Un documento de divulgación puede ser importante tanto para los compradores como para los vendedores de viviendas. Cuando un propietario vende una propiedad, suele estar obligado a revelar información en un documento escrito.
Los requisitos varían en función de las leyes estatales y locales.
En general, se supone que un documento de divulgación proporciona detalles sobre el estado de una propiedad que podría afectar negativamente a su valor. Los vendedores que ocultan deliberadamente información pueden ser demandados y potencialmente condenados por un delito. La venta de una vivienda „tal cual” no suele eximir al vendedor de la obligación de informar.
Las normas de divulgación pueden afectar a cualquiera que venda una casa, pero es especialmente probable que afecten a los revendedores de propiedades, que las compran para mejorarlas y revenderlas para obtener un beneficio rápido. Los revendedores de propiedades suelen tratar con propiedades en mal estado.
Puntos clave
- Los vendedores de propiedades suelen estar obligados a revelar información sobre el estado de una propiedad que pueda afectar negativamente a su valor.
- Aunque la ley no exija la revelación de un problema, puede ser conveniente que el vendedor lo revele de todos modos.
- Las leyes locales varían, por lo que es importante comprobar los detalles con los departamentos de planificación correspondientes.
Cómo difieren las leyes locales
Las leyes estatales y locales difieren en sus disposiciones sobre la divulgación de información. El vendedor debe comprobar los requisitos de la ubicación que está considerando.
Hay otra cosa importante que hay que comprobar: Algunas leyes locales de divulgación tienen lagunas. Por ejemplo, la ley del Estado de Nueva York exige que se revelen ciertos problemas al comprador en una declaración a menos que el vendedor opta por pagar un crédito de 500 dólares al comprador en el momento del cierre. Según Nolo, una biblioteca jurídica en línea, muchos vendedores, si no la mayoría, pagan el crédito en lugar de proporcionar el formulario.
Si usted es un comprador, no se limite a comprobar las leyes locales de divulgación. Compruebe si hay lagunas en las leyes locales de divulgación.
La legislación local suele obtenerse en los departamentos de planificación inmobiliaria locales y estatales. También se puede consultar a un abogado inmobiliario.
Conocer el tipo de información que debe revelarse puede ayudarle a tomar una decisión sobre la compra de una propiedad. Si usted es el vendedor, puede salvarle de una demanda judicial.
Estas son algunas de las revelaciones más comunes de los vendedores de bienes inmuebles que deben tener en cuenta, tanto si están del lado del comprador como del vendedor.
1. Muerte en el hogar
Algunos compradores tienen inquietudes o supersticiones sobre la compra de una vivienda en la que ha fallecido alguien. La divulgación puede ser necesaria.
„Cada estado tendrá requisitos ligeramente diferentes para la divulgación”, dice Jim Olenbush, un agente inmobiliario de Texas. „En Texas, por ejemplo, las muertes por causas naturales, suicidios o accidentes no relacionados con la propiedad no tienen que ser revelados."
Sin embargo, „un vendedor está obligado a revelar las muertes relacionadas con el estado de la propiedad o los crímenes violentos”, dice Olenbush. Si el hijo de un ocupante anterior se ahogó en la piscina porque ésta no tenía una valla de seguridad, por ejemplo, el vendedor deberá revelar el fallecimiento aunque el problema de seguridad se haya solucionado.
Sin embargo, hay circunstancias en las que los vendedores no tienen que revelar una muerte en la propiedad.
„No hay ningún estado en el que exista la obligación de revelar la muerte de una persona que ha fallecido en condiciones naturales”, dice el abogado Matthew Reischer, director general de LegalAdvice.com. „Sin embargo, algunos estados imponen la obligación [de revelar] una casa o apartamento estigmatizado en el que ha habido un suicidio o un asesinato. Algunos estados llegan incluso a imponer una obligación afirmativa al vendedor si tiene conocimiento de que su inmueble está embrujado por los muertos.”
Incluso cuando no se exige la divulgación -Georgia, por ejemplo, no exige la divulgación de un homicidio o un suicidio a menos que se pregunte directamente al vendedor-, los vendedores pueden querer errar al informar al comprador de una muerte en la propiedad.
„Si el vendedor está preocupado por la responsabilidad, el mejor consejo es que revele todo por adelantado, aunque no lo exija la ley”, dice Olenbush. „Los compradores siempre se enteran de las cosas por los vecinos, y la sorpresa puede hacer que se echen atrás en el contrato de compra o que se pregunten qué más no les dice el vendedor.”
2. Molestias en el barrio
Una molestia suele ser un ruido u olor procedente de una fuente externa a la propiedad que podría irritar a los ocupantes de la misma.
Carolina del Norte exige a los vendedores que informen de los ruidos, olores, humos u otras molestias procedentes de fuentes comerciales, industriales o militares que afecten a la propiedad.
Michigan exige a los vendedores que revelen la existencia de granjas, explotaciones agrícolas, vertederos, aeropuertos, campos de tiro y otras molestias en las inmediaciones, pero Pennsylvania deja en manos del comprador la determinación de la presencia de molestias agrícolas.
Estas son las normas de sólo tres estados. Asegúrese de saber lo que exige la ley de su estado en relación con la divulgación de las molestias del vecindario.
3. Riesgos
Si la casa corre un mayor riesgo de sufrir daños a causa de un desastre natural o tiene una contaminación ambiental conocida o potencial, es posible que tenga que revelar esta información al comprador.
La ley de Texas exige a los vendedores que revelen la presencia de residuos peligrosos o tóxicos, amianto, aislamiento de urea-formaldehído, gas radón, pintura con base de plomo y el uso anterior de las instalaciones para la fabricación de metanfetamina.
Missouri también exige que se revele la existencia de un antiguo laboratorio de metanfetamina en una vivienda, pero el vecino Kansas, como la mayoría de los estados, no lo hace.
La Ley de Divulgación del Estado de la Propiedad del Estado de Nueva York exige a los vendedores que notifiquen a los compradores si la propiedad está situada en una llanura aluvial, un humedal o un distrito agrícola; si ha sido alguna vez un vertedero; si ha habido alguna vez tanques de almacenamiento de combustible por encima o por debajo de la tierra en la propiedad; si la estructura contiene amianto y dónde; si hay tuberías de plomo; si la casa ha sido sometida a pruebas de radón, y si se ha derramado o filtrado algún combustible, aceite, sustancia peligrosa o tóxica en la propiedad.
Los estados también pueden exigir la divulgación de hundimientos de minas, pozos subterráneos, asentamientos, deslizamientos, levantamientos u otros defectos de estabilidad de la tierra. La Ley de Divulgación de Riesgos Naturales de California exige a los vendedores que informen de si la propiedad se encuentra en una zona de riesgo sísmico y, por tanto, podría sufrir licuefacción o desprendimientos tras un terremoto.
Aunque la mayoría de los requisitos de información son competencia de los estados, el gobierno federal impone uno: la información de que puede haber pintura con base de plomo en cualquier propiedad construida antes de 1978.
4. Información sobre la asociación de propietarios
Si la vivienda está regida por una comunidad de propietarios, debe informar de ello. Las asociaciones suelen imponer cuotas mensuales a los propietarios y pueden imponer normas a sus miembros que un posible comprador podría considerar aceptables o no.
También es necesario conocer la salud financiera de la HOA y proporcionar esta información al comprador para que pueda tomar una decisión de compra informada.
„Un comprador que conozco adquirió un condominio, [y] el vendedor se olvidó por error de entregar al comprador las notas de las reuniones de los últimos 12 meses”, dice Ed Kaminsky, presidente y director general de SportStar relocation en Manhattan Beach, California. „Siete meses más tarde, el comprador recibió 30.000 dólares por las mejoras de la propiedad. El vendedor fue posteriormente demandado por el comprador por no revelar estas importantes notas.”
5. Reparaciones
Qué ha reparado y por qué? Los compradores deben conocer el historial de reparaciones de la vivienda para que sus propios inspectores presten más atención a las zonas problemáticas y para que sean conscientes de los posibles problemas futuros.
La ley de Texas, por ejemplo, exige a los vendedores que revelen las reparaciones estructurales o del tejado realizadas anteriormente; los vertidos, asentamientos, movimientos del suelo o fallas; y los defectos o fallos en las paredes, el tejado, las vallas, los cimientos, los suelos, las aceras o cualquier otro problema actual o anterior que afecte a la integridad estructural de la vivienda.
También debe revelar las reparaciones eléctricas o de fontanería y cualquier otro problema que le gustaría conocer si fuera a comprar la casa y vivir en ella.
6. Daños por agua
Cuando el agua entra por donde no debe, puede dañar los objetos personales, socavar la estructura de la casa e incluso crear un peligro para la salud al provocar la aparición de moho. Los vendedores deben revelar las fugas o los daños causados por el agua en el pasado o en la actualidad.
Michigan, por ejemplo, exige a los vendedores que informen de la existencia de agua en el sótano o en el sótano, fugas en el tejado, daños importantes por inundaciones, el tipo de sistema de fontanería (e.g., galvanizado, cobre, otros), y cualquier problema de fontanería conocido.
„Hay muchos riesgos en el cierre de una casa cuando se necesita algún trabajo en la propiedad que no era obvio al recorrerla, sobre todo en invierno o durante un período de sequía”, dice Bill Price, un abogado de negocios de Illinois. „En invierno, un tejado con goteras o con tejas muy viejas no puede ser inspeccionado por el comprador o su inspector de viviendas. Del mismo modo, un periodo de sequía puede ocultar problemas de fugas en el sótano.”
En situaciones como ésta, compruebe el grado de protección que ofrecen las leyes de su estado para no revelar información que no hubiera podido conocer.
7. Elementos que faltan
A veces, los compradores no se dan cuenta hasta el día de la mudanza de que en sus nuevas casas falta algo que suponían que estaría allí. Una luminaria, el frigorífico o el microondas, las persianas instaladas: Cualquiera de estas cosas podría haber salido por la puerta con el vendedor si a nadie se le ocurriera comentarlo de antemano.
Las leyes de divulgación de algunos estados intentan evitar este problema. Texas y Michigan, por ejemplo, exigen a los vendedores que revelen si la vivienda viene con una larga lista de elementos, como los electrodomésticos de la cocina, el aire acondicionado y la calefacción centrales, los canalones para la lluvia, los extractores y los calentadores de agua.
8. Otras posibilidades de información
Los compradores deben saber si la vivienda se encuentra en un distrito histórico especial, ya que esto afectará a su capacidad para realizar reparaciones y modificaciones, y también podría aumentar el coste de dichas actividades.
La ley de Texas exige a los vendedores que informen sobre las termitas activas u otros insectos que destruyen la madera, los daños causados por las termitas o la podredumbre de la madera que necesitan reparación, los daños causados por las termitas en el pasado y los tratamientos anteriores contra las termitas. Las leyes de Michigan y Carolina del Norte también exigen a los vendedores que revelen cualquier historial de infestación. Consulte las leyes de su estado para ver si debe revelar información sobre cualquier plaga.
También es posible que tenga que revelar los problemas de drenaje o nivelación, la zonificación, los litigios pendientes, los cambios realizados sin permiso, los conflictos de límites y las servidumbres.
Cómo divulgar
Algunos estados, como Michigan y Carolina del Norte, exigen a los vendedores que utilicen un formulario de información específico. Si no existe un formulario específico, el departamento o comisión inmobiliaria de su estado o la asociación estatal de agentes inmobiliarios suelen tener un formulario recomendado que puede utilizar. El formulario puede ser más o menos completo de lo que exige la ley estatal.
Si el formulario no es lo suficientemente completo para su situación, compleméntelo con una lista de los elementos adicionales que desea revelar. El vendedor debe hacer todas las declaraciones al comprador por escrito, y tanto el comprador como el vendedor deben firmar y fechar el documento. Asegúrese de revisar lo que necesita revelar, y cómo debe ser redactado, con un abogado de bienes raíces.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si crees que te han discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de ayudas públicas, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puedes tomar. Una de estas medidas es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o a la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
Lo más importante
Aunque en su zona no se exija la divulgación de un dato concreto, los vendedores que tengan información sobre su casa que pueda hacer infeliz a un comprador pueden querer divulgarla de todos modos. Además de las razones morales para ser honesto con los posibles compradores -y el deseo de evitar los gastos y las molestias de una demanda-, las personas tienen una reputación que proteger. Los vendedores que tengan alguna duda sobre si han revelado correctamente el estado de la propiedad deben ponerse en contacto con un abogado inmobiliario de su estado.
Fuentes del artículo
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