El „house flipping” es una aventura inmobiliaria que consiste en comprar casas baratas que a menudo necesitan trabajo, arreglarlas y luego venderlas por más de lo que se pagó. La venta de casas puede ser un negocio lucrativo, pero conlleva un riesgo financiero importante, especialmente para los principiantes.
En 2020, los márgenes de beneficio y las ventas de los flippers disminuyeron, según datos de marzo de 2021, pero dada la pandemia del COVID-19, los expertos dicen que estas cifras no son una sorpresa para los expertos del sector.
Si está interesado en comprar propiedades para arreglarlas y voltearlas y no tiene el dinero en efectivo, necesitará un préstamo bancario que le ayude a empezar su empresa inmobiliaria. A partir del segundo trimestre de 2021, los tipos de interés de las hipotecas son históricamente bajos, pero necesitarás un crédito sólido para que te lo aprueben.
Puntos clave
- Por lo general, cuesta más dinero vender una casa que comprarla como vivienda.
- Los prestamistas consideran que la compra de viviendas es una propuesta arriesgada y, por lo general, no trabajan con compradores inexpertos.
- Considere la posibilidad de investigar a los prestamistas privados hablando con otros flippers.
- Los inversores pueden probar los sitios de crowdfunding para financiar sus inversiones.
- Si está tratando de ahorrar dinero para comprar una casa de segunda mano, tenga en cuenta que tendrá que cubrir no sólo el coste de la hipoteca, sino también las renovaciones, los impuestos, el seguro y los servicios públicos, hasta que venda la casa.
Los costes de la compraventa de viviendas
Aunque comprar, arreglar y revender rápidamente las propiedades puede ser lucrativo, se necesita mucho más dinero para cambiar una casa que para comprar una casa en la que se quiera vivir. No sólo necesita el dinero para convertirse en propietario, sino que también necesita fondos para la renovación y los medios para cubrir los impuestos sobre la propiedad, los servicios públicos y el seguro del propietario desde el día en que se cierra la venta hasta el día en que se vende.
Los impuestos sobre las ganancias de capital a corto plazo, entre el 10% y el 37%, en función de su nivel impositivo federal, reducirán los beneficios que obtenga de las propiedades que venda en un año o menos.
Si no tiene dinero propio para invertir, empezar a vender casas no es una propuesta fácil. No estamos en el año 2005, cuando cualquier persona capaz de empañar un espejo podía conseguir una hipoteca sin nada de entrada. Incluso si cumple los requisitos para obtener un préstamo con un pago inicial, pagará más cuando pida un préstamo para financiar una operación de compraventa que cuando lo haga para comprar una vivienda principal. Esto se debe a que los prestamistas consideran que el cambio de casa es una propuesta más arriesgada.
Además, muchos prestamistas no trabajan con propietarios sin experiencia. Querrán ver que tiene un historial de éxito en la venta de al menos una casa con beneficios. Otros trabajarán con un flipper sin experiencia, pero cobrarán comisiones e intereses más altos.
Préstamos de dinero duro
Los expertos no se ponen de acuerdo sobre el nombre del dinero duro. Algunos dicen que se refiere a que es mucho más caro que la financiación tradicional y tiene condiciones más „duras”. Otros dicen que es porque financia casas que son „difíciles” de financiar para los prestamistas convencionales. Sin embargo, otros dicen que el término describe la garantía del préstamo, como en un activo duro, que, en este caso, es la propiedad inmobiliaria.
Sea cual sea el origen del término, los préstamos de capital riesgo suelen tener plazos inferiores a un año y tipos de interés del 12% al 18%, más entre dos y cinco puntos. Un punto equivale al 1% del importe del préstamo, por lo que si se pide un préstamo de 112.000 dólares y el prestamista cobra dos puntos, se pagaría el 2% de 112.000 dólares, es decir, 2.240 dólares. En lugar de pagar puntos al cierre, como lo haría con una hipoteca convencional, es posible que no tenga que pagar puntos hasta que la casa se venda con un préstamo de dinero duro – la única cosa suave de este dinero duro.
Los prestamistas de dinero duro basan la cantidad que se puede pedir prestada en el valor después de la reparación de la casa (ARV). Si una casa cuesta 80.000 dólares, pero el valor real es de 160.000 dólares, y puedes pedir un préstamo de hasta el 70% del valor real, puedes pedir 112.000 dólares. Después de pagar el precio de compra de 80.000 dólares, te quedarán 32.000 dólares para los costes de cierre (aunque podrías negociar que el vendedor de la casa los pague), las comisiones del prestamista, la rehabilitación, los costes de mantenimiento y los gastos de venta. Estos incluyen elementos como la puesta en escena, el marketing y las comisiones de los agentes inmobiliarios. Si puedes ceñirte a ese presupuesto, no necesitarás dinero de tu bolsillo para vender la casa.
Sin embargo, los 2.240 dólares en puntos supondrán una parte importante de ese presupuesto de 32.000 dólares, y si se paga un 15% de interés durante seis meses, el coste total de los intereses de 112.000 dólares será de 8.400 dólares. Después de estos dos gastos significativos, tendrá sólo 21.360 dólares para todo lo demás, menos si tuvo que pagar los costos de cierre. Pero si la casa se vende por 160.000 dólares, se puede obtener un beneficio de 48.000 dólares, menos los impuestos, por seis meses de trabajo, potencialmente sin emitir un solo cheque de su cuenta bancaria.
La mayoría de los prestamistas de dinero duro esperan pagos de intereses mensuales mientras el préstamo está pendiente, pero algunos pueden permitir que el interés se acumule y no requieren que se pague hasta que el flip es completa. Podría valer la pena preguntar a su prestamista si puede esperar a pagar los intereses del préstamo hasta después de la venta.
Dinero duro frente a. Préstamos convencionales
Lucas Machado, presidente de House Heroes, un grupo de inversores inmobiliarios que revende casas en Florida y financia préstamos de capital riesgo, dice que los préstamos de capital riesgo son fáciles en otro sentido: La falta de trámites burocráticos. A diferencia de los bancos convencionales, los prestamistas no están sujetos a las directrices relativas a la forma de los bienes inmuebles. „Las propiedades en mal estado no satisfacen las directrices para la financiación hipotecaria tradicional. Los prestamistas de dinero duro, por otro lado, esperan prestar en casas en mal estado”, dice Machado.
Los prestamistas deciden si conceden el préstamo evaluando la solidez de la operación y la fiabilidad del propietario de la vivienda”, dice Machado. Si el coste de la compra y la reparación es superior al. si el valor de reventa tiene sentido y el propietario de la casa es de confianza, un prestamista de dinero duro hará el préstamo.
A la hora de evaluar al propietario, los prestamistas de capital riesgo no suelen preocuparse por los requisitos del prestatario, como la relación deuda-ingresos y la puntuación de crédito. En algunos casos, pueden querer ver los documentos del solicitante, como declaraciones de impuestos, extractos bancarios e informes de crédito. Tampoco les importa si se prestan fondos para el pago inicial (otra diferencia con los prestamistas convencionales). Al fin y al cabo, „si el propietario no paga, el prestamista de dinero duro puede ejecutar la hipoteca, hacerse con la propiedad de la casa y venderla de forma rentable por su cuenta”, señala Machado.
Un prestamista de dinero duro, similar a un banco, mantendrá el gravamen de primera posición sobre la vivienda hasta que el prestatario devuelva el préstamo. Aun así, el prestatario será el propietario y tendrá la escritura, explica Mat Trenchard, director de adquisiciones de Senna House Buyers, una de las mayores empresas de compra de casas de Houston.
Dónde buscar a los prestamistas
Un lugar para encontrar un prestamista de dinero duro es en línea. Por ejemplo, Lima One Capital trabajará con nuevos flippers y prestará hasta el 90% del préstamo sobre el coste o hasta el 75% del préstamo sobre el valor de mercado. Los honorarios y las tasas de interés disminuyen con la experiencia del prestatario. Lima One presta en la mayoría de los estados, con tipos y comisiones que varían según el estado. Los prestatarios con puntuaciones de crédito inferiores a 680 podrán pedir un préstamo ligeramente inferior y pagarán los costes más elevados. La puntuación de crédito mínima es de 660. Además, Lima One Capital requiere un pago inicial del 10% y ofrece plazos de amortización de hasta 13 meses.
Los costes de cierre varían en función del prestamista. Espere que las comisiones de apertura oscilen entre el 1.5% a 5% (o más) dependiendo del alcance del proyecto, y un tipo de interés entre el 3% y el 6.50% y más, dependiendo de su puntuación de crédito y otros factores.
Un segundo ejemplo proviene de LendingHome. Esta empresa ofrece préstamos „fix-and-flip” de hasta el 90% del precio de compra y el 100% de los costes de renovación. Los prestatarios deben presentar extractos bancarios para demostrar que pueden cubrir el pago inicial y los costes de cierre. Otros requisitos son un contrato de compraventa, una lista de proyectos anteriores de „fix-and-flip”, la documentación de la propiedad y el pago inicial.
Los tipos de interés suelen oscilar entre el 3.875% para proyectos de alquiler y 6.50% para proyectos de préstamos puente, según el sitio web de LendingHome. LendingHome afirma que algunos préstamos pueden cerrarse en tan sólo cinco días, sin tasas de solicitud, y dependiendo del tipo de préstamo, los costes de cierre en total pueden ser tan bajos como 1.999 dólares para un préstamo puente.
El presidente de House Heroes, Lucus Machado, sugiere acudir a las asociaciones locales de inversión inmobiliaria, a los inversores locales y a los agentes inmobiliarios locales para encontrar prestamistas de dinero duro.
Prestamistas privados
„Un prestamista privado es simplemente un individuo con un capital considerable para prestarle”, dice Mat Trenchard, de Senna House Buyers. „Te sorprendería saber cuántos particulares están buscando prestar el dinero que tienen ahorrado. Funcionarán de forma muy parecida a un HML [prestamista de dinero duro], excepto que normalmente se pueden conseguir mejores tipos y condiciones.”
Trenchard dice que los prestamistas privados pueden estar más abiertos a negociar las condiciones de pago que los prestamistas de dinero duro. Incluso pueden estar dispuestos a actuar como un socio en el acuerdo y tomar una parte de los beneficios a cambio de no cobrar intereses.
„La clave para el flipper inexperto es tener confianza a la hora de negociar”, dice Trenchard. „Necesitan establecer una red de contactos y hablar con otros flippers para saber cuánto están acostumbrados a pagar y saber que pueden marcharse. No piense que porque no pudo ponerse de acuerdo con el primer prestamista con el que habló no encontrará el dinero para una operación.”
Puedes buscar prestamistas privados en los eventos locales de redes inmobiliarias. Estos individuos pueden cobrar entre el 8% y el 12%, más cero o dos puntos, en comparación con el 12% o el 15% de un prestamista de dinero duro con dos o cinco puntos, dice Trenchard. Al igual que un prestamista de dinero duro o un banco, tomarán un gravamen de primera posición sobre la casa.
Cómo investigar a un prestamista privado
Los flippers profesionales con experiencia dicen que la mejor manera de medir un prestamista privado que está considerando es hablar con otros flippers -que también encontrará durante los eventos de redes de bienes raíces- y preguntar si tienen experiencia con esos prestamistas. ¿Cómo de rápido fue el proceso?? Qué precio recibieron? La capacidad de respuesta del prestamista? También puedes pedir referencias y llamarles.
En el peor de los casos, la operación suele fracasar porque el prestamista no proporciona la financiación prometida y el comprador pierde su depósito de garantía. Otra posibilidad es que te sorprendan en la mesa de liquidación con comisiones inesperadas del prestamista. También existe la posibilidad de que se produzcan batallas legales sobre los términos del contrato o que el prestamista intente pillar al prestatario en mora para poder ejecutar la hipoteca de la propiedad. Todas estas son buenas razones para comprobar un prestamista antes de firmar nada.
„Dicho esto, recuerde que en este tipo de transacción, el prestamista está intercambiando un montón de dinero a cambio de unas hojas de papel firmadas: los documentos del préstamo. No es un mal negocio para el prestatario”, dice Machado.
Prestamistas privados en línea
Técnicamente, un prestamista privado es un amigo, un miembro de la familia u otra persona que no se dedica a prestar dinero, pero que accede a ofrecerte financiación, dice Brian Davis, cofundador de SparkRental e inversor inmobiliario.
Algunas empresas pueden llamarse prestamistas privados simplemente porque son de propiedad privada. Al igual que los prestamistas de dinero duro, también se pueden encontrar en Internet.
Anchor Loans, una empresa de Calabasas, Calif.-puede cerrar acuerdos sobre una amplia gama de tipos de propiedades a tipos de interés competitivos en 48 estados. Las condiciones varían según el estado.
Según el sitio web de la empresa, los flippers pueden pedir un préstamo de hasta el 80% del coste de la vivienda y prestarán entre 50.000 y 20 millones de dólares, y los préstamos pueden aprobarse en un plazo de 5 a 10 días. Se requiere un pago inicial de al menos entre el 10% y el 20% del coste de adquisición. Los prestatarios deben tener un historial probado de al menos cinco cambios en los 18 meses anteriores. Anchor Loans considerará la posibilidad de conceder préstamos a empresas cualificadas y a sociedades de responsabilidad limitada de varios miembros (LLC) con menos de cinco propiedades.
Crowdfunding
El crowdfunding se basa en un grupo de varios individuos y/o instituciones para financiar colectivamente los préstamos. Cada prestamista, denominado inversor, aporta un pequeño porcentaje del préstamo del prestatario y gana intereses por ese dinero.
Los sitios tradicionales de crowdfunding como Prosper no están orientados a la compra y venta de casas. El importe máximo del préstamo de Prosper, de 40.000 dólares, está pensado para proyectos como la renovación de viviendas, la consolidación de deudas y la financiación de pequeñas empresas. Ahí es donde entran en juego los sitios de crowdfunding especializados para los flippers de bienes raíces residenciales. Algunos prefinanciarán su préstamo, lo que significa que la empresa cerrará rápidamente su préstamo con su propio dinero mientras espera que los inversores aporten financiación, mientras que otros no cierran su préstamo hasta que los inversores lo hayan financiado por completo. Eso puede significar un cierre más lento o ningún cierre.
„Los sitios web de crowdfunding ocupan un nicho similar al de los prestamistas de dinero duro”, dice Davis. „Son relativamente caros, pero prestan a los inversores inmobiliarios independientemente del número de hipotecas que tengan y se centran mucho en la garantía y la calidad de la operación en sí.”
Sitios de crowdfunding
Groundfloor ofrece préstamos en 31 estados desde 75.000 hasta 1 millón de dólares con la financiación de hasta el 100% del coste del préstamo (dependiendo de la experiencia), cierres en un máximo de tres semanas, sin pagos durante el plazo del préstamo, y sin necesidad de declaraciones de impuestos o extractos bancarios para los préstamos de menos de medio millón. Los tipos de interés comienzan en el 5.5$ y puntos de rollo en el cierre.
Los prestatarios deben pagar un mínimo de tres meses de intereses, incluso si pagan el préstamo antes. Los costes típicos de cierre son de 1.250 dólares más una comisión de cierre de 250 dólares, y Groundfloor cobra de dos a cuatro puntos por préstamo. Todos los puntos y las tasas se pueden incluir en el préstamo. Groundfloor normalmente no trabaja con flippers sin experiencia.
Patch of Land ofrece préstamos „fix-and-flip” desde 150.000 hasta más de 3 millones de dólares, con una financiación de hasta el 85% del valor del préstamo, plazos de cierre cortos y tipos de interés a partir del 7.0%. Los prestatarios realizan pagos mensuales automáticos de intereses sobre sus préstamos (dependiendo del tipo) para plazos de uno a 36 meses. Patch of Land trabaja con inversores noveles y con aquellos que tienen experiencia, según su página web.
Fund That Flip ofrece a los posibles inversores 100.000 dólares y más de financiación, con el 100% de los costes de renovación, préstamos puente que se cierran en tan sólo siete días, plazos de préstamo de tres a 24 meses y tipos a partir del 8.49%. Una advertencia: la vivienda no puede estar ocupada por el propietario para poder optar al préstamo.
Inconvenientes del crowdfunding
Trenchard y Machado dijeron que no utilizaron ningún sitio web de crowdfunding inmobiliario. Aun así, ambos sospechan que el proceso de crowdfunding para evaluar y comprometerse con una operación puede ser más lento que el que experimentaría un prestatario con un prestamista privado o de dinero duro. Una vez que el propietario tiene una relación sólida con un prestamista, ambos pueden cerrar un trato en 24 horas cuando surge una gran oportunidad y todo el papeleo está en orden.
A diferencia de un prestamista privado, los sitios de crowdfunding tampoco ofrecen la oportunidad de negociar. Es posible que hayan establecido parámetros para cada operación porque son responsables de un gran grupo de inversores.
El resultado final
Si no tiene suficiente dinero en efectivo para vender una casa sin ayuda financiera o tiene el dinero en efectivo pero quiere limitar su riesgo, hay varias maneras de obtener financiación. Un prestamista de dinero duro, un prestamista privado o un sitio de crowdfunding inmobiliario pueden ayudarle a conseguir su sueño de comprar una casa.
„Si se conocen las opciones, dónde encontrarlas y cómo relacionarse, el problema radica más en encontrar acuerdos que en encontrar el dinero”, dice Trenchard. „Es muy fácil encontrar el dinero para una gran oferta, pero es muy difícil encontrar grandes ofertas.”
Todas estas opciones son caras en comparación con la financiación hipotecaria tradicional para una vivienda ocupada por el propietario. Sin embargo, su precio refleja el alto riesgo que asume el prestamista y la escasa probabilidad de obtener un préstamo bancario a bajo interés para vender una casa. Pero utilizar el dinero de otras personas no sólo le permite iniciarse en el negocio de la compraventa cuando tiene poco o ningún dinero en efectivo para invertir, sino que también le da la oportunidad de vender más propiedades simultáneamente y aumentar sus beneficios totales una vez que adquiera la suficiente experiencia para realizar varias operaciones.
Descargo de responsabilidad: Los prestamistas nombrados y descritos en este artículo se presentan únicamente con fines informativos. Ni nuestro equipo ni el autor avalan a ninguna de estas empresas. Los prestatarios deben hacer su propia investigación antes de determinar si alguno de estos prestamistas es una buena opción para sus necesidades particulares de financiación.
Fuentes del artículo
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