Cómo utilizar los bienes inmuebles para aplazar el pago de impuestos

Invertir en bienes inmuebles sigue siendo una de las mejores maneras de crear riqueza y reducir los impuestos. Los beneficios incluyen la posibilidad de recuperar el coste de la propiedad productora de ingresos a través de la depreciación, utilizar los intercambios 1031 para diferir los beneficios de las inversiones inmobiliarias, y pedir préstamos contra el patrimonio inmobiliario para hacer inversiones adicionales o para otros fines.

Además, los propietarios de viviendas pueden beneficiarse de la exención de la residencia personal, que protege los beneficios de la venta de una residencia personal de los impuestos sobre las ganancias de capital, así como de la deducción de los intereses hipotecarios. Siga leyendo para saber si una de estas estrategias, o una combinación de ellas, es adecuada para usted.

Puntos clave

  • Invertir en bienes raíces es una manera de construir riqueza y reducir los impuestos a través de una variedad de medios.
  • La depreciación permite recuperar los costes relacionados con los bienes de alquiler que producen ingresos.
  • Los inversores pueden aplazar el pago de impuestos vendiendo una propiedad de inversión y utilizando el capital para comprar otra propiedad en lo que se conoce como intercambio 1031 en especie.
  • Los propietarios pueden pedir un préstamo contra el capital de su propiedad actual para realizar otras inversiones.
  • Dependiendo del valor de venta de la propiedad, los propietarios pueden quedar excluidos de los impuestos sobre las ganancias de capital por la venta de su casa.
  • Los particulares también pueden deducir los intereses pagados por sus hipotecas.

1. Uso de la deducción por depreciación

Usted puede recuperar el costo de la propiedad de alquiler que produce ingresos a través de deducciones fiscales anuales llamadas depreciación. El Código de Rentas Internas define la deducción por depreciación como una asignación razonable por el deterioro, el desgaste y una asignación razonable por la obsolescencia.

Los inversores inmobiliarios suelen utilizar un método de depreciación denominado Sistema Acelerado de Recuperación de Costes Modificado (MACRS, por sus siglas en inglés), en el que los inmuebles de alquiler residencial y las mejoras estructurales se deprecian a lo largo de 27.5 años, mientras que los electrodomésticos y otras instalaciones se deprecian en 15 años.

Los gastos de depreciación a menudo dan lugar a una pérdida neta en las inversiones inmobiliarias, incluso si la propiedad produce un flujo de caja positivo. Esta pérdida, así como los gastos, como los servicios públicos y el seguro, se declaran en el Anexo E, formulario 1040 del impuesto federal sobre la renta, y se deducen de los ingresos ordinarios.

2. Aprovechamiento de los intercambios 1031

El intercambio 1031, llamado así por la Sección 1031 del Código de Rentas Internas, permite a los inversores diferir los impuestos vendiendo una propiedad de inversión y utilizando el capital para comprar otra propiedad o propiedades de igual o mayor valor. Este intercambio debe producirse en un plazo determinado.

Aunque un intercambio 1031 puede incluir ampliamente varios tipos de bienes, la gran mayoría de las transacciones se refieren a bienes inmuebles. Y a partir de diciembre. A partir del 31 de 2017, la Sección 1031 „tratamiento de intercambio en especie se aplica sólo a los intercambios de bienes inmuebles mantenidos para su uso en un comercio o negocio o para la inversión, distintos de los bienes inmuebles mantenidos principalmente para la venta.”

Regulación de la propiedad

Para completar con éxito un intercambio 1031, las propiedades deben cumplir los siguientes criterios

  • El valor agregado de las propiedades de sustitución debe ser igual o mayor que el de las propiedades cedidas.
  • Las propiedades incluidas en la transacción deben ser similares, lo que significa que los bienes inmuebles no pueden cambiarse por otro tipo de activos, como un fondo de inversión inmobiliaria (REIT).
  • Ambas propiedades deben ser mantenidas con „fines productivos en el negocio o comercio” (una inversión).

Todo el dinero en efectivo o los bienes recibidos a través de la transacción que no se consideren bienes en especie se consideran botines y están sujetos a impuestos. El „cash boot” incluye no sólo el dinero en efectivo, sino también los bienes físicos, como las instalaciones. El arranque de la hipoteca se refiere a cualquier reducción de la deuda que se logre a través de la transacción. Por lo tanto, el importe de la deuda asumida con la propiedad de reemplazo debe ser igual o mayor que el valor de la deuda retirada cuando se vende la propiedad cedida.

Reglamento del inversor

El inversor debe utilizar un intermediario cualificado. Un intermediario cualificado es un agente que facilita el proceso de intercambio 1031, en gran medida por mantener los ingresos netos de la propiedad cedida antes de que se reinviertan en la propiedad de reemplazo. Sólo un intermediario cualificado puede mantener esos fondos durante el intercambio. La Federación de Organismos de Intercambio detalla el papel que desempeña el intermediario cualificado en el proceso de intercambio 1031.

El inversor está sujeto a dos plazos:

  • Cuarenta y cinco días después de la venta de la propiedad cedida deben entregar una lista escrita de la propiedad de sustitución cualificada a una parte cualificada del intercambio, normalmente el intermediario. También hay varias normas que limitan el número de propiedades que pueden ser identificadas.
  • Además, debe adquirir el valor agregado de los activos de sustitución que cumplan los requisitos en un plazo de 180 días a partir de la venta del activo cedido o 180 días después de la fecha de vencimiento de su declaración de impuestos correspondiente a ese año, lo que ocurra primero.

Intercambio 1031, paso a paso

En una transacción típica, un inversor decide vender una propiedad de inversión e invertir los ingresos de cualquier ganancia en otra propiedad.

  • Para conseguirlo de forma fiscalmente eficiente, el inversor celebra un acuerdo de intercambio 1031 con un intermediario cualificado y pone en venta la propiedad original. Al mismo tiempo, el inversor comienza a buscar propiedades de sustitución.
  • El día en que el inversor vende la propiedad original (la propiedad cedida), los ingresos netos después de pagar todos los gastos se envían a una cuenta especial creada por el intermediario cualificado.
  • El inversor entra entonces en el periodo de identificación y tiene exactamente 45 días para elaborar una lista de propiedades de sustitución cualificadas y 180 días para cerrar la propiedad de sustitución durante el periodo de intercambio.
  • Con la totalidad del producto de la venta de la propiedad cedida, el inversor cierra la nueva propiedad o propiedades de inversión.
  • El intermediario cualificado transfiere esos fondos a la compañía de títulos, se cierra la cuenta especial y se completa la transacción.
  • 3. Préstamo sobre el patrimonio neto de la vivienda

    Los inversores que han acumulado un considerable capital en su vivienda personal o en su propiedad de inversión pueden optar por refinanciar sus propiedades y sacar el capital para realizar inversiones adicionales, mejorar la vivienda o para otros fines. La normativa varía de un estado a otro.

    En un escenario típico, un prestamista prestará entre el 80% y el 85% de su patrimonio neto. Por ejemplo, en una propiedad de 240.000 dólares con un préstamo de 100.000 dólares, lo máximo que un prestatario podría extraer es 112.000 dólares (240.000 dólares – 100.000 dólares) x 0.80 = $112,000).

    La posibilidad de obtener un préstamo con cargo al patrimonio neto dependerá también de su calificación crediticia, de su relación entre la deuda y el patrimonio neto y de su relación entre la deuda y los ingresos.

    Si bien esta estrategia es un poco más riesgosa, para aquellos capaces de manejar la deuda adicional, puede ayudar a construir riqueza sin tener que entrar en un intercambio 1031 o vender una propiedad.

    4. Aplazamiento de los impuestos por la venta de una vivienda

    Las ganancias de la venta de la residencia personal principal de un contribuyente están excluidas de la tributación de las ganancias de capital hasta 500.000 dólares para las parejas casadas que declaran conjuntamente y 250.000 dólares para las personas solteras si el contribuyente ha vivido en la casa durante dos de los últimos cinco años. Además, en caso de que las ganancias de la venta de la residencia principal de un contribuyente sean mayores que esas exclusiones, el contribuyente también puede invertir esa parte a través de un intercambio 1031.

    Los inversores que viven en zonas donde el valor de la vivienda se está revalorizando pueden utilizar una estrategia de compraventa para construir su riqueza personal y minimizar los impuestos al mismo tiempo.

    5. Deducción de los intereses hipotecarios

    Los propietarios de viviendas pueden deducir en su declaración de la renta la parte de sus hipotecas atribuible al pago de intereses. Estos pagos son más altos durante los primeros años de la hipoteca y disminuyen gradualmente a medida que se paga la hipoteca.

    Según el IRS, "puede deducir los intereses hipotecarios de la vivienda en los primeros 750.000 dólares (375.000 dólares si está casado y presenta una declaración por separado) de endeudamiento. Sin embargo, se aplican limitaciones más elevadas (1 millón de dólares (500.000 dólares si está casado y presenta la declaración por separado) si se deducen los intereses hipotecarios de un endeudamiento contraído antes del 16 de diciembre de 2017."

    El resultado final

    Hay muchas opciones disponibles para el propietario de un inmueble que busca vender minimizando la responsabilidad fiscal.

    • Un intercambio 1031 permite reinvertir los beneficios de una venta en una propiedad de tipo similar.
    • Un préstamo con garantía hipotecaria aprovecha directamente el valor de la propiedad y puede utilizarse para diversos fines.
    • La venta de una residencia principal puede recibir un tratamiento fiscal especial.
    • Los intereses hipotecarios pueden deducirse a la hora de tributar.

    Su situación personal dictará cuál de estas opciones es la adecuada para usted, pero cualquiera de ellas le ayudará a sacar el máximo provecho de su inversión inmobiliaria.

    Fuentes del artículo

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    política editorial.

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