Qué es una vivienda HUD? Aunque existen muchos conceptos erróneos, la respuesta es bastante sencilla. En el marco de un programa dirigido por la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, las viviendas HUD son aquellas que han sido adquiridas por el gobierno debido a la ejecución de una hipoteca asegurada por la FHA. Para recuperar la pérdida monetaria de la ejecución hipotecaria, el HUD se esfuerza por vender estas viviendas al público.
Puntos clave
- Las viviendas del HUD son las que el gobierno ha recuperado debido a la ejecución hipotecaria, que luego se ponen a la venta o se subastan.
- Esto puede representar una gran oportunidad para adquirir una casa con grandes descuentos, pero debe estar preparado para actuar con rapidez, ya que las ubicaciones principales pueden ser objeto de un gran interés.
- Como cualquier ejecución hipotecaria, tenga cuidado con el estado de la propiedad y haga su investigación y diligencia debida para evitar sorpresas desagradables.
Un poco de historia
Cuál es el campo de juego actual del mercado de las ejecuciones hipotecarias? Primero, un poco de historia. El pico más dramático de las ejecuciones hipotecarias se produjo en 2008 a raíz de la crisis de las hipotecas de alto riesgo. Sigue siendo la pérdida más dramática del valor de la vivienda y el mayor volumen de ejecuciones hipotecarias entre todas las recesiones estadounidenses.
De 2006 a 2012, las pérdidas en U.S. el valor de la vivienda asciende a más de 7 billones de dólares, según un estudio de octubre de 2012 de la Fundación Russell Sage y el Centro de Pobreza y Desigualdad de Stanford. Esas pérdidas han disminuido sustancialmente. Attom Data Solutions informa que en el primer trimestre de 2020, sólo 6.El 6% de las hipotecas estaban gravemente infravaloradas, definidas como „al menos un 25% más que el valor de mercado estimado de la propiedad.”
Para la economía, es una buena noticia que las tasas de ejecución hipotecaria hayan bajado. Sin embargo, 156.253 U.S. propiedades tuvieron solicitudes de ejecución hipotecaria en el primer trimestre de 2020, un 42% más que en el trimestre anterior, pero un 3% menos que un año antes, según un informe de Attom Data Solution. Esto significa que, a pesar de un descenso histórico de las solicitudes de ejecución hipotecaria, todavía hay propiedades disponibles para la reventa.
La pandemia del COVID-19
No sabemos cómo afectará la pandemia al mercado inmobiliario a largo plazo. Los dos informes mencionados apenas tienen en cuenta el efecto financiero del virus.
La Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica contra el Coronavirus (CARES), firmada por el presidente Donald Trump el 27 de marzo de 2020, ordenó un período de seis meses de indulgencia en las ejecuciones hipotecarias para las personas con hipotecas respaldadas por el gobierno federal que experimentan dificultades financieras debido a la pandemia, con derecho a solicitar una extensión por seis meses adicionales.
El presidente Joe Biden prorrogó por primera vez el plazo para la indulgencia y la moratoria de las ejecuciones hipotecarias hasta el 31 de marzo de 2021, para determinadas hipotecas respaldadas por empresas, entre ellas la U.S. El Departamento de Agricultura y la Administración Federal de la Vivienda (FHA) por orden ejecutiva en enero de 2021. Además, lo amplió hasta el 30 de junio de 2021, un mes después.
Sin duda, esto reducirá significativamente la oferta de viviendas HUD en venta. Pero la historia puede ser muy diferente, debido al grave trastorno económico de la pandemia, ya que más de 35 millones de personas solicitaron el desempleo entre el 15 de marzo y el 15 de mayo de 2020. Según la Oficina de Estadísticas Laborales (BLS), la tasa de desempleo alcanzó el 6.3% en enero de 2021 con un 10.1 millón de personas clasificadas como desempleadas en ese periodo. El desempleo siguió bajando a lo largo de 2021, hasta llegar a sólo el 4.6% en octubre de ese año.
En octubre de 2021, sin embargo, las tasas de ejecución hipotecaria en la U.S, volvieron a aumentar al expirar el alivio COVID19, con un aumento de un tercio en el tercer trimestre de 2021 respecto al segundo, y de dos tercios respecto al mismo periodo del año anterior.
La disposición de la Ley CARES que permite hasta un año de indulgencia hipotecaria para las personas afectadas por la pandemia de coronavirus reducirá sin duda la oferta de viviendas del HUD disponibles para la reventa.
Comprar una vivienda del HUD
Aunque las ejecuciones hipotecarias han adquirido una connotación especialmente negativa desde que millones de estadounidenses perdieron sus casas durante la debacle de las hipotecas de alto riesgo de la Gran Recesión, la compra de una casa del HUD puede ser una experiencia positiva, por no decir un gran negocio.
Sin embargo, es importante entender las diferentes facetas tanto del proceso de ejecución hipotecaria como del programa del HUD. Si está pensando en comprar una vivienda del HUD, pero no está muy familiarizado con el programa, no es el único.
Comience por explorar la información oficial sobre las viviendas del HUD. Después de todo, es un programa gubernamental que viene con su cuota de reglas requeridas. Afortunadamente, la U.S. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) facilita la tarea a los consumidores ofreciendo un sitio web muy útil que incluye las preguntas más frecuentes sobre la compra, la inspección y la financiación de la compra de viviendas del HUD.
Además de consejos útiles sobre préstamos e inspecciones, el sitio ofrece información específica sobre recursos regionales que complementan los programas de ayuda a la compra de vivienda ofrecidos a nivel federal. Estos requisitos varían mucho de un estado a otro.
Prepárese para moverse rápidamente
Conozca a su competencia. Tenga en cuenta que las viviendas del HUD pueden ser auténticas minas de oro para los inversores, que ven el enorme potencial de beneficio que supone renovar y dar la vuelta a una propiedad o alquilarla. ¿Significa eso que está compitiendo con inversores inmobiliarios que pueden tener acceso a un mayor capital?? Sí. Excepto durante los primeros 30 días. Legalmente, el HUD no puede aceptar ofertas de viviendas por parte de inversores inmobiliarios en los primeros 30 días en que una vivienda sale al mercado.
Dónde y cómo debe empezar a buscar? Si bien las viviendas del HUD aparecen en diversos sitios inmobiliarios, como Trulia y Re/Max, un U.S. El sitio web del gobierno sigue siendo el lugar más completo y actualizado para iniciar la búsqueda. Si tiene un agente inmobiliario en mente, asegúrese de que está registrado en el HUD. Sólo los agentes registrados pueden representarte.
Sea realista con el precio
Cuando se trata de financiación, sea realista en cuanto a su rango de precios. La importancia de comprar una casa con pagos hipotecarios y tipos de interés factibles ha resultado ser una de las lecciones más duras de la crisis inmobiliaria. Utiliza las calculadoras hipotecarias en línea para determinar el pago mensual de la hipoteca que puedes permitirte, los costes de cierre estimados y otros muchos factores que influirán en tu compra.
Aunque no hay nada de malo en mirar el escaparate, asegúrese de asegurar la financiación en el momento oportuno. En el peor de los casos, los compradores encuentran la casa de sus sueños y la pierden a manos de otro comprador porque su préstamo aún no ha sido aprobado.
Acérquese a los prestamistas hipotecarios con información sobre los recursos del HUD. Dos opciones atractivas son el programa de pago inicial de 100 dólares y el préstamo de rehabilitación y renovación 203(K), que está expresamente diseñado para financiar las renovaciones necesarias en el momento de la compra.
Investiga
Asegúrese de disponer de toda la información sobre el historial de la vivienda, incluido el historial de ventas, las valoraciones fiscales recientes y el precio medio de venta de viviendas comparables en el vecindario. Parte de esta investigación consiste en comprobar los apéndices de la vivienda, en los que se enumeran los daños y otra información exigida por la ley, como por ejemplo si la futura casa de sus sueños podría haber sido un laboratorio de metanfetamina. Desgraciadamente, las viviendas con historial de fabricación de drogas se han vuelto tan comunes que, en algunos estados, se han aprobado leyes para proteger a los futuros compradores.
Es casi imposible obtener un préstamo de la FHA para una casa que ha sido contaminada con metanfetamina, así que asegúrese de hacer su debida diligencia.
Haga su debida diligencia
En varios estados, como Minnesota, Dakota del Sur y Arizona, los vendedores están obligados por ley a informar a los compradores si tienen conocimiento de que la vivienda ha sido utilizada para la producción de metanfetamina. Si está comprando una casa en un estado que no tiene tales requisitos legales, considere realizar una auditoría de la calidad del aire interior como parte de la inspección rutinaria de la casa.
Por desgracia, incluso en los estados con leyes de divulgación de la producción de metanfetamina, algunos bancos han sido acusados de no notificar a los compradores el dudoso historial de una vivienda. Vale la pena hacer los deberes en este punto. La exposición previa a la metanfetamina es potencialmente dañina para los nuevos ocupantes de una casa. Los servicios profesionales de reparación y limpieza suelen ser costosos y no están necesariamente cubiertos por el seguro. Algunos estados, como Colorado, exigen que un inspector certificado por el estado verifique que la propiedad es habitable. Tenga en cuenta que es casi imposible conseguir un préstamo de la FHA para una casa que ha sido contaminada con metanfetamina.
Tanto si teme que la propiedad haya sido objeto de una actividad nefasta como si no, es aconsejable realizar una inspección antes de hacer una oferta por una casa. Aunque el precio de venta de la FHA incluye una tasación, deberá hacer una lista detallada de las posibles reparaciones y actualizaciones que pueda necesitar la vivienda.
El resultado final
Deje de lado cualquier connotación negativa que pueda tener sobre el programa del HUD. Con la debida diligencia y una investigación proactiva, las viviendas del HUD pueden ofrecer un sólido parque inmobiliario a un precio prácticamente inmejorable. Infórmese sobre la miríada de recursos federales y estatales que existen para el HUD, los préstamos de la FHA y otros recursos para los compradores de vivienda por primera vez: El sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano debería ser su primera parada. Una vez que haya encontrado un agente inmobiliario registrado en el HUD, haya conseguido financiación y haya encontrado la casa de sus sueños, querrá someterla a inspecciones exhaustivas e investigar el historial de la casa (con suerte, intachable).
Fuentes del artículo
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