Un préstamo FHA 203(k) permite a los posibles propietarios de viviendas que no disponen de mucho dinero en efectivo comprar una propiedad que necesita reparaciones. Las hipotecas FHA 203(k) están respaldadas por el gobierno y básicamente financian tanto la compra como las reparaciones de una vivienda.
Estos préstamos están destinados a apoyar la propiedad de la vivienda entre los hogares con menores ingresos, permitiéndoles mejorar y actualizar las propiedades más antiguas como su residencia principal. Para los prestatarios que reúnen los requisitos, un préstamo FHA 203(k) suele ser la única forma de financiar una propiedad que necesita reparaciones importantes, pero hay muchos trámites burocráticos. A continuación se describe el proceso y lo que se puede esperar.
Puntos clave
- Un préstamo FHA 203(k) es una hipoteca respaldada por el gobierno y destinada a apoyar la compra de vivienda entre los hogares con menores ingresos.
- La cantidad prestada incluye el precio de compra de la vivienda y el coste de la renovación.
- Hay dos tipos de préstamos 203(k): estándar y limitado. Los préstamos estándar 203(k) son para propiedades que necesitan reparaciones estructurales extensas, mientras que un préstamo limitado es para reparaciones no estructurales.
- Los prestatarios solicitan los préstamos 203(k) a través de prestamistas aprobados por la FHA.
- Los préstamos 203(k) requieren una propuesta de rehabilitación que describa el trabajo que se va a realizar en la propiedad y proporcione una estimación detallada del coste de cada reparación o mejora.
Tipos de préstamos 203(k)
En realidad hay dos tipos de hipotecas FHA 203(k). La primera se denomina „estándar” y está pensada para propiedades que necesitan reparaciones estructurales importantes. El coste de la rehabilitación debe ser de al menos 5.000 dólares.
La segunda se denomina "limitada.Está diseñada para propiedades que sólo necesitan reparaciones no estructurales. Su agente inmobiliario o prestamista puede ayudarle a tomar esta decisión. Las reparaciones en el marco de un préstamo 203(k) limitado tienen un límite de 35.000 dólares.
Elegibilidad del préstamo FHA 203(k)
Tendrá que cumplir los requisitos habituales de los prestatarios para un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda (FHA), como tener unos ingresos constantes y verificables y una puntuación crediticia mínima. A partir de 2021, tendrá que aportar un pago inicial del 3.5% del precio de compra de la vivienda más los costes de reparación si tiene una puntuación de crédito de al menos 580. Si su puntuación de crédito está entre 500 y 579, tendrá que dar un 10% de entrada. Esto significa que si compra una casa con un precio de venta de 150.000 $ y necesita reparaciones por valor de 15.000 $, necesitará 3.El 5% de los 165.000 dólares, o 5.775 dólares, como pago inicial (o 16.500 dólares si su puntuación de crédito está entre 500 y 579).
Sólo los propietarios ocupantes, no los inversores, pueden solicitar un préstamo 203(k) de la FHA, y los prestatarios que reúnen los requisitos deben adquirir un seguro hipotecario. Un préstamo de la FHA exige el pago de dos tipos de primas de seguro hipotecario (MIP): una inicial y otra anual (que se paga mensualmente). Se requieren pagos anuales del MIP durante 11 años o la vida del préstamo.
Los prestamistas no suelen estar dispuestos a ofrecer una hipoteca para una propiedad que necesita reparaciones importantes o a prestatarios que carecen de mucho dinero en efectivo y tienen una puntuación de crédito inferior a la media. Los préstamos FHA 203(k), respaldados por la Administración Federal de la Vivienda (FHA), proporcionan seguridad: si el prestatario no paga, la FHA paga al prestamista.
Elija un prestamista aprobado por la FHA
La FHA no presta dinero a los prestatarios para una hipoteca. En su lugar, se obtiene un préstamo de un prestamista aprobado por la FHA, un banco, una cooperativa de crédito u otra institución financiera.
Al solicitar un préstamo a través de un programa gubernamental, ya sea un préstamo VA, un préstamo FHA o un préstamo FHA 203(k), su elección de prestamistas será algo limitada. Pero como el proceso de solicitud de los préstamos 203(k) es complejo, le conviene trabajar con un prestamista que tenga experiencia en este producto de préstamo especial.
Para encontrar un prestamista aprobado, utilice la herramienta de búsqueda en la página web de la U.S. Sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Asegúrese de marcar la casilla al final de la página para limitar su búsqueda a los prestamistas que hayan realizado préstamos 203(k) en los últimos 12 meses.
Crear una propuesta de rehabilitación
Además de los requisitos habituales para la solicitud de un préstamo hipotecario, como la prueba de ingresos y los informes de crédito, la solicitud del préstamo 203(k) requiere la creación de una propuesta de rehabilitación. La propuesta de rehabilitación debe describir el trabajo que se va a realizar en la propiedad y proporcionar una estimación detallada del coste de cada reparación o mejora. Se requieren pruebas arquitectónicas, como un plano de la parcela y un plano interior propuesto, para cualquier reparación estructural.
La lista de comprobación del HUD le servirá de guía sobre los aspectos que debe contemplar su propuesta. La lista de comprobación cubre todas las áreas de la casa que pueden necesitar reparaciones, desde canalones y entradas de vehículos hasta suelos y ventanas.
Si contrata a contratistas para que hagan el trabajo, en la mayoría de los casos deben tener licencia. Si planea hacer las reparaciones usted mismo, el trabajo debe ser completado con estándares profesionales, de manera oportuna, y no puede usar el préstamo para pagarse a sí mismo por su trabajo. Sólo puede utilizar el préstamo para el coste de los materiales.
Si le parece un buen negocio, recuerde que el dinero prestado, incluso a un tipo de interés bajo, no es dinero gratis, sino que tendrá que devolverlo con intereses. Siempre que sepa lo que está haciendo y pueda permitirse dedicar tiempo al proyecto, puede salir ganando si hace el trabajo usted mismo. Además, puede utilizar el dinero que se ahorra al no contratar a contratistas para realizar mejoras adicionales en la propiedad que no podría permitirse de otro modo.
Obtenga una tasación
La vivienda que quiere comprar debe ser tasada como lo sería para cualquier préstamo, con la salvedad de que el tasador debe estimar cuál será el valor de la vivienda una vez realizadas las reparaciones y mejoras. También puede exigirse una tasación tal como está, pero a veces el precio de compra puede sustituir a la tasación tal como está.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si crees que te han discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de la asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puedes seguir. Uno de esos pasos es presentar una denuncia ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o ante el HUD.
Consultores 203(k)
En el caso de un préstamo estándar, los prestatarios deben contratar a un consultor 203(k) para que les ayude a realizar todos los trámites adicionales necesarios, como la preparación de las pruebas arquitectónicas. Los honorarios por la contratación de dicho consultor pueden incluirse en la hipoteca, siempre que no superen los límites establecidos por el HUD.
Para una casa que requiera entre 15.001 y 30.000 dólares de reparaciones, por ejemplo, el HUD no espera que el consultor cobre más de 600 dólares.
Los prestatarios que buscan un préstamo limitado también pueden optar por contratar a un consultor 203(k), pero el coste no puede incluirse en el préstamo. Es perfectamente aceptable completar todo el papeleo usted mismo, aunque probablemente querrá alguna aportación de sus posibles contratistas. Puede buscar consultores aprobados en el sitio web del HUD.
Qué es un préstamo FHA 203(k)?
Un préstamo FHA 203(k) es una hipoteca respaldada por el gobierno que permite a los prestatarios financiar la compra de una vivienda y sus reparaciones mediante un único préstamo. Este programa de préstamos está diseñado para apoyar la propiedad de la vivienda entre los hogares con menores ingresos y les permite rehabilitar propiedades como su residencia principal.
Cuáles son los tipos de préstamos FHA 203(k)?
Los tipos de préstamos FHA 203(k) disponibles son el estándar y el limitado. Un préstamo estándar es para una propiedad que necesita reparaciones extensas y estructurales. Un préstamo limitado es para una casa que necesita menos reparaciones y la cantidad que se puede pedir prestado para hacer el trabajo se limita a $ 35.000.
Qué puntuación de crédito se requiere para un préstamo FHA 203(k)?
Los prestatarios con una puntuación de crédito de 580 pueden ser aprobados para un préstamo, pero tendrán que llegar con un pago inicial de al menos 3.5% de los costes de compra y reparación de la vivienda. Es posible que cumpla los requisitos aunque su puntuación de crédito sea inferior (de 500 a 579), pero necesitará un pago inicial mínimo del 10%.
El resultado final
El proceso de solicitud de la FHA 203(k) es muy laborioso, sin duda. Si le parece demasiado complicado, quizá sea mejor que siga buscando una casa que esté más cerca de estar lista para mudarse o que ahorre hasta que pueda permitirse un lugar más bonito. Pero si tiene tiempo, energía y paciencia, el préstamo 203(k) suele ser la única forma de financiar la compra de una propiedad que necesita reparaciones importantes. De lo contrario, tendrá que disponer de suficiente dinero en efectivo para pagar la propiedad y las reparaciones en su totalidad.
Fuentes del artículo
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