Comprar una casa a distancia es cada vez más común en estos días. Desde hace algún tiempo, en el mundo inmobiliario es habitual que los vendedores se salten el cierre de la compraventa mediante la firma previa de los documentos y la transferencia de los ingresos de la venta directamente a una cuenta bancaria, pero ahora todo el proceso puede realizarse a distancia, tanto por parte de los compradores como de los vendedores.
Puntos clave
- Todo el proceso de compra de una vivienda puede hacerse ahora a distancia, tanto por los vendedores como por los compradores.
- Encontrar al agente inmobiliario adecuado es clave, así que asegúrese de preguntar por su experiencia en ventas a distancia, así como por su disponibilidad horaria, y recuerde pedir referencias.
- A veces hay un período de diligencia debida, que el comprador puede utilizar como herramienta para conseguir una casa bajo contrato, mientras que da una salida fácil para rescindir el contrato con un riesgo financiero limitado.
- Si hay un periodo de diligencia debida, considere la posibilidad de utilizarlo no sólo para hacer inspecciones sino para visitar la casa (si puede) y asegurarse de que es la que realmente quiere.
- Incluso los cierres pueden hacerse a distancia: se firman los documentos mediante un sistema de firma electrónica y el agente asiste en persona.
Por qué comprar una casa a distancia
En estos momentos, el nuevo coronario está cambiando la forma en que se llevan a cabo las ventas de viviendas, desde la cancelación de las jornadas de puertas abiertas hasta las visitas en vídeo que sustituyen a las visitas en persona. Como la gente evita el contacto cercano para no propagar el virus, comprar a distancia tiene más sentido.
En tiempos más normales, „las personas que compran a distancia suelen hacerlo para adquirir una segunda vivienda o una casa de vacaciones”, afirma Todd Kaderabek, agente inmobiliario asociado de Beverly-Hanks & Agentes inmobiliarios asociados en Asheville, N.C. „Normalmente, son de fuera del estado y tienen trabajos y otras obligaciones que les impiden dedicar mucho tiempo al proceso de compra de vivienda.”
La financiación puede ser un factor. „Si un padre está comprando una casa para un hijo adulto, puede decidir comprar a distancia, especialmente si vive fuera del estado”, dice Kaderabek. „En estos casos, el padre suele comprar la casa a la vista, se encarga de todo el papeleo y del cierre a distancia, haciendo una compra totalmente en efectivo.”
Los inversores inmobiliarios también pueden optar por comprar viviendas a distancia. La mayoría de los inversores inmobiliarios siguen la regla del 1%, que establece que el alquiler mensual obtenido de una propiedad debe superar el pago mensual de la hipoteca de esa propiedad, de modo que el inversor al menos llegue a un punto de equilibrio en la propiedad. Es más fácil encontrar propiedades que sigan la regla del 1% en determinados mercados, que pueden estar situados a una distancia considerable del domicilio del inversor. Como resultado, comprar una casa a distancia puede ser una opción atractiva y que ahorra tiempo.
Cualquiera que sea el motivo para comprar a distancia, hay ciertos pasos que puede dar para asegurarse de que el proceso se desarrolle lo mejor posible.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si crees que te han discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de la asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puedes tomar. Uno de estos pasos es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o a la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
Encontrar el agente inmobiliario adecuado
Dependerá de su agente inmobiliario para que se encargue de casi todo el proceso de compra de la vivienda, así que es fundamental que se tome el tiempo y se esfuerce por encontrar una buena opción. „La compra de una vivienda conlleva muchos movimientos”, dice Kaderabek. „Es importante encontrar una buena combinación de personalidad entre el cliente y el agente.”
Es útil realizar una entrevista (ya sea por teléfono o por vídeo), y siempre es una buena idea conseguir referencias para ver qué dicen otros compradores.
Pregunte por la experiencia
Cuando hable con un posible agente, Kaderabek recomienda preguntar desde el principio: „¿Cuántas veces ha realizado este proceso de forma remota??”La experiencia es importante y los agentes que trabajan frecuentemente con compradores a distancia tienen más probabilidades de entender cómo funciona, negociar favorablemente y encontrar propiedades adecuadas para el comprador.
El agente también debe ser capaz de aconsejar sobre un prestamista local. „Un prestamista no local es probable que utilice un tasador no local, lo que puede ser la sentencia de muerte en mercados únicos como Asheville”, dice Kaderabek.
Pregunte por la disponibilidad
Muchos agentes inmobiliarios trabajan en horarios extraños o a tiempo parcial, lo que puede resultar especialmente difícil para los compradores a distancia. El agente actuará como su apoderado, por lo que debe estar disponible durante el horario de oficina para realizar diversas tareas en el proceso de compra de la vivienda, incluidas las inspecciones.
„Asisto a todas las inspecciones de viviendas, pero con un cliente de fuera de la ciudad es fundamental”, dice Kaderabek. „En un mundo en el que las inspecciones de viviendas tienen lugar entre las nueve y las cinco, va a ser muy difícil que un agente asista a la inspección de su vivienda si tiene otro trabajo.”
Comparta su lista de deseos
Una vez que tenga un agente, comparta su lista de deseos para que el agente pueda ayudarle a encontrar la propiedad perfecta. Cuanto más refinada sea su lista, más rápida será la búsqueda de la vivienda. Si tiene demasiadas solicitudes, es probable que se ralentice el proceso. Limítese a las cosas que realmente importan -tamaño, ubicación, estilo de la casa, armarios- y deje de lado los detalles menores que serían fáciles de arreglar o actualizar en cualquier casa. Y si hay algún aspecto que no le guste -características con las que no podría vivir (o sin ellas)- hágaselo saber a su agente desde el principio, para que no pierda el tiempo mirando las propiedades equivocadas.
„Si eres un agente, tienes que dar ese paso audaz de llamar a tu cliente y decirle que has encontrado la propiedad perfecta para él”, dice Kaderabek. Como comprador, debe confiar en que su agente sabe exactamente lo que está buscando y en que también se ha tomado el tiempo necesario para examinar detenidamente la vivienda. Una casa puede parecer perfecta en Internet, pero un buen agente podrá decir: „No, esa no es la casa para usted porque está al lado de una vía férrea activa”.'”
Utilice el periodo de diligencia debida
Una vez que se ha firmado el contrato, hay que revisar los documentos del título y las restricciones de la escritura, así como realizar inspecciones, financiación y tasaciones bancarias antes del cierre. En algunos estados, como Carolina del Norte, hay un periodo oficial de diligencia debida, durante el cual los compradores realizan su diligencia debida y deciden si quieren seguir adelante con la compra de la vivienda. Esto puede no aplicarse si la vivienda es de nueva construcción.
El comprador paga una tasa de diligencia debida no reembolsable, normalmente entre 500 y 2.000 dólares, que básicamente compensa al vendedor por retirar la vivienda del mercado y le da tiempo al comprador para tomar una decisión. El comprador también hace un depósito de garantía, que equivale a entre el 2% y el 3% del precio de compra, o más en los mercados más dinámicos. Tanto los honorarios de diligencia debida como el depósito de garantía son negociables entre el comprador y el vendedor.
Si hay un periodo oficial de diligencia debida, suele durar entre 14 y 30 días.
El comprador puede rescindir el contrato por „cualquier motivo o sin motivo” (o algún otro lenguaje) durante el periodo de diligencia debida y perder sólo la cuota de diligencia debida. Si el comprador se echa atrás después del periodo de diligencia debida, perderá tanto los honorarios de diligencia debida como el dinero en efectivo.
Como sólo se pierde la cuota de diligencia debida si el comprador rescinde el contrato durante el período de diligencia debida, esto puede abrir una oportunidad interesante para los compradores a distancia. Se puede utilizar como herramienta para conseguir un contrato de compraventa de una vivienda y, al mismo tiempo, ofrecer una salida fácil para rescindir el contrato con un riesgo financiero limitado. En el caso de la compra a distancia, se da al comprador una ventana de tiempo para ver la propiedad en persona antes de tomar cualquier decisión final.
Cierre a distancia
La Ley de Firma Electrónica de 2000 hace que su firma electrónica sea tan válida como si firmara los documentos en persona. Además, los avances tecnológicos han hecho que los cierres a distancia sean rutinarios para los vendedores y muy factibles para los compradores. Su agente le enviará todas las páginas del contrato y los apéndices. Los firmará mediante un sistema de firma electrónica, que suele enviar los formularios firmados a la parte correspondiente.
„Los abogados siguen exigiendo firmas físicas, por lo que su agente trabajará con el abogado encargado del cierre y le enviará por FedEx todos los documentos necesarios antes del cierre”, dice Kaderabek. „El agente va entonces a la mesa de cierre con los documentos de cierre -sin el comprador- y se transfieren los fondos para completar la transacción.”
Lo esencial
La compra de una vivienda a distancia puede ser una buena opción para los compradores de segundas viviendas, los padres que quieren comprar casas para sus hijos y los inversores inmobiliarios de otros estados. En muchos aspectos, el proceso es el mismo que el de la compra de una casa en persona; sin embargo, dependerá aún más de su agente inmobiliario para encontrar la casa adecuada, estar presente en las inspecciones, guiarle en el papeleo y asistir al cierre.
Por lo tanto, encontrar el agente adecuado -uno que tenga experiencia en transacciones a distancia- es uno de los pasos más importantes que puede dar al comprar una casa a distancia.
Fuentes del artículo
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