Cómo se calculan los impuestos sobre la propiedad

Cada año, millones de propietarios pagan impuestos sobre la propiedad. En lugar de limitarse a pagar la factura de los impuestos a su vencimiento, es importante entender los cálculos en los que se basa la valoración de los impuestos sobre la propiedad por parte de la oficina de tasación de su comunidad. Así te aseguras de que no te están cobrando de más.

Evaluación del impuesto sobre bienes inmuebles

Los diferentes tipos de propiedad tienen varios tipos de impuestos evaluados en la tierra y sus estructuras. Por ejemplo, un terreno baldío tendrá un valor de tasación significativamente menor que una propiedad comparable mejorada y, por lo tanto, tendrá menos impuestos sobre la propiedad. Si hay acceso a servicios públicos, como el alcantarillado, el agua y el gas, la valoración del terreno puede ser mayor. Si el tasador considera que el terreno tiene potencial para ser urbanizado, podría dar lugar a una valoración más alta y a más impuestos para el propietario. La cantidad que se grava a una propiedad proviene de un porcentaje del valor tasado de la propiedad.

Puntos clave

  • Los impuestos sobre la propiedad son una importante fuente de ingresos para los gobiernos locales y estatales y se utilizan para financiar servicios como la educación, el transporte, las emergencias, los parques, el ocio y las bibliotecas.
  • Las ciudades, los condados y los distritos escolares de una región tienen la facultad de recaudar impuestos sobre las propiedades que se encuentran dentro de sus límites.
  • Los tipos impositivos de cada jurisdicción se calculan por separado; a continuación, se suman todos los gravámenes para determinar el tipo impositivo total -lo que se denomina tipo de gravamen- de toda una región.
  • Los impuestos sobre la propiedad se calculan tomando el tipo de gravamen y multiplicándolo por el valor de tasación de su propiedad. 
  • Para llegar al valor de tasación, un tasador estima primero el valor de mercado de su propiedad utilizando uno o una combinación de tres métodos: realizando una evaluación de ventas, el método del coste, el método de los ingresos.
  • El valor de mercado se multiplica por el tipo de gravamen para obtener el valor de tasación.

Los impuestos sobre la propiedad son una de las principales fuentes de ingresos de la ciudad y el condado. Las diferentes juntas, consejos y legislaturas se reúnen para decidir los tipos adecuados. Se celebran audiencias presupuestarias para determinar la cantidad de dinero que debe asignarse para prestar los distintos servicios que necesita la comunidad local. Estos servicios -como la educación, el transporte, las emergencias, los parques, el ocio y las bibliotecas- se financian con los impuestos sobre la propiedad.

A partir del año fiscal 2018, la Ley de Recortes de Impuestos y Empleos puso un tope de 10.000 dólares al año (5.000 dólares para los casados que declaran por separado) en las deducciones federales por impuestos estatales y locales (SALT). Esta cifra incluye todos los impuestos sobre bienes inmuebles, ingresos y ventas de la propiedad.

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Calcular los impuestos sobre la propiedad

Los impuestos sobre la propiedad se calculan utilizando el valor de la propiedad. Esto incluye tanto el terreno como los edificios que lo componen. Normalmente, los asesores fiscales valoran la propiedad cada uno o cinco años y cobran al propietario registrado la tasa correspondiente siguiendo las normas establecidas por la autoridad fiscal. Los asesores calculan ese valor utilizando el gravamen de la milla -también llamado impuesto de la milla- y el valor de la propiedad evaluada.

Mill Levy o Millage Tax

El impuesto sobre el millón es el tipo impositivo que se aplica al valor de la propiedad, y un millón representa una décima parte de un céntimo. Así, por 1.000 dólares de valor catastral, un millón equivale a 1 dólar.

Los gravámenes fiscales para cada jurisdicción fiscal en una zona se calculan por separado; luego, todos los gravámenes se suman para determinar la tasa total de impuestos para toda una región. Por lo general, cada ciudad, condado y distrito escolar tiene la facultad de recaudar impuestos sobre las propiedades dentro de sus límites. Cada entidad calcula su exacción por milla requerida, y luego se suman para calcular la exacción por milla total.

Por ejemplo, supongamos que el valor total de la propiedad evaluada en un condado es de 100 millones de dólares, y que el condado decide que necesita 1 millón de dólares en ingresos fiscales para llevar a cabo sus operaciones necesarias. El gravamen de un millón de dólares dividido entre 100 millones de dólares, lo que equivale al 1%.

Ahora, supongamos que la ciudad y el distrito escolar han calculado un gravamen de 0.5% y 3%, respectivamente. El total de la recaudación de impuestos para la región sería del 4.5% (1% + 0.5% + 3%) o 45 mills.

3 formas de evaluar el valor de la propiedad

Los impuestos sobre la propiedad se calculan multiplicando el gravamen por el valor de la propiedad. El valor de tasación estima el valor de mercado razonable de su vivienda. Se basa en las condiciones imperantes en el mercado inmobiliario local.

El tasador revisará toda la información relevante sobre su propiedad para estimar su valor global. Para obtener la valoración más precisa, el tasador debe tener en cuenta el precio de venta de propiedades comparables en las condiciones actuales del mercado, los costes de reposición de la propiedad, los costes de mantenimiento del propietario, las mejoras realizadas, los ingresos que usted obtiene de la propiedad y los intereses que se cobrarían por la compra o construcción de una propiedad comparable a la suya.

El tasador puede estimar el valor de mercado de la propiedad utilizando tres métodos diferentes, y tiene la opción de elegir uno solo o cualquier combinación de los tres.

1. Realización de una evaluación de las ventas

El tasador valora la propiedad utilizando ventas comparables en la zona. Los criterios incluyen la ubicación, el estado de la propiedad, las mejoras y las condiciones generales del mercado. El tasador hace ajustes en las cifras para mostrar los cambios específicos en la propiedad, como nuevas adiciones y renovaciones.

2. El método del coste

Es cuando el tasador determina el valor de su propiedad basándose en lo que costaría reemplazarla. Si la propiedad es antigua, los tasadores determinan la cantidad de depreciación que se ha producido y cuánto valdría la propiedad si estuviera vacía. En el caso de las propiedades más nuevas, el tasador deduce cualquier depreciación realista y examina los costes de los materiales de construcción y la mano de obra, incluyendo estas cifras en el valor final de la propiedad.

3. El método de los ingresos

Este método se basa en la cantidad de ingresos que podría obtener de la propiedad si se alquilara. Utilizando el enfoque del método de los ingresos, el tasador tiene en cuenta los costes de mantenimiento de la propiedad, la gestión de la misma, los seguros y los impuestos, así como el rendimiento que se puede esperar razonablemente de la propiedad. Después de determinar el valor de mercado de la propiedad, se llegará al valor tasado tomando su valor real y multiplicándolo por una tasa de evaluación. Esa tasa es un porcentaje uniforme, varía según la jurisdicción fiscal y podría ser cualquier porcentaje por debajo del 100%. Después de obtener el valor de tasación, se multiplica por el gravamen del molino para determinar sus impuestos sobre la propiedad debido.

Por ejemplo, suponga que el tasador determina que el valor de su propiedad es de 500.000 dólares y la tasa de evaluación es del 8%. El valor tasado sería de 40.000 dólares. Tomando el gravamen del 4.5% que calculamos anteriormente, el impuesto a pagar sería de 1.800 dólares (40.000 dólares x 4.5%).

Una vez que el tasador tiene el valor, trabaja en dos etapas: En primer lugar, envían el valor de tasación de la propiedad al propietario; después, lo acompañan de una factura de impuestos.

Información útil sobre el impuesto sobre el patrimonio

La mayoría de las evaluaciones del impuesto sobre la propiedad se realizan anualmente o cada cinco años, dependiendo de la comunidad en la que se encuentre la propiedad. Una vez que el propietario ha recibido su evaluación con su valoración de la propiedad, se envía por separado una factura del impuesto sobre la propiedad.

La información que tiene el tasador se considera parte del registro público. Los propietarios pueden ver cuánto deben pagar entrando en la web del tasador e introduciendo su dirección. A veces se les puede cobrar una pequeña tasa por acceder a este material. Otra opción es ir a la oficina del tasador en el juzgado del condado. Una vez que esté en el juzgado del condado, puede buscar la información e imprimir una copia por una tarifa nominal.

El resultado final

Los impuestos sobre la propiedad pueden ser confusos. Para pagar la cantidad correcta hay que saber cómo se calculan los impuestos, dónde obtener esta información y cuándo se envían y vencen las facturas de los impuestos. Algunas ciudades permiten a sus residentes ver y/o pagar sus facturas de impuestos sobre la propiedad en línea. Los propietarios deben hacer su parte para mantenerse informados sabiendo cómo se calculan los impuestos, cuándo es el ciclo de facturación y dónde pueden localizarlo.

Fuentes del artículo

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  1. Hacienda. "Publicación 5307: Aspectos básicos de la reforma fiscal para individuos y familias," Página 5. Acceder a septiembre. 15, 2020.

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