La compra de una casa en proceso de ejecución hipotecaria suele promocionarse como una forma de conseguir una buena oferta por una propiedad tanto para los propietarios como para los inversores. Sin embargo, las recompensas financieras potenciales no suelen llegar sin una cantidad significativa de trabajo duro.
Las propiedades embargadas tienen algunos problemas comunes. Además, hay algunas dificultades estándar que puede encontrar al comprar una. Aunque las ejecuciones hipotecarias pueden ser una gran inversión para arreglarlas, ya sea para vivir en ellas o para revenderlas, a menudo conllevan dificultades.
Lo más importante
- Las posibles recompensas financieras de la compra de una propiedad embargada no se alcanzan sin una cantidad significativa de trabajo duro.
- Muchas viviendas en proceso de ejecución hipotecaria han sido mal mantenidas y pueden tener problemas estructurales o daños causados por el agua o el moho; algunas pueden infringir los códigos u otras normas.
- El vandalismo también puede ser un problema, ya que los ladrones o los propietarios anteriores a veces se llevan accesorios, electrodomésticos, ventanas o cualquier otra cosa de valor.
- Puede haber problemas con los prestamistas, que no quieren financiar la compra de casas embargadas; comprar con todo el dinero en efectivo puede ser la única opción del comprador.
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Las trampas de la compra de una casa embargada
Problemas con la propiedad
Lo más importante que hay que tener en cuenta antes de decidirse a comprar en el mercado de las ejecuciones hipotecarias es que estas propiedades son cedidas por propietarios que ya no pueden hacer frente a los pagos de la hipoteca. En estos casos, la casa puede estar mal mantenida; después de todo, si el propietario no puede hacer frente a los pagos, es probable que también se esté retrasando en el pago del mantenimiento regular.
Además, algunas personas que se ven obligadas a ejecutar la hipoteca están amargadas por su situación y descargan sus frustraciones en sus casas antes de que el banco las embargue. A menudo, esto implica la retirada de electrodomésticos y accesorios y, a veces, incluso el vandalismo directo. Una vez que los ocupantes se marchan, las ejecuciones hipotecarias quedan abandonadas, lo que a menudo invita a la actividad delictiva.
Mantenimiento y estado
El mantenimiento y el estado pueden ser un problema en las propiedades embargadas debido a las circunstancias en las que el anterior propietario se mudó y la cantidad de tiempo que la casa puede haber estado desocupada. Algunas de las principales preocupaciones son las siguientes:
Falta de limpieza
Los inmuebles propiedad de los bancos están a veces asquerosamente sucios debido al tiempo que llevan vacíos, a la negligencia intencionada del anterior propietario o a la ocupación por parte de vagabundos. Cuando una casa está encerrada sin que circule el aire durante meses, la suciedad acumulada puede hacer que toda la casa huela mal.
Malas renovaciones
El propietario anterior puede haber hecho cambios en la casa sin obtener los permisos adecuados. Un ejemplo típico es convertir el garaje en un espacio habitable para que puedan vivir más personas en la casa. Estos cambios pueden ser indeseables para los nuevos propietarios o crearles dolores de cabeza con los funcionarios del gobierno local.
Si el anterior propietario empezó a mejorar la casa pero cayó en desgracia, es posible que haya obras parcialmente terminadas en la casa. Es posible que los baños se hayan renovado mientras la cocina no se ha actualizado en 40 años, o que haya suelos nuevos en el salón mientras los dormitorios siguen teniendo alfombras anticuadas.
Además, si se hicieron reparaciones, puede que las hicieran los propios propietarios o profesionales sin licencia, es decir, personas que no necesariamente han hecho el trabajo correctamente.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Una de estas medidas es presentar una denuncia ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) o la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
No hay electricidad
Al no vivir nadie en la casa, la electricidad puede estar cortada, a menos que el banco la haya mantenido encendida intencionadamente. Al no haber luz, puede ser difícil ver lo que se está comprando en algunas habitaciones, especialmente en los sótanos y en los baños sin ventanas.
Daños causados por el agua
Una pequeña fuga bajo el fregadero de la cocina puede dar lugar a un problema de moho, y una fuga en el tejado o la rotura de una tubería pueden provocar grandes daños por agua. Sin nadie que se ocupe de los problemas a medida que ocurren, los pequeños problemas pueden convertirse rápidamente en grandes problemas, y los grandes problemas pueden convertirse en desastres.
Falta de mantenimiento básico
Si el anterior propietario no podía pagar la hipoteca, seguro que tampoco podía permitirse reparar las goteras, los daños causados por las termitas, un triturador de basura roto o cualquier otra cosa.
Terrenos muertos o con mucha vegetación
Dependiendo del clima en el que se encuentre la vivienda, el césped y el paisaje pueden estar totalmente muertos o muy crecidos. Los bancos no suelen pagar a los jardineros para que mantengan el patio de una casa embargada.
Bienes personales abandonados
A veces, los propietarios embargados se quedan fuera de la vivienda antes de poder trasladar sus pertenencias y, en algunos casos, no se lo llevan todo. Muchas propiedades de propiedad inmobiliaria (REO) contienen muebles, basura, ropa y otros artículos de los que usted será responsable de deshacerse cuando se convierta en propietario.
Vandalismo y abandono
Los daños no son infrecuentes en las propiedades embargadas, y cuando las casas no se habitan, es fácil que se deterioren por la negligencia. En casos extremos, puede ser causado por vándalos o incluso por el antiguo propietario.
Vandalismo aleatorio
Cuando una propiedad está vacía, especialmente si se encuentra en una zona de delincuencia moderada o alta, los nuevos propietarios pueden tener que enfrentarse a grafitis, ventanas rotas y otros daños.
Vandalismo del propietario
Las ventanas rotas pueden ser comunes en las ejecuciones hipotecarias por varias razones. Como se mencionó anteriormente, el vandalismo podría ser una causa. Además, cuando los bancos bloquean a los propietarios mientras toman posesión de la vivienda, el antiguo propietario puede romper una ventana o una puerta para recuperar sus pertenencias.
En casos raros o extremos, los antiguos propietarios también pueden causar daños a propósito a costa del banco, agujereando las paredes o arrancando los zócalos y las molduras de corona.
Retirada de objetos de valor
Los anteriores propietarios pueden retirar objetos de valor de una vivienda embargada, como electrodomésticos, accesorios, puertas, tuberías de cobre, etc. Todo lo que el propietario no se lleve puede ser tomado por los ladrones. En cualquier caso, a muchas propiedades propiedad del banco les faltan cosas que generalmente vienen con las propiedades propiedad del vendedor.
Problemas con la compra
A pesar de todos estos problemas potenciales, las ejecuciones hipotecarias pueden seguir siendo un buen negocio. Si está dispuesto a arreglar los problemas que la mayoría de la gente no quiere solucionar, puede comprar una casa con un descuento considerable. Sin embargo, puede encontrar problemas adicionales al comprar la propiedad y mejorarla para que esté en condiciones de ser habitada.
Problemas con los prestamistas
Comprar una casa a un prestamista tiene sus problemas como resultado del aumento del nivel de burocracia y la escasa transparencia que se ofrece a quienes compran ejecuciones hipotecarias.
Financiación
Los prestamistas no darán dinero a los compradores por una vivienda que consideren inhabitable o cuya tasación esté por debajo del precio de compra. Si eres un inversor que paga en efectivo, por supuesto, esto no será un problema. El programa HUD Section 203(k) también puede ayudar en algunas circunstancias.
Retrasos con el banco propietario
El sentido común dice que los bancos deberían querer deshacerse de las OPAs lo antes posible, pero en realidad, los bancos a veces se demoran en considerar las ofertas y en todo el proceso de depósito en garantía.
Ausencia de declaraciones del vendedor
Dado que nadie del banco ha vivido nunca en la casa, es poco probable que tengan conocimiento de los problemas existentes en la propiedad. Tendrá que descubrirlo todo usted mismo durante la inspección de la vivienda, preguntando a los vecinos o a través de la experiencia después de convertirse en propietario.
Competencia
Dado que las ejecuciones hipotecarias pueden suponer un gran negocio, resultan atractivas para los inversores que buscan dar la vuelta a las propiedades o utilizarlas para alquilarlas. Dado que los inversores pueden hacer ofertas en efectivo con menos o ninguna contingencia y cierres rápidos, sus ofertas pueden ser más atractivas para el banco que las de los posibles propietarios.
El resultado final
Se puede ganar dinero con las ejecuciones hipotecarias, pero hay que saber de antemano el reto que se está asumiendo y elegir la propiedad con cuidado. No pase por alto los aspectos fundamentales que hacen que una propiedad sea deseable sólo porque el precio de compra sea una ganga. También debe investigar exhaustivamente las opciones de financiación de las viviendas embargadas.
Aunque puede seguir el camino tradicional de recurrir a un prestamista privado como lo haría para una vivienda convencional, los prestamistas pueden ser a veces reacios a financiar una vivienda embargada, por lo que vale la pena buscar préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) o de Freddie Mac.
Fuentes del artículo
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