Aunque invertir en una propiedad de alquiler tiene sus ventajas financieras, también tiene sus riesgos -inquilinos que no pagan el alquiler y el dolor de cabeza que supone ser propietario-. Tendrá que sopesar los impuestos, la revalorización del inmueble, la hipoteca y los costes de mantenimiento, así como su deseo de ser propietario, a la hora de decidir si ser propietario de un inmueble de alquiler es una decisión financiera inteligente.
Puntos clave
- Hay varias ventajas clave en la compra de una segunda vivienda para su alquiler, especialmente las ventajas fiscales, como las deducciones por intereses, seguros y otros gastos.
- En el lado negativo, tendrá que ser propietario, lo que incluye tiempo y energía.
- Una de las mejores cosas que pueden hacer los futuros propietarios es hacer sus deberes inmobiliarios y hacer números
Piense en las ventajas fiscales
Puede deducir los intereses, los impuestos, el seguro y otros gastos de los ingresos de la propiedad y, por lo general, deducir las pérdidas de sus otros ingresos. También puede deducir la depreciación de sus impuestos.
La deducción es básicamente un subsidio por el desgaste de más del 27.5 años a partir de marzo de 2020. Puede vender una propiedad de alquiler y transferir los ingresos a otra propiedad de alquiler sin tener que pagar impuestos sobre las ganancias de capital.
No olvide que será arrendador
Su propiedad de alquiler es un negocio que requiere tiempo y energía. Tendrá que estar al día de las leyes de alquiler y estará obligado por ley a mantener una propiedad segura y habitable para sus inquilinos.
Recuerde que un inquilino que paga mucho tiene derecho a esperar una respuesta casi instantánea a cualquier problema, grande o pequeño. Los inquilinos que saben que están pagando un poco por debajo del mercado tenderán a ser un poco menos exigentes. Ayuda si puede hacer las reparaciones menores usted mismo. También tiene que cobrar los alquileres y ocuparse de los inquilinos morosos.
Si la perspectiva de gestionar sus propios alquileres le resulta desalentadora, pida a su agente inmobiliario que le recomiende un administrador o cuidador de propiedades o haga una búsqueda en Internet. Tenga en cuenta que la contratación de un administrador de la propiedad le restará rentabilidad.
Haga sus deberes inmobiliarios
Dedique tanto o más tiempo a investigar las propiedades de alquiler como a comprar un lugar para vivir. Debe conocer las particularidades del mercado, las leyes de zonificación y las tendencias tanto de los alquileres como de las ventas de viviendas en la ubicación que está contemplando. Fíjese en las escuelas, el transporte, los recursos recreativos, las compras y lo que los inquilinos de la zona esperan de un alquiler.
La compra de una ejecución hipotecaria puede ser una opción, ya que el banco ejecutor suele querer recuperar el saldo de la hipoteca y venderá la propiedad por menos del valor de mercado.
Querrá que su propiedad sea atractiva para los inquilinos. Busque una propiedad con vistas al mar o cerca de un campus universitario o una zona escolar local. Una casa antigua en una comunidad estable o en un barrio que se esté revitalizando también puede ser una buena opción.
Si compra una propiedad de alquiler de inversión en un nuevo campo de golf, tenga cuidado con el „síndrome del campo de golf." Si en la misma zona general se construyen viviendas más nuevas y elegantes para el campo de golf, su propiedad podría parecer anticuada en unos años, lo que haría bajar el precio.
No deje de hacer los números
Utiliza aplicaciones para smartphones o calculadoras hipotecarias en línea para analizar los costes mensuales de la vivienda. Una calculadora debería permitirte introducir el precio de compra, el pago inicial, los impuestos, el seguro y el tipo de interés del préstamo hipotecario. Los tipos hipotecarios de las propiedades en alquiler suelen ser más altos que los de una vivienda principal. También hay que tener en cuenta el mantenimiento y las reparaciones. Una buena regla general es alrededor del 1% del precio de compra por año.
Así que una propiedad de 300.000 dólares costaría aproximadamente 3.000 dólares al año de mantenimiento. Sin embargo, puede aumentar el porcentaje a 1.5% o 2% si la propiedad es antigua. Otra forma de calcular las reparaciones y el mantenimiento es atenerse a lo que a veces se denomina la „regla del pie cuadrado”, que sugiere a los propietarios presupuestar 1 dólar por pie cuadrado al año. Si tu casa de alquiler tiene 1.800 pies cuadrados, por ejemplo, tendrás que pagar 1.800 dólares al año en gastos de reparación y mantenimiento.
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Consejos para el futuro propietario
Ejemplo del mundo real
He aquí un ejemplo de ingresos previstos: Digamos que alquila una casa de 300.000 dólares por 2.000 dólares al mes. El pago inicial del 20% es de 60.000 dólares, y el tipo de interés fijo a 30 años sobre el saldo de 240.000 dólares es del 4%. Los impuestos, el seguro y el presupuesto de mantenimiento harán que el coste mensual ascienda a 1.764 dólares, lo que supone un beneficio nominal de 2.838 dólares al año, o un 4.73% del pago inicial al año. No está mal.
Eso es mucho mejor que una cuenta de ahorros y mejor que lo que pagan la mayoría de las acciones de primer orden en dividendos, aunque quizá no tanto como lo que podría ganar en la bolsa en un buen año. Pero cuando se calcula la depreciación típica del 3.64%, la ganancia nominal de 2.838 dólares se convierte en una pérdida de 6.252 dólares, que puede aplicar contra otros ingresos. Sin embargo, dependiendo de su nivel impositivo, eso podría suponer varios cientos de dólares de ahorro fiscal a un flujo de caja positivo más la posibilidad de que la casa se revalorice.
El resultado final
Invertir en bienes inmuebles para obtener ingresos no es para todo el mundo, pero si trata su inversión como un negocio, tiene tolerancia a los riesgos inherentes y es hábil con el martillo, los beneficios financieros pueden ser sustanciales.
Fuentes del artículo
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