Si cree que está preparado para comprar una casa, la primera pregunta que probablemente se haga es "cuánto puedo pagar?" Para responder a esta pregunta hay que tener en cuenta una serie de factores.
Antes de comprar una vivienda que parece ser una buena compra, aprenda a analizar lo que significa „asequibilidad”. Tendrás que tener en cuenta varios factores que van desde la relación entre la deuda y los ingresos (DTI) hasta los tipos de interés de las hipotecas.
Puntos clave
- La determinación de su relación deuda-ingresos (DTI) -más concretamente, el DTI inicial- es un factor importante a la hora de obtener una hipoteca.
- Más allá del precio de la vivienda, hay que tener en cuenta otras consideraciones financieras y de estilo de vida para saber si puedes permitirte comprar una casa.
- También debe evaluar el mercado inmobiliario local, las perspectivas económicas y las implicaciones de cuánto tiempo quiere quedarse.
- También tendrá que considerar sus necesidades de estilo de vida, presentes y futuras.
Nuestro equipo / Ellen Lindner
Entienda primero su relación deuda-ingresos
El primer y más obvio punto de decisión es el dinero. Si tiene medios suficientes para comprar una casa al contado, sin duda puede permitirse comprarla ahora. Incluso si no puede pagar en efectivo, la mayoría de los expertos estarían de acuerdo en que puede permitirse la compra si puede optar a una hipoteca sobre una nueva vivienda. Pero ¿cuál es el importe de la hipoteca que puede pagar??
La Administración Federal de la Vivienda (FHA) suele utilizar la norma de la relación deuda-ingresos (DTI) del 43% como directriz para aprobar las hipotecas. Este ratio se utiliza para determinar si el prestatario puede hacer frente a sus pagos cada mes. Algunos prestamistas pueden ser más indulgentes o más rígidos, según el mercado inmobiliario y las condiciones económicas generales.
Un 43% de DTI significa todos los pagos regulares de su deuda, más los gastos relacionados con la vivienda -hipoteca, seguro hipotecario, cuotas de la asociación de propietarios, impuesto sobre la propiedad, seguro del propietario, etc.-no debe ser superior al 43% de tus ingresos brutos mensuales.
Por ejemplo, si sus ingresos brutos mensuales son de 4.000 dólares, multiplique esta cifra por 0.43 para obtener 1.720 dólares, que es el total que debe destinar al pago de la deuda. Supongamos que ya tiene estas obligaciones mensuales Pagos mínimos de la tarjeta de crédito de 120 $, un pago del préstamo del coche de 240 $ y pagos del préstamo estudiantil de 120 $: un total de 480 $. Eso significa que, en teoría, puedes permitirte hasta 1.240 dólares mensuales de deuda adicional para una hipoteca y seguir estando dentro del DTI máximo. Por supuesto, siempre es mejor tener menos deudas.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si crees que te han discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de la asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puedes tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o a la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
Lo que quieren los prestamistas hipotecarios
También hay que tener en cuenta la relación entre la deuda y los ingresos, que calcula los ingresos frente a la deuda mensual que se contraería sólo por los gastos de la vivienda, como los pagos de la hipoteca y el seguro hipotecario.
Normalmente, a los prestamistas les gusta que esa proporción no supere el 28%. Por ejemplo, si tus ingresos son de 4.000 dólares al mes, te costará que te aprueben 1.720 dólares mensuales de gastos de vivienda aunque no tengas otras obligaciones. Para un DTI inicial del 28%, los costes de la vivienda deben ser inferiores a 1.120 dólares.
¿Por qué no podría utilizar su ratio deuda-ingresos completo si no tiene otras deudas?? Básicamente, porque a los prestamistas no les gusta que vivas al límite. Las desgracias financieras ocurren: pierdes el trabajo, tu coche queda destrozado, una discapacidad médica te impide trabajar durante un tiempo. Si la hipoteca supone el 43% de tus ingresos, no tendrás margen de maniobra para cuando quieras o tengas que incurrir en gastos adicionales.
La mayoría de las hipotecas son compromisos a largo plazo. Tenga en cuenta que puede estar haciendo esos pagos cada mes durante los próximos 30 años. En consecuencia, debe evaluar la fiabilidad de su principal fuente de ingresos. También debe considerar sus perspectivas de futuro y la probabilidad de que sus gastos aumenten con el tiempo.
Que te aprueben una hipoteca por un importe determinado no significa que puedas afrontar los pagos, así que sé sincero sobre el nivel de riesgo financiero con el que te sientes cómodo.
¿Puede permitirse el pago inicial??
Es mejor poner el 20% del precio de la vivienda para evitar el pago del seguro hipotecario privado (PMI). El PMI, que suele añadirse a los pagos de la hipoteca, puede añadir entre 30 y 70 dólares al pago mensual de la hipoteca por cada 100.000 dólares prestados.
Puede haber algunas razones por las que no quieras dar un 20% de entrada para tu compra. Tal vez no tenga previsto vivir en la casa durante mucho tiempo o tenga planes a largo plazo para convertirla en una propiedad de inversión. Del mismo modo, es posible que no quieras dar tanto dinero de entrada. Si ese es el caso, la compra de una vivienda todavía es posible sin el 20% de entrada.
Puedes comprar una casa con tan sólo un 3.El 5% de cuota inicial con un préstamo de la FHA, por ejemplo, pero hay bonificaciones para conseguir más. Además de evitar el mencionado PMI, un mayor pago inicial también significa:
- Pagos de hipoteca más reducidos: para una hipoteca de 200.000 dólares con un tipo de interés fijo del 4% y un plazo de 30 años, pagarías 955 dólares. Si tu hipoteca fuera de 180.000 $ con un tipo de interés del 4% a 30 años, pagarías 859 $.
- Más opciones entre los prestamistas: algunos no te ofrecerán una hipoteca a menos que pongas al menos entre un 5% y un 10% de entrada.
Ser capaz de pagar una casa nueva hoy no es tan importante como la capacidad de pagarla a largo plazo. Ni que decir tiene que el hecho de poder permitirse una casa y tener un pago inicial no responde a la pregunta de si ahora es un buen momento para actuar sobre esa opción.
Aunque un pago inicial mayor tiene muchas ventajas, no sacrifiques por completo tu cuenta de ahorros para emergencias para dar un mayor pago inicial por tu casa. Podría verse en apuros cuando surjan reparaciones inesperadas u otras necesidades.
El mercado de la vivienda
Suponiendo que tenga su situación económica personal bajo control, su siguiente consideración es la economía del mercado de la vivienda, ya sea en su localidad actual o en la que piensa mudarse. Una casa es una inversión cara. Tener el dinero para hacer la compra es estupendo, pero no responde a la pregunta de si la compra tiene sentido o no desde el punto de vista financiero.
Una forma de hacerlo es responder a la pregunta: ¿es más barato alquilar que comprar?? Si la compra resulta menos costosa que el alquiler, es un argumento de peso a favor de la compra.
Del mismo modo, merece la pena pensar en las implicaciones a largo plazo de la compra de una vivienda. Durante generaciones, la compra de una vivienda era una forma casi garantizada de ganar dinero. Tus abuelos podrían haber comprado una casa hace 50 años por 20.000 dólares y venderla por cinco o diez veces esa cantidad 30 años después.
Aunque los bienes inmuebles se han considerado tradicionalmente una inversión segura a largo plazo, las recesiones y otros desastres pueden poner a prueba esa teoría y hacer que los posibles propietarios se lo piensen dos veces.
Durante la Gran Recesión, muchos propietarios perdieron dinero cuando el mercado inmobiliario se desplomó en 2007, y acabaron siendo propietarios de viviendas que valían mucho menos que el precio al que las compraron durante muchos años después.
Si está comprando la propiedad con la creencia de que aumentará su valor con el tiempo, asegúrese de incluir en sus cálculos el coste del pago de los intereses de la hipoteca, las mejoras de la propiedad y el mantenimiento continuo o rutinario.
La perspectiva económica
En esta misma línea, hay años en los que los precios inmobiliarios están deprimidos y años en los que son anormalmente altos. Si los precios son tan bajos que es obvio que está haciendo un buen negocio, puede tomarlo como una señal de que puede ser un buen momento para hacer su compra. En un mercado de compradores, los precios bajos aumentan las probabilidades de que el tiempo juegue a su favor y haga que su casa se revalorice en el futuro.
Es demasiado pronto para saber qué pasará con los precios de la vivienda en 2021. Pero si la historia se repite, podemos esperar una caída de los precios de la vivienda como resultado de la pandemia del COVID-19 y su dramático impacto en la economía.
Tipos de interés
Los tipos de interés, que desempeñan un papel importante a la hora de determinar el importe de la cuota mensual de la hipoteca, también tienen años en los que son altos y años en los que son bajos. Obviamente, más bajo es mejor. Por ejemplo, una hipoteca a 30 años (360 meses) sobre un préstamo de 100.000 dólares al 3% de interés te costará 422 dólares al mes. Con un tipo de interés del 5%, te costará 537 dólares al mes. Con un 7%, se eleva a 665 dólares. Entonces, si los tipos de interés están bajando, puede ser prudente esperar antes de comprar. Si están subiendo, tiene sentido hacer la compra más pronto que tarde.
Época del año
Las estaciones del año también pueden influir en el proceso de decisión. Si quiere la mayor variedad posible de viviendas entre las que elegir, la primavera es probablemente el mejor momento para comprar. Los carteles de „Se vende” tienden a brotar como flores cuando el tiempo se calienta y el césped se vuelve verde. Parte de la razón tiene que ver con el público objetivo de la mayoría de las viviendas: familias que esperan a mudarse hasta que sus hijos terminen el curso escolar actual, pero que quieren instalarse antes de que empiece el nuevo curso en otoño.
Si quiere que los vendedores tengan menos tráfico -lo que podría hacerles más flexibles en cuanto al precio-, el invierno puede ser mejor para buscar casa (especialmente en climas fríos), o el apogeo del verano para los estados tropicales (la temporada baja para su zona, en otras palabras). Es probable que los inventarios sean más pequeños, por lo que las opciones pueden ser limitadas, pero también es poco probable que los vendedores reciban múltiples ofertas durante esta época del año.
A algunos compradores astutos les gusta hacer ofertas durante los días festivos, como Navidad o Semana Santa, con la esperanza de que el momento inusual, la falta de competencia y el espíritu general de la temporada consigan un acuerdo rápido a un buen precio.
Considere sus necesidades de estilo de vida
Aunque el dinero es, obviamente, una consideración importante, hay una serie de otros factores que podrían influir en el momento. ¿Es inminente su necesidad de espacio adicional -un nuevo bebé en camino, un pariente mayor que no puede vivir solo-?? ¿La mudanza implica que tus hijos cambien de colegio?? Si va a vender una casa en la que ha vivido menos de dos años, ¿se vería obligado a pagar el impuesto sobre la plusvalía y, en ese caso, vale la pena esperar para evitarlo??
Puede que le guste cocinar con ingredientes gourmet, hacer una escapada de fin de semana cada mes, frecuentar las artes escénicas o hacer ejercicio con un entrenador personal. Ninguno de estos hábitos es un asesino del presupuesto, pero es posible que tenga que prescindir de ellos si compró una casa basándose únicamente en una relación deuda-ingresos del 43%.
Antes de practicar los pagos de la hipoteca, dése un poco de margen financiero restando del pago calculado el coste de su afición o actividad más cara. Si el saldo no es suficiente para comprar la casa de sus sueños, es posible que tenga que reducir su diversión y sus juegos, o empezar a pensar en una casa menos cara como la de sus sueños.
Vender una casa y comprar otra
Si vende una casa y planea comprar otra, guarde los ingresos de su casa actual en una cuenta de ahorros y determine si -después de tener en cuenta otros gastos necesarios como los pagos del coche o el seguro médico- podrá o no pagar la hipoteca. También es importante recordar que habrá que destinar fondos adicionales para el mantenimiento y los servicios públicos. Estos costes serán sin duda más elevados en el caso de las viviendas más grandes.
Cuando calcule, utilice sus ingresos actuales y no dé por sentado que ganará más dinero en el futuro. Los aumentos no siempre se producen, y las carreras cambian. Si basas la cantidad de vivienda que compras en los ingresos futuros, es mejor que prepares una cena romántica con tus tarjetas de crédito, ya que acabarás teniendo una relación duradera con ellas.
Sin embargo, si puede hacer frente a estos costes adicionales de la vivienda sin endeudarse más con la tarjeta de crédito, puede permitirse comprar una casa, siempre y cuando haya ahorrado suficiente dinero para el pago inicial.
¿Piensa quedarse en casa??
La asequibilidad debe ser lo primero que busque en una vivienda, pero también es mejor saber cuánto tiempo va a querer vivir en ella. De lo contrario, podría quedarse atrapado en una casa que no puede pagar en una ciudad o pueblo que está dispuesto a abandonar.
Muchos expertos financieros sugieren vivir en una casa durante cinco años antes de venderla como orientación. No olvide tener en cuenta los costes de compra, venta y traslado. Además, tenga en cuenta el punto de equilibrio de las cuotas hipotecarias asociadas a la vivienda que va a vender. Si no puede decidir en qué ciudad o pueblo va a vivir y cuál es su plan a cinco años, puede que no sea el momento adecuado para comprar una vivienda.
Si quieres comprar una casa sin un plan de cinco años, adquiere una con un precio mucho más bajo que el máximo que puedes pagar. Tendrá que poder permitirse un golpe si tiene que venderlo rápidamente. Otra excepción: Si trabajas en una empresa que compra las casas de los empleados reubicados -un nombre para esto es una opción de compra garantizada.
El resultado final
¿Está preparado para comprar una casa?? En resumen, sí, si puede permitírselo. Pero "permitirse" no es tan sencillo como lo que tiene en su cuenta bancaria ahora mismo. En sus cálculos deben figurar otras consideraciones financieras y de estilo de vida.
Cuando se tienen en cuenta todos estos elementos, "si te lo puedes permitir" empieza a parecer más complicado de lo que parece a primera vista. Pero tenerlos en cuenta ahora puede evitar costosos errores y problemas financieros más adelante. Por supuesto, hay un momento óptimo para lanzarse: Cuando encuentre la casa perfecta en el lugar perfecto para la venta, a un precio perfecto.
Fuentes del artículo
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