Tanto si está interesado en comprar una vivienda para utilizarla como residencia principal o como inversión, es posible que el inmueble esté actualmente ocupado por inquilinos. Si ese es el caso, hay algunas cosas que deberías tener en cuenta antes de decidirte a seguir adelante con la compra. Siga leyendo para conocer los derechos del inquilino, las obligaciones del propietario y cómo limitar los riesgos al comprar una casa con inquilinos.
Derechos del inquilino
Para empezar, es importante entender que la venta de una propiedad no cambia las condiciones de los contratos de alquiler. Al igual que las servidumbres (y otros pactos) que „corren con la tierra” -es decir, que están ligados a la tierra y no al propietario- los arrendamientos permanecen „unidos” a la casa, incluso cuando la propiedad cambia de manos. Lo que hay que saber: El contrato de arrendamiento vigente antes de comprar el inmueble sigue en vigor incluso después de cerrarlo, por lo que no puedes aumentar legalmente el alquiler, modificar las cláusulas o acuerdos o echar a un inquilino antes de que finalice el plazo del contrato sólo porque seas el nuevo propietario.
Si definitivamente quieres que los inquilinos se muden, tienes un par de opciones. Una de ellas es presentar una oferta por la casa que esté condicionada a que la vivienda esté vacía (es decir, sin inquilinos) cuando se cierre. Esto hace que el vendedor tenga que romper el contrato de arrendamiento o que ofrezca un incentivo a los inquilinos para que se vayan antes. Si el vendedor no puede (o no quiere) hacer esto, puedes marcharte y empezar a buscar otra casa. La otra opción es comprar la propiedad y romper el contrato de arrendamiento, renegociar las condiciones o „comprar” al inquilino. Pero en este caso, tenga en cuenta que el inquilino no está obligado a aceptar ninguna de las nuevas condiciones si tiene un contrato de arrendamiento en vigor, y podría exponerse a una demanda si rompe el contrato o intenta forzar un desalojo.
Obligaciones del propietario
Como nuevo propietario, hereda las obligaciones del arrendador. Una parte importante de ser propietario es mantener una propiedad segura y habitable para sus inquilinos. En general, debes (como mínimo):
- Mantenga todas las zonas comunes, como los pasillos y las escaleras, en condiciones de seguridad y limpieza.
- Asegúrese de que los elementos estructurales son seguros y están intactos (suelos, paredes, escaleras, ascensores, techos).
- Asegúrese de que los sistemas eléctricos, de fontanería, de calefacción y aire acondicionado (HVAC), de ventilación y sanitarios se mantienen correctamente.
- Asegúrese de que los inquilinos tengan acceso a agua corriente, agua caliente y calefacción en cantidades razonables y en horarios razonables.
- Proporcionar contenedores de basura y organizar la retirada de la misma.
- Gestionar las toxinas ambientales conocidas, como el polvo de pintura con plomo y el amianto.
- Extermine los roedores y otras plagas.
Es posible que la legislación local establezca requisitos adicionales en materia de habitabilidad; revísela para asegurarse de que cumple con ella. Además, es fundamental que lea el contrato de arrendamiento para averiguar cualquier otra obligación específica que pueda tener, como cortar el césped o pagar los servicios públicos.
Cambiar o terminar un contrato de alquiler
En general, si el inquilino tiene un contrato de alquiler mes a mes, tú (como nuevo propietario) puedes rescindir el contrato o aumentar el alquiler antes de que empiece un nuevo mes, siempre que lo notifiques con la antelación adecuada (normalmente 30 días, pero esto varía según el estado y el número de meses que el inquilino haya ocupado la vivienda). Si existe un contrato de arrendamiento de duración determinada (e.g., seis meses o 12 meses), sin embargo, el inquilino tiene el derecho legal (en la mayoría de los casos) de ocupar la vivienda mientras el contrato de alquiler esté activo, independientemente de quién sea el propietario de la misma.
Hay algunos casos en los que se puede rescindir el contrato de alquiler antes de tiempo. Una de ellas es si en el contrato de alquiler se especifica que el propietario (vendedor) tiene derecho a rescindir el contrato si vende o traspasa la vivienda; en ese caso, el contrato puede rescindirse legalmente cuando usted compre la vivienda. La otra excepción es si compras la propiedad como resultado de una ejecución hipotecaria, en cuyo caso puedes seguir las normas de tu estado sobre la notificación de desalojo. En el estado de Washington, por ejemplo, debe avisar a los inquilinos con 60 días de antelación para que desalojen una vivienda embargada antes de poder iniciar una acción de desahucio. En algunos casos, los inquilinos aceptan abandonar la vivienda antes de tiempo si el nuevo propietario, el fideicomisario o el banco les ofrecen „dinero por las llaves”.
Por último, si tiene previsto utilizar la vivienda como residencia principal (y no como propiedad de alquiler), puede utilizar un desahucio por traslado del propietario (OMI) para conseguir que el inquilino se marche. Las normas para ello varían según el estado, pero en general, debes mudarte a la vivienda en un número determinado de días desde el desalojo (a menudo de 60 a 90 días) y vivir en ella como residencia principal durante un número mínimo de años (a menudo de uno a cinco).
El resultado final
Un primer paso importante es revisar los documentos del contrato de arrendamiento antes de cerrarlo para saber en qué se está metiendo y para asegurarse de que el contrato está bien redactado y estructurado para seguir las leyes locales de alquiler. Si hay algo que no le parece correcto, exija al vendedor que corrija el lenguaje como condición para el cierre. También es importante obtener no sólo los registros de los alquileres pagados por adelantado y los depósitos de seguridad, sino también el dinero (debe ser transferido a usted en la declaración de cierre). Probablemente tendrás que mantener el depósito de seguridad en una cuenta fiduciaria (dependiendo de tu estado) y el agente de cierre deberá prorratear el pago del alquiler actual entre tú y el vendedor.
Además, asegúrate de que el vendedor te proporcione documentación sobre el estado de la vivienda antes de que el inquilino se mudara a ella; si hay daños, te será difícil demostrar que el inquilino es responsable sin un informe de entrada. Si es posible, reúnase con los inquilinos antes del cierre para poder verificar el estado actual de la vivienda y discutir los términos del contrato.
Por último, asegúrate de estar debidamente asegurado. Una póliza estándar de propietario no suele ser suficiente. Informa a tu aseguradora de que la vivienda está alquilada para que estés cubierto en caso de que el inquilino sufra lesiones, negligencias y otras pérdidas.
Fuentes del artículo
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