Cuando se trata de cuentas individuales de jubilación (IRA), los activos financieros -acciones, bonos, fondos de inversión o fondos cotizados (ETF)- son los sospechosos habituales de inversión. Aun así, es posible tener bienes inmuebles en su cuenta IRA bajo ciertas condiciones. Puede comprar viviendas unifamiliares o múltiples, edificios de apartamentos, propiedades comerciales como tiendas, hoteles o complejos de oficinas, terrenos y lotes sin edificar e incluso amarres para barcos.
Sin embargo, no es tan fácil como comprar unos cientos de acciones. Si quiere sumergirse en la compra de propiedades a través de su IRA autodirigida, debe conocer las reglas, y hay muchas.
Puntos clave
- Puede tener bienes inmuebles en su IRA, pero necesitará una IRA autodirigida para hacerlo.
- Cualquier propiedad inmobiliaria que compre debe ser estrictamente para fines de inversión; usted y su familia no pueden utilizarla.
- La compra de bienes inmuebles dentro de una IRA suele requerir el pago en efectivo, y la IRA debe pagar todos los gastos de propiedad.
- Tener un inmueble en su cuenta IRA puede ser complicado, con problemas fiscales y burocráticos. Pero, por otro lado, los inmuebles pueden proporcionarte una buena (o gran) tasa de rendimiento y diversificar tu cartera.
La IRA adecuada para comprar bienes de inversión
En primer lugar, su IRA tiene que ser autodirigida. El término „autodirigida” significa que las inversiones alternativas son aceptadas u ofrecidas por el custodio de la IRA, la institución financiera o la empresa responsable del mantenimiento de registros y de los requisitos de información del Servicio de Impuestos Internos (IRS). Una cuenta IRA autodirigida es independiente de cualquier corredor de bolsa, banco o empresa de inversión que pueda tomar decisiones por usted (la mayoría de las cuentas de corretaje no permiten la tenencia de bienes inmuebles, de todos modos).
Para comprar y poseer una propiedad a través de su cuenta IRA, necesitará un custodio, una entidad especializada en cuentas autodirigidas que gestionará la transacción, el papeleo asociado y los informes financieros. Todo pasa por el custodio para evitar que usted infrinja las estrictas normas relativas a este tipo de transacciones inmobiliarias.
Como es de esperar, el depositario cobrará una comisión por el servicio. Sin embargo, no le asesorará sobre cómo estructurar mejor sus participaciones. El trabajo de este custodio es manejar el trabajo de back-office.
Antes de ver el resto de las normas, comprenda este hecho básico: usted y su cuenta IRA son dos entidades separadas. Su IRA es la dueña de la propiedad, usted no. El título de la propiedad dirá „XYZ Trust Company Custodio [en beneficio de] (FBO) [Su nombre] IRA.”
Si compra bienes inmuebles con su IRA de forma indebida, puede descalificar la IRA. Si esto ocurre, todos los fondos que contiene pasan a estar sujetos a impuestos inmediatamente.
Lo que es y lo que no es suyo
Su propiedad inmobiliaria debe ser puramente una inversión. No puede utilizarlo como casa de vacaciones, lugar de residencia de sus hijos, segunda vivienda u oficina para su negocio. Estas normas se aplican a usted y a las personas que el IRS considera „inhabilitadas”.”ue se considera una persona descalificada?
- Su cónyuge
- Tus padres, abuelos y bisabuelos
- Sus hijos y sus cónyuges, nietos y bisnietos
- Proveedores de servicios de su cuenta IRA
- Cualquier entidad que posea más del 50% de la propiedad
Tampoco puede comprar la propiedad a una de estas personas descalificadas, lo que se denomina transacción por cuenta propia, ni la IRA puede comprar una propiedad que usted ya posee. Puede obtener más información sobre las transacciones prohibidas en la sección 4.72.11.2.1 del Manual de Hacienda.
Realizar la compra
El saldo de tu cuenta IRA tendrá que ser bastante alto porque conseguir una hipoteca para comprar una propiedad dentro de una IRA no es fácil. Es probable que tenga que pagar en efectivo, lo que no sólo supone un gran recorte de la cuenta, sino que también afecta a su tasa de rendimiento en el futuro.
Los inversores inmobiliarios suelen dar una pequeña cantidad de entrada y aprovechar los tipos de interés aún relativamente bajos para apalancar la compra, pensando que pueden ganar más dinero con la propiedad de lo que pagarán en intereses. Si no puede financiar la compra de la propiedad, perderá el potencial de un importante retorno de la inversión (ROI).
Algunos bancos consideran la posibilidad de conceder préstamos para este tipo de operaciones, pero esto plantea otro problema: cualquier ingreso procedente de la propiedad puede considerarse como un ingreso imponible no relacionado con el negocio (UBTI). Puede obtener más información sobre el UBTI en el artículo 511 del Código de Rentas Internas (IRC).
Ser propietario del inmueble
Como su cuenta IRA no paga impuestos, no puede beneficiarse de las deducciones que conlleva la propiedad de un inmueble. Al haber pagado en efectivo, no hay pagos de intereses hipotecarios que deducir. Tampoco se obtienen los beneficios de las deducciones fiscales de la propiedad ni de la depreciación. Si su propiedad genera ingresos por alquiler, cada uno de ellos vuelve a su cuenta IRA. Al no ser dueño de la propiedad, no puede embolsarse ningún ingreso. (Por supuesto, usted recibirá el dinero eventualmente cuando haga retiros de la cuenta en el momento de la jubilación.)
El lado positivo es que ninguno de los gastos de mantenimiento u otros costes asociados a la propiedad de un inmueble sale de su bolsillo. La IRA lo paga todo. Sin embargo, esto no está exento de inconvenientes. Cada dólar que sale de su IRA es un dólar que ya no tiene un par de décadas para revalorizarse libre de impuestos.
Un gran riesgo: los gastos de mantenimiento que agotan el efectivo de su cuenta IRA y dan lugar a costosas penalizaciones si „contribuye en exceso” a la cuenta para cubrirlos.
¿Y qué ocurre si la propiedad incurre en una serie de gastos importantes que hacen que el saldo de su cuenta IRA sea tan bajo que la cuenta no tenga suficiente dinero para pagarla?? Recuerde que no puede pagar nada relacionado con esta propiedad de su propio bolsillo, y las aportaciones a la IRA son limitadas: El límite de aportación anual para 2021 y 2022 es de 6.000 dólares, 7.000 dólares si tienes 50 años o más.
Si eso no cubre la reparación, y tiene que depositar más, está en el anzuelo por las penalizaciones asociadas a la contribución excesiva. Este es un riesgo importante, ya que la propiedad puede requerir a menudo un mantenimiento costoso, y los ingresos que obtiene de los alquileres pueden no cubrir lo que necesita gastar en un año de alto mantenimiento.
Vender la propiedad en una IRA
Para vender su propiedad, fije un precio de venta como lo haría con cualquier otra propiedad inmobiliaria. Una vez que ambas partes se pongan de acuerdo sobre el precio y las condiciones, solicite a su custodio que venda la propiedad en nombre de su cuenta IRA. Todo el dinero volverá a su IRA, con impuestos diferidos o libre de impuestos, dependiendo de la composición de su IRA.
Una última consideración: la liquidez. Qué tan fácil es para usted salir de la inversión? Con las acciones, es relativamente fácil. A veces puede recuperar su dinero en segundos. En cambio, los bienes inmuebles son una inversión notoriamente ilíquida. La desinversión puede llevar mucho tiempo y podría perder dinero por el camino. Como casi once millones de personas aprendieron en la Gran Recesión de 2008, podrías encontrarte con un activo que vale menos que la cantidad de dinero que debes por él.
Pros y contras de la propiedad en una IRA
Hemos mencionado tantos inconvenientes y desventajas, que quizá se pregunte a estas alturas si tiene algún sentido poner una propiedad en una cuenta IRA. Históricamente, los bienes inmuebles tiene Es una buena inversión a largo plazo, ya que el valor de la propiedad aumenta con el tiempo, y la revalorización a largo plazo va de la mano con el horizonte de inversión a largo plazo de una cuenta de jubilación. A corto plazo, cualquier ingreso que genere la propiedad está protegido fiscalmente dentro de la IRA. Por último, como activo duro, los bienes inmuebles ayudan a diversificar una cartera que, de otro modo, estaría invertida en acciones y otros valores, lo cual no es la peor idea del mundo.
Pros
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Los bienes inmuebles ayudan a diversificar una cartera, a menudo en contraposición a los mercados financieros.
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Los bienes inmuebles se han revalorizado históricamente con el tiempo, lo que resulta ideal para un horizonte de inversión a largo plazo de una cuenta IRA.
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Los bienes inmuebles pueden proporcionar un flujo de ingresos constante a partir de los alquileres, y cualquier ingreso por alquileres que cobre crece libre de impuestos dentro de la IRA.
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Puedes comprar, vender, voltear y acumular propiedades.
Contras
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Necesita establecer una IRA autodirigida con un custodio.
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No se pueden reclamar deducciones por impuestos sobre la propiedad, intereses hipotecarios, depreciación y otros gastos relacionados con la propiedad.
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Todos los gastos, reparaciones y costes de mantenimiento deben pagarse con fondos de la IRA, y usted debe pagar a otros para que los hagan y gestionen la propiedad.
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Usted y sus familiares no pueden vivir en la propiedad ni dirigir un negocio en ella.
El resultado final
El uso de una cuenta IRA para comprar una propiedad de inversión no es para los débiles de corazón, ni para cualquiera que no esté familiarizado con los diferentes tipos de cuentas individuales de jubilación. La inversión inmobiliaria de cualquier tipo es bastante arriesgada o, en el mejor de los casos, de alto mantenimiento; para una IRA, los bienes inmuebles son una opción particularmente de alto riesgo. No sólo es posible que el valor de la vivienda baje en lugar de subir, sino que un año de importantes gastos de mantenimiento podría exponerle a penalizaciones si sus ingresos y el límite de sus aportaciones a la cuenta individual de ahorro no cubren las reparaciones que no puede permitirse ignorar.
A menos que tenga el tiempo y la experiencia necesarios para gestionar bienes inmuebles, probablemente sea mejor optar por estrategias más convencionales para su IRA. O considere las opciones inmobiliarias titulizadas, como los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) o los fondos de inversión y ETF que invierten en propiedades. Se trata de una forma indirecta de propiedad, pero es una propuesta más sencilla y líquida, y también puede mantenerse en las cuentas IRA normales.
Fuentes del artículo
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