentes. Al igual que otros tipos de vivienda, algunas cooperativas están diseñadas para atender únicamente a personas de 65 años o más, o a otros grupos específicos. Estos requisitos de propiedad más estrictos confieren un aire de seguridad y exclusividad a la propiedad de las cooperativas. A cambio de esta exclusividad, las cooperativas suelen ser más restrictivas que los condominios. Las unidades de gama alta, por ejemplo, pueden prohibir el subarriendo. Todos los socios comparten los costes de funcionamiento del edificio.
El impago de uno de los socios puede obligar a los demás socios a cubrir los gastos de ese socio, aunque los estrictos requisitos de propiedad suelen reducir al mínimo los impagos.
Condominios frente a. Cooperativas
Los condominios son viviendas de varias unidades con residencias de propiedad privada que mantienen zonas comunes e infraestructuras compartidas como ascensores, sótanos o azoteas. Los condominios se clasifican como bienes inmuebles, lo que significa que los compradores son dueños de las escrituras de sus viviendas. Si está pensando en comprar un condominio, es conveniente que investigue sus opciones hipotecarias utilizando una calculadora de hipotecas como la que se muestra a continuación.
Las cooperativas no se consideran bienes inmuebles. Cuando compra una cooperativa, se convierte en accionista de una sociedad que es propietaria del inmueble. Como accionista, tiene derecho al uso exclusivo de una vivienda del inmueble.
El resultado final
Lea siempre la escritura de constitución de la cooperativa, los estatutos, el contrato de suscripción, las normas y cualquier otra documentación disponible. Asegúrese de que entiende realmente cómo funciona la cooperativa, incluyendo cómo se gestiona, qué tendrá que pagar y a cuánto ascenderá ese pago. Infórmese sobre las condiciones de la hipoteca subyacente, la política relativa a los animales domésticos y la posibilidad de realizar cambios en la vivienda. No hay nada malo en hacer preguntas; un poco de esfuerzo adicional por adelantado puede contribuir en gran medida a garantizar un acuerdo de vida armonioso a largo plazo.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Una de estas medidas es presentar una denuncia ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o ante la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
Fuentes del artículo
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