Los métodos para analizar el valor de una inversión inmobiliaria son análogos a los utilizados en el análisis fundamental de las acciones. Dado que la inversión inmobiliaria no suele ser una operación a corto plazo, el análisis del flujo de caja, y la consiguiente tasa de rentabilidad, es fundamental para lograr el objetivo de realizar inversiones rentables.
Para obtener beneficios, los inversores deben saber cómo valorar los bienes inmuebles y hacer conjeturas sobre el beneficio que obtendrá cada uno, ya sea mediante la revalorización de la propiedad, los ingresos por alquiler o ambos. Las valoraciones inmobiliarias precisas pueden ayudar a los inversores a tomar mejores decisiones a la hora de comprar y vender propiedades.
Puntos clave
- La valoración inmobiliaria es un proceso que determina el valor económico de una inversión inmobiliaria.
- La tasa de capitalización es una métrica clave para valorar una propiedad productora de ingresos.
- Los ingresos netos de explotación (NOI) miden la rentabilidad de una propiedad productora de ingresos antes de añadir los costes de financiación e impuestos.
- Los dos métodos clave de valoración inmobiliaria incluyen el descuento del NOI futuro y el modelo del multiplicador de ingresos brutos.
- En el lado negativo, como los mercados inmobiliarios son menos líquidos y transparentes que el mercado de valores, puede ser difícil obtener la información necesaria.
La valoración del patrimonio se suele realizar a través de dos metodologías básicas: el valor absoluto y el valor relativo. Lo mismo ocurre con la valoración de bienes inmuebles.
El descuento de los futuros ingresos netos de explotación (NOI) mediante la tasa de descuento adecuada para los bienes inmuebles es similar a las valoraciones del flujo de caja descontado (DCF) para las acciones. Mientras tanto, la integración del modelo de multiplicador de ingresos brutos en el sector inmobiliario es comparable a las valoraciones de valor relativo con las acciones. A continuación, veremos cómo valorar una propiedad inmobiliaria utilizando estos métodos.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar una denuncia ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o ante la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
La tasa de capitalización
Una de las suposiciones más importantes que hace un inversor inmobiliario al realizar valoraciones inmobiliarias es elegir una tasa de capitalización adecuada, también conocida como tasa de capitalización.
La tasa de capitalización es la tasa de rendimiento requerida para los bienes inmuebles, neta de la apreciación del valor o la depreciación. En pocas palabras, es la tasa que se aplica al NOI para determinar el valor actual de una propiedad.
Por ejemplo, supongamos que se espera que una propiedad genere un ingreso neto de explotación de 1 millón de dólares durante los próximos diez años. Si se descontara a una tasa de capitalización del 14%, el valor de mercado de la propiedad sería:
$7,142,857(0.14$1.000.000)donde:Valor de mercado=Ingresos netos de explotación/tasa de capitalización
El valor de mercado de 7.142.857 $ es un buen negocio si la propiedad se vende a 6.5 millones de euros. Pero es un mal negocio si el precio de venta es de 8 millones de dólares.
La determinación de la tasa de capitalización es uno de los parámetros clave utilizados para valorar una propiedad generadora de ingresos. Aunque es algo más complicado que calcular el coste medio ponderado del capital (WACC) de una empresa, existen varios métodos que los inversores pueden utilizar para encontrar una tasa de capitalización adecuada, entre los que se incluyen los siguientes:
- Método de acumulación
- Método de extracción del mercado
- Método de banda de inversión
El método de acumulación
Un enfoque común para calcular la tasa de capitalización es el método de acumulación. Empiece por el tipo de interés y añada lo siguiente:
Dado un tipo de interés del 6%, un 1.Tasa de no liquidez del 5%, un 1.5% de prima de recaptura, y un 2.5% de tasa de riesgo, la tasa de capitalización de un bien inmueble es del 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5%). Si los ingresos netos de explotación son de 200.000 dólares, el valor de mercado de la propiedad es de 1.739.130 dólares (200.000 dólares / 0.115).
Es muy sencillo realizar este cálculo. Sin embargo, la complejidad radica en la evaluación de las estimaciones precisas de los componentes individuales de la tasa de capitalización, que puede ser un reto. La ventaja del método de acumulación es que intenta definir y medir con precisión los componentes individuales de una tasa de descuento.
El método de extracción del mercado
El método de extracción del mercado supone que existe información actual y fácilmente disponible sobre el NOI y el precio de venta de propiedades comparables que generan ingresos. La ventaja del método de extracción del mercado es que la tasa de capitalización hace que la capitalización de los ingresos directos sea más significativa.
Es relativamente sencillo determinar la tasa de capitalización. Supongamos que un inversor puede comprar un aparcamiento que se espera que genere 500.000 dólares de ingresos netos. En la zona hay tres aparcamientos comparables que producen ingresos:
- El aparcamiento 1 tiene un NOI de 250.000 dólares y un precio de venta de 3 millones de dólares. La tasa de capitalización es de 8.33% ($250,000 / $3,000,000).
- El aparcamiento 2 tiene un NOI de 400.000 $ y un precio de venta de 3.95 millones. La tasa de capitalización es del 10.13% ($400,000 / $3,950,000).
- El aparcamiento 3 tiene un NOI de 185.000 dólares y un precio de venta de 2 millones de dólares. La tasa de capitalización es del 9.25% ($185,000 / $2,000,000).
Tomando las tasas de capitalización medias de estos tres inmuebles comparables, se obtiene una tasa de capitalización global del 9.El 24% sería una representación razonable del mercado. Utilizando esta tasa de capitalización, un inversor puede determinar el valor de mercado de la propiedad que está considerando. El valor de la oportunidad de inversión en el aparcamiento es de 5.411.255 $ (500.000 $ / 0.0924).
El método de la banda de inversión
Con el método de banda de inversión, la tasa de capitalización se calcula utilizando los tipos de interés individuales de las propiedades que utilizan tanto la financiación de la deuda como la de los fondos propios. La ventaja de este método es que es la tasa de capitalización más adecuada para las inversiones inmobiliarias financiadas.
El primer paso es calcular un factor de fondo de amortización. Este es el porcentaje que hay que apartar cada periodo para tener una cantidad determinada en un momento futuro. Supongamos que una propiedad con un NOI de 950.000 dólares está financiada al 50%, utilizando una deuda al 7% de interés a amortizar en 15 años. El resto se paga con fondos propios a una tasa de rendimiento requerida del 10%. El factor de fondo de amortización se calcula como
SFF=(1+i)n-1idonde:SFF=Factor de amortizacióni=Tipo de interés periódico, a menudo expresado como ani=Tasa porcentual anual
Introduciendo los números, obtenemos:
- 0.07 / (1 + 0.07)15 – 1
Esto equivale a 3.98%. La tasa a la que se debe pagar al prestamista es igual a este factor de fondo de amortización más el tipo de interés. En este ejemplo, el resultado es un 10.98% (0.07 + 0.0398).
Por lo tanto, la tasa media ponderada, o la tasa de capitalización global, utilizando el 50% de peso para la deuda y el 50% de peso para la equidad es:
- 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]
Como resultado, el valor de mercado de la propiedad es:
- $9,056,244 ($950,000 / 0.1049)
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Cómo valorar una propiedad de inversión inmobiliaria
Métodos de valoración
Los modelos de valoración absoluta determinan el valor actual de los futuros flujos de caja entrantes para obtener el valor intrínseco de un activo. Los métodos más comunes son el modelo de descuento de dividendos (DDM) y las técnicas de flujo de caja descontado (DCF).
Por otro lado, los métodos de valor relativo sugieren que dos valores comparables deberían tener un precio similar en función de sus beneficios. Los ratios como el precio sobre beneficios (P/E) y el precio sobre ventas se comparan con otras empresas del mismo sector para determinar si una acción está infravalorada o sobrevalorada.
Al igual que en la valoración de la renta variable, el análisis de la valoración inmobiliaria debe aplicar ambos procedimientos para determinar una gama de valores posibles.
Descontando el NOI futuro
La fórmula para calcular el valor de los bienes inmuebles a partir de los ingresos netos de explotación descontados es
Valor de mercado=r-gNOI1=RNOI1donde:NOI=Ingresos netos de explotación=Tasa de rendimiento exigida a los activos inmobiliariosg=Tasa de crecimiento de NOI
El NOI refleja las ganancias que generará la propiedad después de tener en cuenta los gastos de explotación, pero antes de deducir los impuestos y los pagos de intereses. Sin embargo, antes de deducir los gastos, hay que determinar los ingresos totales obtenidos de la inversión.
Los ingresos por alquileres previstos pueden preverse inicialmente sobre la base de propiedades comparables cercanas. Con un estudio de mercado adecuado, un inversor puede determinar qué precios están pagando los inquilinos en la zona y suponer que pueden aplicarse a esta propiedad rentas similares por pie cuadrado. Los aumentos previstos de los alquileres se contabilizan en la tasa de crecimiento dentro de la fórmula.
Dado que las altas tasas de desocupación son una amenaza potencial para los rendimientos de las inversiones inmobiliarias, debe utilizarse un análisis de sensibilidad o estimaciones conservadoras realistas para determinar los ingresos no percibidos si el activo no se utiliza a plena capacidad.
Los gastos de explotación incluyen los que se producen directamente por el funcionamiento diario del edificio, como el seguro de la propiedad, los gastos de gestión, los gastos de mantenimiento y los costes de los servicios públicos. Tenga en cuenta que la depreciación no se incluye en el cálculo del gasto total. Los ingresos netos de explotación de una propiedad inmobiliaria son similares a los beneficios antes de intereses, impuestos, depreciaciones y amortizaciones (EBITDA).
El descuento de los ingresos netos de explotación de una inversión inmobiliaria por la tasa de capitalización es análogo al descuento de un flujo de dividendos futuros por la tasa de rendimiento requerida adecuada, ajustada para el crecimiento de los dividendos. Los inversores en renta variable que estén familiarizados con los modelos de crecimiento de los dividendos deberían ver inmediatamente el parecido.
Multiplicador de la renta bruta
El enfoque del multiplicador de la renta bruta es un método de valoración relativa que se basa en la suposición de que las propiedades de una misma zona se valorarán proporcionalmente a la renta bruta que contribuyen a generar.
Como su nombre indica, los ingresos brutos son los ingresos totales antes de deducir los gastos de explotación. Sin embargo, hay que prever las tasas de desocupación para obtener una estimación precisa de los ingresos brutos.
Por ejemplo, si un inversor inmobiliario adquiere un edificio de 100.000 pies cuadrados, puede determinar, a partir de los datos de propiedades comparables, que la renta bruta mensual media por pie cuadrado en el barrio es de 10 dólares. Aunque el inversor puede suponer inicialmente que los ingresos brutos anuales son de 12 millones de dólares (10 x 12 meses x 100.000 metros cuadrados), el multiplicador de los ingresos brutos se puede encontrar utilizando datos de ventas históricas. pies), es probable que haya algunas unidades vacías en el edificio en un momento dado.
Suponiendo que haya una tasa de desocupación del 10%, los ingresos brutos anuales son de 10 $.8 millones (12 millones x 90%). También se aplica un enfoque similar al de los ingresos netos de explotación.
El siguiente paso para evaluar el valor de la propiedad inmobiliaria es determinar el multiplicador de la renta bruta y multiplicarlo por la renta bruta anual. El multiplicador de la renta bruta puede hallarse utilizando datos históricos de ventas. Si se observan los precios de venta de propiedades comparables y se divide ese valor por los ingresos brutos anuales generados, se obtiene el multiplicador medio de la región.
Este tipo de enfoque de valoración es similar al uso de transacciones comparables o múltiplos para valorar una acción. Muchos analistas pronostican los beneficios de una empresa y multiplican sus beneficios por acción (BPA) por la relación P/E del sector. La valoración inmobiliaria puede realizarse con medidas similares.
Bloqueos en la valoración de bienes inmuebles
Ambos métodos de valoración inmobiliaria parecen relativamente sencillos. Sin embargo, en la práctica, determinar el valor de un inmueble generador de ingresos con estos cálculos es bastante complicado. En primer lugar, puede llevar mucho tiempo y suponer un reto obtener la información necesaria sobre todos los datos de la fórmula, como los ingresos netos de explotación, las primas incluidas en la tasa de capitalización y los datos de ventas comparables.
En segundo lugar, estos modelos de valoración no tienen en cuenta posibles cambios importantes en el mercado inmobiliario, como una crisis crediticia o un boom inmobiliario. En consecuencia, es necesario realizar un análisis adicional para prever y tener en cuenta el posible impacto de las variables económicas cambiantes.
Dado que los mercados inmobiliarios son menos líquidos y transparentes que el mercado bursátil, a veces es difícil obtener la información necesaria para tomar una decisión de inversión con pleno conocimiento de causa.
Dicho esto, debido a la gran inversión de capital que suele requerirse para comprar una gran promoción, este complicado análisis puede producir una gran recompensa si conduce al descubrimiento de una propiedad infravalorada (similar a la inversión en acciones). Por lo tanto, dedicar tiempo a investigar los datos necesarios merece la pena.
El resultado final
La valoración inmobiliaria suele basarse en estrategias similares a las del análisis de la renta variable. Además del enfoque del multiplicador de ingresos brutos y del NOI descontado, también se utilizan con frecuencia otros métodos. Algunos expertos del sector, por ejemplo, tienen un conocimiento activo de los patrones de migración y desarrollo de las ciudades.
Como resultado, se puede determinar qué zonas locales tienen más probabilidades de experimentar la tasa de revalorización más rápida. Independientemente del enfoque que se utilice, el factor más importante para predecir el éxito de una estrategia es su grado de investigación.
Fuentes del artículo
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